复牌在即 且看康桥悦生活(02205)如何积极谋变

随着地产政策面不断释放多重利好消息，种种信号表明：房地产最难的时候已经过去了。

而物业作为房地产产业链重要环节，在历经这一轮波动的市场周期之后，亦从之前的粗放式增长，转变为高质量发展。

俗话说得好，大浪淘沙，方见真章。行业格局演变之际，如何能够更好地良性发展，或许是当下所有物企都面临的一个课题。

12月20日，康桥悦生活(以下简称“悦生活”或“公司”，股票代码：02205)发布公告称将于12月21日上午9点起正式复牌，此次复牌显然也意味着公司已经逐步跨过关联交易风波带来的不良反应。

不过，悦生活能够安全跨过此次波动并非是偶然，而是公司长期积累的正向效应所致。接下来不妨以此为观察样本，透过该公司的复牌动作，深度探究悦生活做出了哪些“谋变动作”。

以“三大产品线”驱动高质量成长

如前文所提的那样，物业行业随着地产行业的波动经历了一场深刻的变革，即从之前的规模驱动的粗放式增长，转变为内涵驱动的高质量发展。

在这其中，近乎整个行业的业务焦点也不约而同地有所变化。

根据克而瑞不完全统计，2023年上半年，已经有接近60%的上市物业企业进行了不同程度的组织调整，主要围绕“更精简、更扁平、更专业”这三个关键词进行。而除了降本增效之外，物企还将目光投向住宅业态之外的商业物业、公建物业、城市服务等多元业态。

值此之际，悦生活也步履未歇，致力于由传统的住宅物业业态横向扩张至非住宅物业及城市服务产品线版图。

具体而言，智通财经APP了解到，悦生活已经形成了“悦生活”、“悦商管”和“悦城服”三大产品线，构建了由人、社区、产城及城市互相关联、相互支撑的生态价值体系。在不同的产品线实行不同等级的品牌分类，如住宅产品线“悦生活”下有针对住宅业态及案场服务不同级别的“悦心服务、悦享服务及悦熙服务”。

在快速发展过程中，悦生活通过洞察客户需求，锚定多方面发展利好。具体来看，悦生活一方面围绕“大业主”的资产运营及产品溢价，解决其新房、车位和商铺的产品策划及销售，通过案场、前介、顾问及科技服务提升其产品溢价能力;另一方面通过围绕“小业主”的资产管理及社区生活致力于提升业主美好生活需求，提供二手房租售、资产托管及贷款业务，亦通过爆品团购、家政家装、智慧停车及智能充电满足不同业主的需求。

通过上述布局，截止目前，悦生活业务涵盖多种物业类型，包括住宅物业、非住宅物业(如商业、写字楼、产业园等)及城市服务(如轨道交通卫生、城市环卫、医院、学校及其他公共基建等服务)，各个业务多轮齐动、均衡发展。

当然，这些多元业态、优质服务除了促使悦生活拥有坚固的竞争壁垒应对行业变革之外，还使得其业绩极具韧性。

2023年上半年，悦生活核心财务数据皆实现了稳健增长，录得营收为4.45亿元，同比增长19.6%，净利润约0.60亿元，同比增长4.9%。

其中，悦生活物管规模继续保持了增长态势，为公司未来的增长和发展奠定了坚实的基础——期内，在管项目数量达到252个，公司合约建筑面积约6550万平方米，同比增长7.2%，其中来自第三方物业开发商的约为5270万平方米，占比80.5%。在管建筑面积约为3690万平方米，同比增长25.1%，其中来自第三方物业开发商的约为2940万平方米，占比79.6%。此外，非住宅类物业的在管建筑面积约为610万平方米，同比增长57.6%。从公开数据来看，2021年、2022年、2023年上半年，悦生活的关联交易占比分别为32.7%、13.9%、9.3%，呈逐年下降趋势，而来自第三方的在管建筑面积占比分别为73.4%、78.7%和79.6%，呈稳步上涨态势，这些不仅彰显了悦生活强劲的市场化拓展能力，更意味着悦生活已经基本脱离对关联方业务的依赖。

更具体来看，上半年，随着经济逐步复苏，悦生活社区增值服务领域的需求也迎来较大释放，期间录得收入7426.4万元，同比增长了25.4%，占总营收约16.7%，侧面体现了悦生活凭借高质量的服务更好的满足了客户的需求，从而吸引了更多业主和住户选择公司的社区增值服务，进而促使业绩韧性增长。

