闽系地产大佬在奋力上岸

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

闽系房企曾是地产黄金时代最耀眼的存在。然而，深度的地产调控让多家闽系房企接连出险，即使是曾经的地产黑马、被视为民营“优等生”的旭辉也没能坚持到最后。

不过，旭辉求生的意志和决心不曾湮灭。新年伊始，在出险一年多后，曾经活跃于业内各种峰会的闽系地产大佬——旭辉控股董事局主席林中向外传出了个好消息。

1月3日，林中公告了新一版境外债债务重组方案。相比此前方案，林中结合债权人不同资金需求，根据本金削减数额、展期时长的不同，提供了一揽子灵活方案，预期削债至少33亿美元。

至此，旭辉乃至出险房企们都迎来一个重要关口。旭辉接近70亿美元的境外债债务重组方案创下继世茂之后，闽系出险房企中规模TOP2的记录，如果成功，对于其他出险房企都有重要的参考意义。

这背后是，作为以敢闯敢干著称、常年带领员工戈壁徒步的林中一直不曾放弃生存的希望，以其坚毅性格和魄力，在自救之路上不停地谈判、妥协甚至割肉，成为闽系出险大佬中奋力上岸的代表。

只是，林中再也回不到过去叱咤风云、到处畅谈战略展望的时候了。地产江湖已经物是人非，旭辉“3000亿元”销售额目标随风而逝，曾与旭辉并肩同行的伙伴们在历经行业调整后，都忙于求生或稳住基本盘，那个黑马频出、规模跃升的时代不会再有了。

债务重组

和很多出险房企的境外债债务重组思路一样，林中最新方案里，削债和展期是主要方式。

公告显示，林中为债权人提供了五种选项，包括无本金削减的纯展期、本金小幅削减的展期、本金大幅削减的展期以及附带部分债转股的展期。

最终接近70亿美元的参与重组的境外债务里，林中计划削债33亿美元-40亿美元。

对于留债展期的部分，林中将发行新债进行置换，五种选项的展期2-9年不等，新债务工具票面利率将在2%-4%。

为了赢得更多债权人支持，林中给出了不少诚意。

旭辉提出，所有选项都将提供相同的保证和担保组合作为增信，包括境内外的项目现金流、旭辉的债权、股份抵押或质押。同时，旭辉考虑向支持该方案的债权人支付同意费。

有债权人表示，旭辉的方案一定程度上参考了融创进行削债，相比此前方案，债权人可接受程度提高。

这也意味着自从去年3月首次向外公布境外债债务重组方案，几经修改后，林中希望加速旭辉债务重组的进程。在此之前，旭辉已在2023年11月完成对四支境内债的展期，合计展期金额约71.8亿元。

易居研究院研究总监严跃进表示，旭辉的境外债债务重组方案体现了其解决债务问题的积极性和灵活性，将有助于企业化债，也进一步改善企业的形象和投资者信心。

在境外债债务重组初步方案公布的当日（1月3日），旭辉股价大涨13.73%。

对行业而言，旭辉如果能够顺利完成境外债务重组，会是一个行业风险出清的关键事件。

作为一家曾经销售额两千亿级的头部房企，旭辉此次债务重组数额较大，仅次于恒大、融创、佳兆业、碧桂园、世茂，为闽系房企第2。

不过目前，头部房企当中仅有融创解决了境内外债务整体展期问题，为自己赢得了宝贵的3-5年时间。如果旭辉也能够顺利推进境外债务重组，能够大大提振闽系出险房企们乃至全行业风险出清的信心，也会引导行业寻找到化债之路，推进房地产风险出清。

克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，目前国内政策环境持续宽松，债权人对出险房企流动性修复以及市场销售回暖的预期在改善，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。

自救之路

回首过往，林中奋力自救故事，让人唏嘘又感慨。

旭辉是一家典型的闽系房企；出险前，林氏兄弟也是行业内少数还活跃在公众面前的地产大佬。

早年，林中常常西装革履现身于各大论坛、峰会中，畅谈着对地产行业的展望和策略，有着“地产战略家”的外号。他也精力充沛，常年带领公司员工戈壁徒步。

这亦是林中坚毅性格的体现，并反映到旭辉的经营、债务处置上。在困境之中，林中没有躺平，而是想成为出险房企中努力上岸的“少数派”。

从2022年11月后，林中仿佛成了“空中飞人”，频繁往返于上海、香港两地。他希望得到金融机构、境外债权人的认可，推进公司债务重组事宜。

另一方面，林中也在积极处理资产，但合作项目较多也让林中在处置资产时，要获得合作方的支持，在市场行情较弱时，这对旭辉资产处置进度造成了影响。据华尔街见闻不完全统计，2023年林中抛售了至少4个项目，回笼资金超过十亿元。

除此之外，林中还在经营管理上动刀，试图推动旭辉在经营上得到提振，并恢复中长期的现金流。

2023年11月，林中签字批准自己的三弟林峰辞任公司执行董事、行政总裁职务。林峰的职位被老将葛明和汝海林分别接任。

有业内人士表示，这标志着旭辉去家族化进程加速，正在探索更加现代化、透明多元的公司治理模式。

旭辉永升服务也在去年底公告称拟更名为永升服务。据2023年中报，旭辉永升服务的控股股东为林氏三兄弟，持股约62.46%，旭辉控股持股约23.26%。旭辉永升服务称，更名有利于公司未来业务发展。

旭辉的产品能力还是不错。在出险一年后，旭辉去年实现全口径销售额约700亿元，排在克而瑞销售榜第19；今年，林中希望旭辉能够交付房屋8万套。这都将推进旭辉经营基本面的回暖。

林中称，未来十年，旭辉境内开发项目产生的现金流总额约为1040亿元-1150亿元。同时，旭辉考虑出售一部分投资物业和境外资产，预期可再增加流动资金约120亿元-140亿元。

最终，旭辉预计，可偿还境外债务的现金流总额约为300亿元-350亿元。这利于旭辉境外债重组的推进。

林中也在新年献词中坦言，2024年，苦日子、难日子还要持续一段时间。

可以期待的是，在地产行业“柳暗花明”之前，积极信号已经在不断累积。

住建部副部长董建国在近期的中国经济年会上表示，房企出现债务违约不等于“暴雷”，也并不意味着项目公司停止运转。

但无论如何，当年那个规模爆发、跑马圈地的地产黄金时代不会回来了，闽系房企的高光时刻也告一段落。以后的林中需要与其他出险房企大佬一起谨小慎微地求生，赚小钱、辛苦钱了。