暴跌 100 万，学区房真的要凉了？

学区房也能过气？

前几天，随着北京西城区小学入学意向填报工作的结束，一些家长彻底 " 傻眼 " 了，他们发现，自己拥有的学区房，对口入学的 " 牛小 "（优质小学），基本都没有了学位，只能填报相邻学区的普通小学。

其中 " 暴雷 " 最严重的，当数 2020 年 7 月 31 日后的购房家庭。多个填报系统显示，无论你买的是哪所 " 牛小 " 的学区房，可选项只有 " 渣校 "。说白了就是，花了保时捷的钱，最后提到了一台五菱宏光。（没有说五菱宏光不好的意思）

青春献给房子，中年献给孩子的家长们更为焦虑的是，自己押注一切高价买入的学区房，价格也开始大跳水了。

教改落地后，西城德胜片区部分房源的挂牌价已经降了 30 万 ~100 万。火热的学区房市场，迎面被浇了一盆冷水。

买到一个学区房究竟有多难？家长为了学区房能有多疯狂？政策真的能终结学区房时代么？

今天，我们就来说说学区房这个事儿。

事实上，政策遏制学区房的苗头，早就显现了。

早在去年 4 月 30 日，北京市西城区教委，就发文明确告诉各位父母，2020 年 7 月 31 日后买房的家庭，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

也就是说，"731 新政 " 之后上车的，上 " 牛小 " 还是 " 渣校 "，全看命了。纵使你花 15 万 / 平方米高价买了学区房，也有可能被分到周围房价是 5 万 / 平方米的学校上学。

这意味着，热门学区房之外的学生，也就是传说中的 " 鸡头 " 学生，也有机会去优质的高中了。

值得一提的是，除了北京和上海外，深圳、成都等城市，也开始逐步实施多校划片、分配名额等教改措施，多地学区房因此一夜哑火。

政策的枪口，已经抵在了学区房的脑门上。

不过，有意思的是，在西城区教育资源排名相对靠后的新街口、什刹海学区，却还有一部分在抄底的家长。

要知道，在中国家长眼里，" 重点学校 " 作为一种特殊的文化符号，代表着更高级的教育资源，是一个人才分流的节点。

夸张了说，重点学校就是焊死在一代又一代中国人脑门上的 " 紧箍咒 "。

重点学校与学区房的恩爱纠葛，还要从《中华人民共和国义务教育法》的 " 就近入学 " 原则说起。

意思就是，你的户口在哪儿，你家的房子在哪儿，你就只能上附近的小学。

这就注定了重点学校只能接收住在它附近的孩子，优质教育资源只能让一部分人享受到。

于是，在 " 重点学校 " 加上 " 就近入学 " 的现实下，早年间，" 上面没人 " 的父母，就只能认命，让孩子上个离家近的普通小学，而一些有着特殊社会关系的父母，通过 " 递条子 "" 走后门 "，把孩子送进了重点学校。

让 " 择房 " 等价于 " 择校 " 的另一个推手，则是 "98 房改 "。那一年，一纸通知下来，分房制度寿终正寝，房子可以作为商品，在市场上流通了。

你上不了 " 牛校 "？没关系，你可以在 " 牛校 " 周围买个房。

这下子，让那些走不了后门，递不了条子的家长，敏感地捕捉到了学区房所拥有的对口稀缺教育资源。

于是，" 择校 " 就此沦为了 " 择房 "。

在教育体系中，财富的话语权开始飞升。

当买学区成为争夺教育资源的重要武器时，购房就演变为 " 抢房 " 了。

甚至，更新的学位、较高的换手率、更短的挂牌成交周期、更高的流动性溢价等附加值，也吸引了一批又一批的炒房客，赶来敛一波财。

在刚需与炒作中，学区房彻底成了 " 香饽饽 "。

统计局数据显示。二十年来，大城市的商品房甚至翻了近 20 倍不止，学区房尤甚。

数据援引自《21 世纪经济报道》

 

中介口口相传的一个八卦是，某金融机构高管 800 万年终奖，全砸给了西城金融街学区的丰融园。

数据援引自《时代周报》

贵不是问题，毕竟这个世界财富的参差，已经超过了我等穷人的想象。关键难点是有钱也抢不到啊！

每次只要挂出房源，一般都会有至少十几个家庭前来看房，稍有犹豫，就会被别人加价预订了。

2019 年 " 双十一 " 期间，某拍卖网站上了一套位于北京市西城区的学区房，这套 5.6 平方米的房子，经过多轮竞拍后，以总价 127.55 万元成交。而它原本的估值，仅为 65.76 万元。

