万科惊险闯关

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

身陷做空风波的万科终是一扫过去的阴霾，股债大涨。

3月12日，万科领涨A股和港股的地产板块，万科A股价上涨5.71%，万科企业股价上涨10.33%。万科多笔境内外债券也都大涨，部分中长期债券涨幅超20%。

万科的股债大涨与一则传闻有关。消息称，多家银行正在为万科筹措最高额800 亿人民币 (115 亿美金)的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。

华尔街见闻从多位银行人士处了解到，近期万科方面确实在与银行洽谈相关方案，以缓解资金压力，不过谈判还比较初期。

也有券商人士分析，应该不会一下子拿出800亿这么多，大部分也是债务“长短置换“。“如果这次这么多真金白银救龙头房企的政策落地，将是本轮房地产下行中的里程碑事件” 。

此前，万科也曾与保险机构就非标债进行过讨论。另有机构人士透露，已陆续有保险机构与万科达成一致，同意新的兑付安排。相关安排都是万科希望争取到各债权方的支持，调整目前的债务期限结构。

这都是万科在暂时度过前不久“做空”风波后，希望能够进一步解决自家在融资端面临的难题，顺利挺过行业新旧周期切换带来的阵痛，做出的努力。

外资机构则对此反应非常积极。花旗银行在3月12日旗帜鲜明地表示，经过三年的去杠杆周期，中国房地产行业正在改善，对第三季度抱中性甚至看涨立场。

花旗提到，包括银行对万科的支持，以及万科销售端的回暖，都会是支持房地产行业健康情况改善的利好因素。

俨然，经历了近年最冷销售月后，市场的积极因素正在聚集。

住建部高层近日喊话地产，为房企支招，以及万科等头部房企为了“活下去”做出的努力，金融机构、债权人们的支持，在让市场的悲观情绪逐渐被扭转。

在多位业内人士看来，尽管万科阶段性闯过“做空”这一关，但在“市场没有本质好转的情况下，（空头）还会再来的。”

因此，闯过一关的万科还不能掉以轻心，它需要思考的是，接下来，如何抓住金融机构支持利好，建立中长期的“造血能力”，以在市场本质好转前，坚守“零违约”的信用和基本盘的稳健。

从万科自身的准备来说，它已经为年内债务做了万全准备。就在3月11日，万科已全数偿付当天到期的美元债。

万科方面表示，截至目前，万科年内境外公开债已偿付近一半，剩下的5月及6月到期的两笔境外债，会通过3种方式兑付，包括境外自有资金，境外子公司所获得的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款。

想进一步得到金融机构的支持，万科需要让金融机构更放心。这意味着，它需要通过提供更多融资担保或者以优质资产抵押，这也是目前万科与金融机构在债务置换的安排上，存在分歧的重点。

此外，万科也在乘着REITs的政策暖风，拓展房企融资和盈利的新想象空间。

近期万科在REITs方面的成果不少。3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT获深交所受理，此前中金印力消费REIT入选首批消费基础设施公募REITs。另据华尔街见闻了解到，万科长租公寓REIT也在积极申报中。

万科已经成为国内极少数同时在多个经营性不动产赛道实现REITs突破的企业，这都为万科接下来开辟新融资渠道，释放存量资产价值，促进资产和资金更高效运转，提供了更多可能。

融资端寻求支持、寻找新方向的同时，万科也在主动求变。

3月8日，万科对南方区域进行新一轮组织架构调整，将原来的12个城市公司缩减至8个。万科南方区域表示，这是主动适应市场环境变化，使组织更灵活、高效，更及时地响应项目需求。

这也透露出，万科试图从区域深耕入手，集中资源提高区域竞争力，以挖掘区域更多销售额的野心。今年以来，华润置地、招商蛇口、绿城等多家房企都将深耕区域作为战略重心，并进行相应的组织架构、人事调整。这都是应对市场变化所做的准备。

市场也传递出积极信号。中原、乐有家等机构数据显示，3月份，上海、南京等城市售楼处的新房周来访量均环比出现回升，二手交易量也在环比增长。房企积极推盘和购房者消费意愿回升，让市场出现久违暖意。花旗银行认为，从每周数据看，行业健康状况正在改善。

只是在市场彻底回暖之前，大家还需要更多的信心。

这也是如今在“做空”风波之后，万科等优质房企相关动作依旧牵引人心的关键。泥沙俱下、无差别被“做空”的局面需要被改变，业内也希望万科这样坚守40年的“好学生”走下去，为行业找到新时代里发展的方向。