深圳楼市燃起了一把火

作者 | 曹安浔

编辑 | 黄昱

曾经的深圳豪宅再贵也不缺买家。

五年前，招商双玺开盘时，很多手握5000万的人，只能蹲在角落里等待摇号，被戏称为“5000万蹲”。彼时，外界感叹：深圳豪宅从来不缺购买力，缺的是你的想象力。

如今，深圳楼市彻底走下神坛，豪宅对深圳有钱人的吸引力虽然仍在，但早已不再拥有光环，走到了必须足够“实惠”才能热销的境地。

近期，深圳楼市迎来了一个“日光盘”—— 深铁前海时代·尊府。

该楼盘位于深圳前海桂湾片区中央，属于深圳核心地段。单价区间在8.43-11.38万元/㎡，总价约为1600-2855万元/套。

价格倒挂，成为“日光”主因。深圳中原地产数据显示，目前前海时代前两期的二手房指导价为10.71万元/平方米， 实际成交价13-15万/㎡。

根据深铁置业公告，深铁前海时代·尊府的270套房源开盘仅6个小时就全部售罄，一日实现销售金额57.38亿元。

罕见的日光盘拨弄着大家敏感的神经，这是否意味着，一线城市楼市已经回暖？

58安居客研究院院长张波表示，深铁前海时代·尊府主要是价格因素，是个特例，不代表深圳的市场已经由冷快速进入到热的格局。

为了提振楼市，最近两个月，北京、上海、广州、深圳都发布了一系列楼市新政大礼包，涉及降首付、降利率、公积金提取、调整普通住房标准等。

其中，深圳在11月再次对楼市政策进行了松绑，出台降低二套房首付至40%、取消750万“豪宅线”两大政策，迎来了几年来楼市政策最为宽松的时期。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，几轮新政下，深圳市场虽然一二手热度回升，但涨幅有限。

深圳住建局数据显示，11月份深圳新房成交2773套，环比涨4.5%，同比涨7%；二手房成交3133套，环比上涨12.9%，同比增长44.5%，仍远低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。

深圳贝壳研究院院长肖小平预计，2023年深圳新房成交量将达到3.18万套，同比下降8%，而二手房成交量预计为3.24万套，同比增加50%。

当然，这是在深圳去年低基数的前提下，不够说明问题。可以参考的是，2021年，深圳新房成交超5万套，二手住宅成交约4万套。

成交量持续低迷的情况下，深圳房价也难有起色。在人才房的冲击下，新房“内卷”依然严重，二手房价持续下调。

深圳中原数据显示，与2023年1月同期的挂盘均价相比，12月深圳二手房超九成的楼盘挂盘均价出现了不同程度的下调。

此外，贝壳研究院数据显示，深圳目前二手房实际成交价约为6万/平方米，相较于2020年的6.82万元/平方米，已下跌约13%，相较于2023年上半年的6.5万元/平方米，下跌约7%。

深圳之外，其他三座一线城市的市场表现也差不多。

广州楼市在8月后的多轮政策刺激下，成交量出现了一定涨幅。12月上旬，广州新建商品住宅成交2466套，环比上升24%，中指研究院预计全年成交量将小幅高于2022年。

但业内人士指出，这多是“以价换量”，能否长期维持增长趋势依然是未知。

广州和深圳多位房产经纪人表示，近期一线城市新政出台后，去看房的人短期有增多，但已后续乏力，“观望情绪浓厚。”

此外，据克而瑞数据，北京新政落地后的一周，北京新房、二手房分别日均成交约499套、391套，比12月上旬分别上涨44%、11%；据诸葛找房数据，上海新政落地后的一周，上海新房、二手房分别日均成交664套、557套，比12月上旬分别上涨约12%、17%。

在丁祖昱看来，京沪楼市短期市场热度有一定的回升，但中期效果有待观察。

深层次的原因是，楼市新政虽然能给市场带来短期热度，但低预期抑制了居住需求的持续释放，显著、根本性回暖趋势，依然需要市场信心的回归和经济基本面的好转。

张波表示，总体来看，一线城市已经处于低部向上阶段，但回暖的节奏是脉冲式的。一旦政策出台，市场就会快速给出反馈，但随之会出现降温，而非持续向上的态势。

张波预测道，由于政策面持续向好，加之一线城市的需求量依然存在，一线城市的整体复苏在明年一季度会表现得更为明显。

可以期待的是，在显著性回暖来临之前，新政暖风有望继续释放。天风证券预计，本轮一线政策的全面优化并不意味着政策空间已接近上限。政策端将继续引导基本面企稳、提振行业信心。

挥别2023年，随着一点一滴暖意汇聚，属于地产的春天或许不会太远了。