央企地产商中海也支棱起来了

作 者 | 曹安浔

编 辑 | 周智宇

3月以来，楼市政策暖风频吹，一线城市“小阳春”冒头，尤其是豪宅市场开始爆发，央企地产商中海地产也支棱起来了。

近日，中海以单日捞金近200亿元的成绩，掀起楼市久违的热情。

上海传统豪宅区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘当日，便实现196.53亿元的销售额，刷新了中国房地产开盘销售记录，取代2020年的深圳网红盘——华润城润玺一期花园，成为新的全国住宅“盘王”。

在58安居客研究院院长张波看来，一二手房价倒挂是这个盘热销的根本原因。中海·顺昌玖里备案均价为17.2万元/平方米，而周边二手房的成交价格都已经超过20万/平方米。

有熟悉上海楼市的业内人士补充道，项目的地段好，另外操盘也不错。

中海·顺昌玖里的热销，给上海乃至全国楼市注入了一剂强心针。

易居研究院研究总监严跃进表示，该项目是今年房地产市场复苏的一个重要事件和信号，有“春江水暖鸭先知”的意味。这也代表一些新的购房资金正加快且坚定进入大城市或超大城市豪宅市场，利于改善市场预期。

对于中海而言，项目的表现也显示出其穿越周期的韧性。

一直以来，中海都聚焦在一二线城市，做核心地段的改善型项目。

身处市场下行期，核心城市、核心地段优质资产的价值得到空前凸显。因此，在大部分房企业绩滑坡之际，中海能够稳中有进，并反映到财报上。

财报显示，2023年，中海地产合约物业销售额同比增长5.1%至3098.1亿元；实现收入2025.2亿元，同比上升12.3%；股东应占溢利256.1亿元，同比上升10.1%。

到今年3月，中海表现稳健，实现全口径销售金额约为412.11亿元，销售面积约为103.52万平方米。

中国海外发展行政总裁张智超表示，中海坚持核心城市的布局使得项目销售去化与回报都非常理想，结算毛利率、结算净利润率都名列前茅。

在保持千亿购地的扩张态势之余，中海还实现了较低的负债和充裕的现金流。

截至2023年年末，中海净负债率为38.7%，同比下降4.2个百分点，为最安全的房企之一，在手现金1056.3亿元，年内加权平均融资成本仅为3.55%。

不过，中海也受到房地产大势的影响，2023年归属股东净利润率为12.6%，相比2022年的13.5%微跌。

虽然房地产市场已经回不到过去烈火烹油、遍地是金的好时候，但对于部分房企而言，依然有潜力可以挖掘。

中海上海豪宅的热销表明，核心地段的优质产品依然有广阔市场。这是行业的机遇所在，房企应继续坚持做好投拓，做好产品。

张智超算了一笔账，目前中海主力布局的市场大约有 5.5 万亿- 6 万亿的市场容量，对标成熟发达市场，美国和英国 TOP3开发商的市占率可达到 22-23%水平，国内的市场格局可能也是这个趋势。但目前，国内 TOP3 的市占率还不到 10%。

因此，张智超认为，作为龙头公司，中海的市占率还有很大的提升空间。

中国海外发展主席颜建国也显露了进取之心，称2024年中海的可售货值行业领先，货量结构优异，合约物业销售额有望稳中有升。

同时，近两年，中海商业项目加速入市，2024年商业物业收入有望实现 25%的增长目标。

乐观地来看，对于行业而言，业绩逆市向好、势头强劲的中海已经成了支撑房企同行们前进的“主心骨”。

颜建国预测道，经济长期向好的趋势没有改变，行业调控政策已经逐步退出，金融支持力度持续加大，后续政策支持将更加积极、有力。

接下来，在支持力度不断加大的房地产政策扶持下，市场也有望早日企稳回升。

届时，中海、保利、华润、龙湖、金地等头部房企，与融创等努力自救的出险房企都将苦尽甘来，翻开发展的新篇章。