另外，今年上半年悦生活城市服务收入也达到了2840.2万元，同比增长192.9%，这一强劲的增长趋势也意味着该公司在城市服务领域取得了成功的拓展，进而也为公司打开了新的增量空间。

基于上，可以看到，在物业行业经历深刻调整之际，悦生活凭借着更优质的服务以及更多元的业态，促使公司实现了高质量的成长。

以“智科技”推进提质增效

如果说“悦服务”是为悦生活业绩确定性提供了坚实的基础，那么“智科技”则是从另一个维度提升了该公司的利润空间。

众所周知，物管服务属于劳动密集型的行业，其需要大量劳动力提供安保、清洁、园艺、维修等各种服务，劳工成本进而也成为轻资产物企中最大的成本开支之一。据中指院数据，百强物管公司的劳工成本占平均运营成本比例从2016年的53.4%上升到2021年的58.4%。至2022年，众多物管公司的员工成本支出仍居高不下。在不断上涨的劳工成本下，向数字化转型是助力管公司实现降本增效的有效手段。

另外，随着数字化技术的不断发展，以数字化来提升社区治理科学化精细化水平也已逐步成为行业发展共识。此前，民政部、住房城乡建设部、农业农村部等9部门印发的《关于深入推进智慧社区建设的意见》，打响了政策推动物管行业数字化转型的“重要一枪”，随后各地纷纷响应推出建设智慧社区相关政策，可以说智慧社区正成为行业未来发展的主要趋势之一。

鉴于这一发展趋势，悦生活也紧密围绕公司业务开展数字化建设，从而促使公司摆脱了传统需要大量人力的管理模式，达到了降本增效、提升利润的效果。

具体来看，一方面该公司通过科技手段提升整体业务运营效能，进一步构筑核心竞争优势。

比如，在客户服务在线化支撑领域，悦生活进一步优化集团400集中呼叫系统、康云优家小程序，提供了更加丰富、便捷的触点工具。在内部运行效能提升领域，悦生活结合业态场景的不断扩充，对质量管理体系进行全面重构优化，提供更加轻量化、高效化、数据化的管理系统。而通过上述科技手段带来的正向效应，悦生活人均管理面积、人均净利润、人事费用率与2022年同期数据对比均有显著提升。

另一方面，悦生活通过在物联网等前沿应用场景多方位探索，亦进一步丰富了公司业态。

在智慧社区基础框架搭建好之后，悦生活也紧沿着物联网、人工智能等前沿应用场景多方位探索，充分满足客户生活需求，其中不乏包括智慧停车、社区电商等多个领域。譬如，悦生活持续推动停车、人行、天眼、梯控等各类系统部署实施，全力保障客户园区行为安全，在丰富公司业态之际，也拓宽了公司的增长曲线。

此外，从管理效率的角度来看，积极打造智慧社区的动作，显然也将为悦生活带来更多维的意义。

一方面，智慧物管系统可以实现信息化管理，对管理区域实施全方位、实时的监控。相较于仅依靠人工管理，智慧网络能将信息数据集中处理、传输，促进了各部门之间沟通交流的协同性和质量，有效提升了管理效率。另一方面，利用智慧平台将人、设备、服务互联互通，不仅节约了人力工作时间，让服务流程更为简化，还减少了各方面的开支，为物企带来更好的经济管理效益。

从上述种种布局来看，在物管行业向数字化转型这一发展背景下，悦生活紧随行业趋势打造智慧社区之举，在增厚公司技术壁垒之余，显然也通过提质增效进一步打开公司的利润空间。

结语

在优质服务、智慧科技等维度的不断坚持，显然使得悦生活构建出属于自己的强大品牌效应。

12月6日，悦生活在第八届智通财经资本市场年会暨上市公司颁奖典礼”上荣获“最具社会责任上市公司”奖项。该奖项以表彰公司努力践行社会责任，积极履行对消费者、社区和环境的责任，在精准扶贫、生态保护、公益捐赠等方面作出积极贡献的港上市公司。而悦生活荣获此奖，无疑也进一步凸显业界和投资人对其积极履行对消费者、社区和环境的责任的关注与认可。

以此观之，悦生活所通过多元业态、优质服务、科技赋能等多种布局所呈现的高质量成长特征，无疑使得其发展在当下市场环境颇具意义。于短期而言，悦生活可以以内部确定性应对外部环境不确定性;于中长期而言，高质量需求、高质量供给就像精密咬合的齿轮，成为驱动悦生活持续高质量增长的长久动力。