比金融危机前还糟！欧洲央行为商业地产行业拉响警报

周二，欧洲央行在其发布的最新《金融稳定报告》中警告，欧元区的商业地产公司正遭受巨额亏损的打击，其中一些公司将难以支撑其债务，它们的债务已经高于2008年金融危机前的水平。

根据该央行的说法，商业地产行业的损失源于融资成本大幅上升、商业地产价值下跌、租金收入下降，以及对建筑能效的担忧日益加剧。这些损失将对银行的资产负债表弹性产生“后果”。

欧洲央行表示，商业地产领域出现的压力迹象“有可能显著放大不利情况”，并将在更广泛的金融体系中“造成巨额损失”。商业地产占欧元区所有银行贷款的10%。

欧洲央行在其一年两次发布的报告中指出，欧洲大型商业地产公司的平均债务已经超过其收入的10倍，“接近或高于全球金融危机前的水平”。完整的评估报告将于周三出炉，但欧洲央行提前一天公布了其对商业地产的担忧。

欧元区大型商业地产公司的平均债务已经超过其收入的10倍，“接近或超过全球金融危机前的水平”，欧洲央行在其每年两次的金融稳定性审查中表示。完整的审查报告将于周三发布，但欧洲央行提前一天公布了对商业地产的担忧。

欧元区大型商业地产公司的杠杆攀升

欧洲央行加息对该行业造成了严重冲击。欧元区信贷登记数据显示，与去年利率上升之前相比，目前在该地区购买商业地产资产的融资成本提高了2.6个百分点。目前，欧洲央行的基准存款利率为4%，远高于紧缩周期开始前的负0.5%。

欧洲央行表示，借贷成本的上升将对负债最多的公司构成再融资挑战，并指出评级机构穆迪分析公司在2023年3月期间已下调了40%欧洲商业地产公司的评级或展望。

这一问题在芬兰、爱尔兰、希腊和波罗的海国家最为突出。在这些国家，商业地产公司获得的贷款中超过90%是浮动利率贷款，或将在未来两年内到期。相比之下，荷兰和德国的这一比例分别为30%和40%。

欧洲央行警告称：“建立在疫情前长期低利率基础上的盈利和商业模式，在中期内可能变得不可行。”与2022年同期相比，今年上半年欧元区商业地产的交易数量下降了47%。

欧洲央行表示，预计发放给蒙受亏损的房地产借款人的贷款比例预计将翻倍至26%。但它警告称，如果该行业的营业额下降五分之一，并且收紧的融资条件持续两年，那么这一比例可能上升至全部贷款的一半。 

欧洲央行称，随着这些公司的收益下降和商业房地产价格下调，债务水平可能会进一步恶化。

随着居家办公和在线零售的崛起，办公室和商店的需求下降，给商业地产业主的租金收入带来了压力，而老旧和低质量的建筑租金下降幅度更大，因为租户更加关注建筑的能效。

欧元区上市商业地产公司的市值与资产账面价值之比已从110%降至不到70%，这表明投资者在过去两年对商业地产很悲观。

欧元区上市商业地产公司的市值已大幅缩水

欧洲的住宅房地产行业面临着类似的挑战。但欧洲央行表示，强劲的劳动力市场有助于将抵押贷款违约率保持在低位，而住房短缺和建筑成本上升为其价格提供了支撑。