深圳调整土拍规则，龙华地块对商品房销售价格未做限制

一线城市楼市一直是市场风向标。据国家统计局，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.8%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

值得注意的是，在二手房价格下跌、在售量居高不下的同时，深圳楼市出现了一个重要变化。深圳公共资源交易公共服务平台16日挂出龙华、坪山两宗宅地，两宗宅地总起拍价为8.73亿元，挂牌结束时间为12月15日。记者注意到，此次出让的龙华A925-1146宗地，商品房销售价格未做限制，而深圳近几年一直在土拍环节对商品房有最高限售价。

深圳超8成二手房成交价低于参考价

“参考价刚推出的时候，大家都说深圳二手房参考价定得太低。现在，我发现很多业主不仅低于这个价格卖房，而且许多购房者还觉得这个参考价并不低。”在深圳八卦岭从事房产中介工作近10年的张经理很是感慨。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制。截至目前，二手住房参考价的去留仍未正式“官宣”。多位业内人士反映，二手住房参考价刚刚推出时，深圳绝大多数的二手房业主报价都高于参考价，大多数普通二手房的参考价是当时业主挂牌价的7到8折左右。

乐有家研究中心此前发布的数据显示，10月1日到26日乐有家门店成交的二手房源里，已经有超7成是低于参考价售出。最新的数据显示，上周低于参考价房源成交占比再度创新高，已超8成。

记者在龙华、南山区走访时发现，一些二手房小区过去被投资客炒作，价格迅速抬高，更被市场称为网红神盘，但目前的房价已经大幅回落。以龙华区的龙悦居四期为例，约62平方米房源的成交价最高峰时被炒至超过710万元，目前房产中介力推的同户型房源报价为410万元左右，甚至还出现380万元左右的房源，几乎相较高峰时期的价格腰斩。

而在南山区诺德假日花园小区，48平方米左右的户型在高峰期曾出现每平方米接近16万元的成交价，该片区的房产中介经理表示目前该户型的挂牌价已经降至480万元左右。

另一边，据深圳市房地产中介协会披露数据，截至上周深圳共有58197套有效二手房源在售，维持在历史高位附近。业内人士表示，目前深圳为买方市场，业主挂牌量持续大幅上升，反映业主对未来预期的下滑，但成交困难，想卖的业主逐步接受市场，基本只能降至同小区最低价。买方更多还是观望，只有价格足够低才会入手。也有房产中介经理对记者表示，“深圳的市场需求仍在，只要价格到位，还是可以促成二手房买卖。”

除了深圳，上海顶级学位房价格也出现大幅回落。日前，网传“两年血亏300万，上海福外学区房1000万直接跌价到600万”，有记者走访紧邻陆家嘴的世纪大道区域发现，各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛，尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上，但实际成交价已经跌破了预期。

“价格跌回2017年了。”我爱我家门店中介张利萍（化名）表示。和此前动辄十七八万元的单价相比，下跌300万元并不夸张。

低首付再现

早在10月底，多位房产中介经理告诉证券时报记者，许多深圳二手房小区的银行评估价都有所下调。记者也向多家银行的个贷经理进行咨询。有银行个贷经理表示，每套房源的评估价都会不定时动态调整。由于市场价格在下跌，银行合作的评估公司会根据市场价格给银行估价，所以价格下跌在所难免。

有房产中介经理反映，现在有银行可以按照评估价申请贷款，而且银行评估价的调整还没有完全更新，而一般情况下银行评估价比参考价要高，但现在不少二手房的成交价已经低于参考价，也远低于银行评估价。如果购房者能从银行按评估价贷款，意味着可以贷到更多的钱，从而实现低首付。

“通过我们找的渠道进行评估，优质的客户可以从银行贷款8成左右，也就是做高评高贷。”罗湖翠竹一位房产中介经理表示，“以前楼市火爆时期，通过高评高贷这种加杠杆方式购房的现象非常常见，但现在市场行情已经改变，通过高评高贷买房的人非常少。而且，如果按照比较高的银行评估价去申请贷款，交易税费和月供也会更高一些，现在多数购房者都比较谨慎。”

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，通过“高评高贷”购房的逻辑是，购房者对未来房价上涨有比较良好的预期，而在当前楼市下行周期中，上述现象已经明显减少，因为不少购房者认为现在购置房产，后续房价还可能会下跌。

就在16日，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。易居研究院研究总监严跃进表示，从10月份房价指数环比上涨的城市数量看，只有2个城市，这说明二手房普遍面临下跌的压力。当前。多数城市对于二手房的政策其实是偏少，把二手房盘活其实不完全是从二手房的角度进行的。如果二手房市场盘活，居民家庭就有收入，就有能力换购新房，也有能力促进房企新房去库存，也进一步可以改善房企的资金状况和解决债务问题，所以后续要重视二手房的交易情况和市场行情。

深圳调整土拍规则

越来越多的城市松绑土拍规则。11月16日，深圳挂牌两宗二类居住用地，一宗位于坪山区，一宗位于龙华区，预计将于12月15日成交出让。

值得一提的是，此次出让的龙华A925-1146宗地，商品房销售价格未做限制。而在公告中提及，宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局。

以上批次光明等宅地的土拍规则为例，其宅地出让条件中大多采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

值得关注的是，受部分城市建议取消地价上限等限制影响，当地土地市场已经显现出活跃度。根据中指研究院监测，10月以来，22城中已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津等城市取消土地地价上限，地价上限取消后，部分城市优质地块成交溢价率提升，竞拍热度有所提高，有利于缓解当前土拍整体低迷情绪。

有分析人士认为，多地取消土拍最高限价，恢复“价高者得”的土拍规则，主要与当前房地产市场供求关系变化有关，若土拍最高限价顺利取消，各地原有的竞配建、竞自持等限制性政策也会随之逐步退出土地市场，将有利于提升土地市场活跃度。不过，也有业内人士认为，新的土地出让规则不会大幅刺激市场热度提升，毕竟投资回暖更多需要视市场表现和企业的销售、回款情况而定。

本文作者：吴家明，来源：证券时报，原文标题：《深圳楼市，重大信号！》