有中介表示，十几年来，学区房一直都是砍价最少、 交易周期最短的房源之一。除了价格高外，学区房的另一个特点就是，条件差，有些甚至差得离谱。

就拿北京西城区来说，皇城根下的学区房，基本上都集中在平房胡同和老公房这两类房源里。

平房胡同的居住条件众所周知，而老公房，则是 20 世纪八九十年代国营单位自建，然后分配给内部职工的房源。

这些房子普遍楼龄较老，物业管理水平一般，厨房卫生间昏暗逼仄，居住体验比较差。

然而，如果说以上两种房源还算正常的话，在学区房效应下，各种奇葩房源都上赶着挂牌出售了。

比如，有些房子一半在地上，一半在地下，只有一扇窗户，这种半地下室的房子，只是因为能确保上某著名小学，售价就飙到了 420 万。

在一些老旧胡同里，房子的院子都被划分成 " 厕所房 "" 厨房屋 " 来出售，那些只有 2～3 平方米的过道，也可以被单独划分出售，3 平方米 90 万，市场称 " 天价过道 "。

最为疯狂的是，曾有中介表示，只要有独立产权，就可以上对应的好学校，那即使是一平方米，也算是学区房。

所以，一些家庭斥巨资买来学区房后，得到的只是一个上学机会，俗称 " 占坑房 "，为了保证日常生活，全家老小又无奈地回到了出租屋。

如果以上种种还算是各位家长的 " 生命可承受之重 "，那与人的博弈，才是击垮他们的最后一颗子弹。

钱不够可以筹，条件不好可以忍，反正 " 一切都是为了孩子 "。

最不能忍的是，从你想买房的那一刻起，二手房卖家、开发商、中介到炒房客，都已盘算好如何宰你了。

首先，卖家与开发商，赚的就是学区房给房子带来的溢价。

特别是抢手的房源，一些老赖卖家，直接坐地起价，反正无论多高，总会有人来接盘。

在双方扯皮的过程中，对方狮子大开口，突然加价几十万的事也是屡见不鲜。毕竟有些老业主在破房子里住了一辈子，就等着转手套现，再去别的区买两套房子颐养天年。

而更惨的是，有些人付完款，房子过户后，才发现户口本上不仅有自己，还有一串不认识的陌生名字，甚至上学名额都已经被 " 霸占 " 了。

这当中，中介也是助推学区房价格走高的 " 帮凶 "。

业内的一个潜规则是，那些真正的良心低价学区房，一般都会迅速被中介自己买下自用或转出，根本不会出现在市场上。

有时，为了赚更多，中介还会和卖家合谋，用诸如 " 双赢、多赚 " 等话术，渲染个别高价案例，引导卖家挂高价。

一些无良中介更爱和炒房客联合，渲染成交案例，臆测楼市调控政策，利用家长焦虑，炒作学区房。

去年，西城区 "731 新政 " 刚刚官宣时，在一些炒房大 V 的撺掇下，焦虑的家长组团 " 抢上最后一班车 "，哄抬了一波房价。

在中国，二手房中介费一般稳定在房屋成交价格的 2%~3%。这样算来，那几天，一些中介简直就是 " 干五天吃三年 "。

而现在虽严打学区房，但上有政策，下有对策，找房 App 上虽然下架了高价学区房，很多中介都表示，可以通过截图的方式展示房源，在线下交易。

一些更大胆的小中介还会联合买卖双方，来一套 " 阳买阴租 " 的玩法。

在中介的牵线下，买家会以普通租房的几倍的价格，签下一份 5 年期的租约，而后，由中介操盘，卖家配合过户，租期结束后，再将房子收回。

之后一切手续，包括买卖合同、补充合同、后期过户、入学证明等，中介全包。

对于卖家来说，这种 " 阴阳 " 买卖相当划算，赚着高价房租，到头来房子还是自己的，何乐而不为？

不过，这种表面上 " 你情我愿 " 的操作，风险也极高，毕竟法律上可没有 " 假过户 " 一说，登记在谁的名下，房屋产权就归谁。

最后，看似被收割的买家，内心也有自己的算盘。

不是上了重点，就有一个好未来，但只要有万分之一的可能，只要孩子一天未抵达学校教育的终点，就不能停止为孩子铺路。

然而，孩子作为一个独立的个体，总有一天要学会独立行走。

 

 

作者：坂元裕三，文章来源微信公众号：Melo体质，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。