保德信：2024年亚太房地产市场有望步入复苏轨道

保德信房地产亚太区主管Benett Theseira他指出，2022年下半年全球利率飙升触发房地产价值大重置，对投资者和贷款人产生不同的影响。然而，随着利率见顶及通胀开始降温，市场终于迎来转机。亚太区房地产市场于2024年有望步入复苏轨道，主要受稳定的资本价值和收益回报支撑。

他表示，人口结构、数码化转型和脱碳等结构性增长正在持续改变房地产各领域和地区的用家需求。从周期性角度来看，随着当前的周期和价格回调进入稳定阶段，目前亚太区部分市场的入市价位及租金增长潜力颇为吸引。此外，企业融资方式持续从受到严格规管的传统银行主导融资转向私人市场融资，为房地产债投资者创造新的机遇。

亚太区市场多元化，是全球最具韧性的地区之一。区内各市场的回调步伐不一，因而带来相当吸引的投资机会。展望未来，租金增长将成为推动市场复苏的主要动力，资本化率压缩的日子告一段落。然而，各主要地区及领域的增长动力各异，复苏步伐不一。整体而言，全球房地产价值由高位至低位预计跌幅将约30%。亚洲区(日本除外)的跌幅相对温和，介乎10%至20%，而欧洲则可能面临近40%的跌幅。

在亚太区(日本除外)市场，利率上升和资本化率扩大对资产定价造成压力，在澳洲及韩国等地尤为明显，预期这些市场将在未来12个月回稳向好。相反，日本持续的低利率环境在过去两年为房地产价格提供支持，并压缩了资本化率。收益率差距稳健和市场靠稳，日本仍为吸引的投资市场。然而，市场预期借贷成本将小幅上升，对资产价格的前景造成压力。

对于长期投资者而言，当前大部分亚太区市场开始现吸引力，在低迷的经济环境下周期性机会亦陆续浮现。尽管全球写字楼领域面临不利因素，悉尼、首尔和新加坡的写字楼市场前景乐观，但投资者宜对日本和中国市场保持谨慎。旅游业复苏将为酒店业和零售商铺带来有利影响，尤其是东京和大坂。

过去12至18个月，许多机构投资者从市场错配及利率急升中看到入市良机，通过配置房地产债务使投资组合更多元化。债务可提供下行保护，故在不确定时期的表现通常优于其他资产类别，当前环境便是有力的例证。更严格的银行监管和较低的杠杆往往提供吸引的入市机会，而利率和贷款利差的上升可带来更高的回报。

目前，亚太区的非银行贷款市场仍远远落后于美国和欧洲，但在近期贷款标准提高的利好因素下正加快增长。监管限制提高了对银行贷款的资本要求，此举将导致缓冲资金增加，使银行将更谨慎处理商业房地产贷款，同时亦使非银行贷款机构可为有资金需求的项目提供融资。

在高收益房地产债券领域，大部分亚洲发达市场的银行放贷仍具明显的竞争力，相反澳洲非银行贷款市场投资机会较吸引。澳洲银行目前面临监管机构的压力，要求减少对房地产的投资，尤其是风险较高的资产和项目，加上房地产贷款资金池不断扩大，因此进一步带动非银行贷款的趋势。不过，投资者仍需谨慎挑选，尤其是写字楼和住宅开发项目，宜专注于优质资产与管理良好，有望于整个周期内持续备受租户及买家青睐的项目。

此外，Benett Theseira还指出，近年私募另类资产包括房地产和私募信贷在内，在各资产类别中增长最快。私募另类资产在传统上属于机构投资的资产类别，但目前日益备受私人财富投资者追捧，因为更多投资者转投另类资产以追求投资组合多元化，同时提高经风险调整后的回报。希望涉猎数据中心等增长潜力庞大但入市门槛较高的行业的投资者尤其如此。如今，非机构投资者只能通过房地产投资信托基金(REITs)，或者由资深主动型基金经理管理的特定私募基金才能投资相关机会。

尽管房地产价值大调整造成了若干短期挑战，但对于寻找入市良机的长期投资者而言，情况即将迎来转机。随着加息周期结束，投资者不妨顺应长期趋势重新部署。此外，为应对持续的市场挑战，同时把握即将到来的复苏机遇，建立一个股债兼具的多元化房地产投资组合，将可降低波动并提高经风险调整后回报。