万科未来两年要削债1000亿

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

在国资大股东深铁站台，助力万科走出做空风波后不久，万科交出了一份稳健的财报，用财务数据证明了自己的安全。

3月28日，万科发布2023年度财报。财报显示，2023年度，万科实现营业收入4657.4亿元，归母净利润121.6亿元。营收和净利依然位居行业前列。

在财报中，对于市场最关心的如何渡过当下风暴，万科也给出了多项具体的措施。万科表示，会保持经营层面现金流为正、大规模增厚安全垫，且会坚定降杠杆。未来两年计划削减付息债务1000亿元以上。

并且，继万科董事会主席郁亮2022年降薪千万以示诚意后，包括郁亮、总裁祝九胜、监事会主席谢冻在内的管理层，自2023年财报公布之日起，自愿领取月薪税前1万元。

从财报数据来说，万科2023年整体表现不错，实现全口径销售额3755.4亿元，位列行业第2。在销售、营收承压之下，万科仍实现了正向的现金流。

截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降，且已连续15年经营性现金流为正。

同时，在行业整体融资显著收缩之下，万科依然获得了各大金融机构的信任和支持。

2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中，境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%。

值得期待的是，近年来，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极拓展新的融资渠道。

2024年至今，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷109亿元，实现资债结构持续优化。

目前，万科正走在房企通过经营性业务融资的前列。

中金印力REIT正处于询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。

这意味着，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

在业内人士看来，经营性业务的REITs突破，不仅反映了市场对万科多年转型成果的认可，也将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

事实上，伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。

2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%，合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，布局在一二线城市的商业项目占比超过90%。

万科物流业务也表现不俗。自2015年开启全国仓储网络布局至今，冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%，其中，冷链收入同比增长33.9%。

业内人士认为，当下，房企违约风险进一步蔓延至混合所有制房企，市场担忧情绪浓厚，就连一贯稳健的万科也遭遇了信心挑战。但从年报结果看，万科依然守住了安全底线，并围绕产品服务，构建了面向房地产新发展模式的核心能力，实属不易。

除了万科自身的努力，万科能够实现2023年平稳渡过、融资充裕，离不开国资大股东的力挺。

2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后，深圳市国资委也协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。

深铁的大力支持延续到了今年。

1月，深国资旗下投资平台深投控从万科子公司手中收购了深圳高新投6.16%的股权；3月，深铁拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元，为万科输血。

身处弱复苏的市场环境，万科将依然奉行“稳健为王”、“现金为王”的原则，以继续平安渡过当下的行业下行周期。

展望2024年，万科表示，将着力推动公司平稳渡过模式转型，确保安全底线。

在销售端，万科将坚守跑赢大势目标，同时，保持经营层面现金流为正，并通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，进一步增厚安全垫。万科预计，2024年实现交易回款不低于300亿元。

在削债1000亿元以上的计划外，万科还表示全面主动融入城市房地产融资协调机制，推进融资模式的转型。届时，万科也能够稳住债权人和投资者的信心。

作为行业头部混合所有制房企，万科也有望就此止住行业信用危机蔓延的趋势，助推行业信心的企稳回升。