商业地产流动性恶化！美联储“更高更久”会否导致危机蔓延？

目前，美国私人贷款机构处于有利地位，因为高利率使其成为商业地产市场（CRE）许多人的唯一选择，但它们正变得更加挑剔，并加剧了这个面临数万亿美元到期债务的行业的流动性僵局。

业内消息人士称，近几个月来，银行寻求修改到期CRE债务的条款，以避免贷款违约，但它们需要额外注入股本，让私人贷款机构有机会通过夹层债务、优先股或新的普通股提供救助融资。

最初，这些调整主要集中在办公领域，但现在正扩展到多户住宅、工业和酒店。即使对私人贷款机构来说，这些措施也变得不再有吸引力。一些业内人士表示，这是因为各个行业的租金收入跟不上偿债成本的增长。

“贷款是可以获得的，但数额与以前不同，而且成本也明显提高了。这就留下了几个选择，但没有一个是理想的，”富兰克林BSP房地产信托公司总裁Mike Comparato称。

商业地产市场的借贷成本已经超过了收入的增长，这是几十年来利率最急剧上升造成的。加剧因素包括3月份地区银行倒闭后收紧的贷款标准，以及新冠肺炎疫情后办公室入住率下降。

总部位于德克萨斯州的房地产投资公司RREAF Holdings的首席运营官杰夫•霍尔兹曼（Jeff Holzmann）表示，“这是一个绝佳的私人贷款时机。但这并不意味着你得到的每个机会都是好机会。”

有些资产即使利率降低也可能永远无法恢复原本的价值，因为其所在的城市由于犯罪率上升和人口结构变化，市场正在恶化。他表示，有些公司还需要大笔投资才能扭亏为盈。

私人贷款机构日益谨慎的态度，将使那些未持有实物退出期权的业主面临更严重的流动性匮乏问题。

一些业内人士表示，防范利率上升的两年期利率上限期权将在未来几年到期，这意味着过去成本为数千美元的新利率上限现在要数千万美元。

随着房地产估值因基本面走弱而下跌，借款人也有资格以至少高出500个基点的利率获得规模较小的优先再融资贷款。

Rubicon Point Partners联席管理合伙人Razmig Boladian表示，即使贷款机构敦促办公物业业主以任何利率获得贷款进行再融资，他们也无法做到这一点，因为借款人无法偿还贷款，而贷款机构也无法提供贷款。

“市场流动性紧张，这绝对是一个僵局。即使空置建筑的估值大幅下降，也不能保证你会获得回报以证明投资这类建筑是合理的。”

出售资产也变得越来越困难。房地产投资公司Hawkeye Partners的联合创始人兼管理合伙人克劳迪娅·福斯特（Claudia Faust）说，要么没有买家，要么只有有限的人要求如此低的估值，以至于现有业主在还清贷款后可能最终得不到任何收益。

未来两年内预计将有近2万亿美元的CRE债务到期，这将增加对私人贷款流动性的需求。

“市场上的贷款机构很少。去年，在发布新报价时，我们通常会与5到10家贷款机构竞争，但今年，我们通常是唯一一家提交报价的贷款机构，”私人商业地产抵押贷款机构BridgeInvest的管理合伙人亚历克斯•霍恩（Alex Horn）表示。

霍恩说，2023年它们有望收到400亿美元的贷款申请，跟2022年略高于200亿美元的申请相比几乎翻倍，但只有2%的银行可能最终获得贷款，因为一些银行杠杆率过高，可能难以偿还债务。

Alliance Residential总裁兼首席运营官Jay Hiemenz表示，根据房地产行业的不同，可能需要3年或更长时间才能进入复苏周期。

他补充称，一些私人银行面临着最终削减管理成本高昂的投资组合的风险。

穆迪分析公司的数据显示，目前商业抵押贷款支持证券的贷款拖欠率为4.76%，但预计未来几年将接近10.51%，这是全球金融危机期间触及的峰值。

但该公司商业地产经济学主管Thomas LaSalvia表示，这一情况蔓延的可能性很低。

他补充称，“大量在当前经济中不再发挥作用的过剩资产将得到清理，但没有足够的证据表明这会引发系统性危机。”