解读“十四五”规划纲要涉房内容：加强金融调控 房住不炒更精准

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(简称《纲要》)发布，对于房地产行业，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。

　　保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。业内人士表示，新市民住房问题是住房市场的核心问题，而增加共有产权房、租赁房的供应则是解决这一问题的重要路径，而且具有紧迫性。

　　“房住不炒”仍是楼市基调，“三稳”目标下祭出金融调控

　　“房住不炒”首次出现在2016年底中央经济工作会议中，并成为房地产调控的总基调贯穿于整个“十三五”期间。

　　此次，“房住不炒”更是在五年规划纲要中首次出现。《纲要》提出，“十四五”期间要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。

　　对于上述《纲要》内容，克而瑞分析人士认为，热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦市场出现过热的征兆，调控政策大棒必将尾随而至。

　　对于“房住不炒”，亿翰智库分析认为这一定位坚定不动摇，严厉遏制超脱理性范围、超越刚需改善等满足“居者有其屋”诉求之外的住房消费行为。

　　而在遏制炒房方面，《纲要》强调要建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。

　　从去年下半年至今，房地产在金融系统“最大灰犀牛”的压力之下，金融政策一再收紧，去年房地产企业面临“三道红线”，开始集体降负债。而今年央行对各个银行的房贷设置了“两道红线”。此后，以一线城市为主的热点城市频频推出住房信贷管理措施。

　　克而瑞分析人士表示，从目前来看，各地严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度，尤其要加强信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流入房地产市场。

　　从完善房价地价联动机制上，克而瑞分析人士认为，3月12日，北京土地推出竞拍实行“一地一策”“房地联动”等政策内容，通过打通地价和房价，实现联动引导，遏制非理性拿地行为，同时避免土地与住房需求脱节，导致房价、地价螺旋上升。热点城市或将效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。

　　新市民住房问题是住房市场的核心问题

　　“房住不炒”是为了抑制投机需求。对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，大城市住房供求矛盾会长期存在，有必要防止因炒作而影响居民住房水平，这也是对家庭刚需以及改善型需求的支持。

　　对于家庭刚需以及改善型需求，《纲要》强调要因地制宜发展共有产权住房。

　　事实上，近年来，北京、上海等地都在探索共有产权房，通过试点，对共有产权房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出来一整套的办法。也为北上广等一线城市之外的其他城市推进共有产权房的住房保障和供应体系搭建起到推动作用。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，从目前来看，共有产权住房将从一线向更多的二三线城市，尤其是二线城市覆盖。另外，随着共有产权房覆盖面不断增大，对于房价稳定，以及整个市场也会起到明显的促进作用。通过共有产权的方式，可以解决大城市夹心层的部分居住问题。

　　值得关注的是，保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。

　　其中，《纲要》提到的“新市民”，主要是泛指原籍不在当地、因各种原因来到一个城市工作和生活的各类群体的集合统称。如果再进一步精准定位，则是拥有稳定工作的非本地户籍常住人口。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，新市民的住房问题是目前住房市场的核心问题。

　　随着新型城镇化的推进，越来越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近几年涌入的新市民的收入与高房价有着较大差距，购房支付能力有限。在业内人士看来，目前，解决这部分群体住房问题的重要途径是增加供应。

　　“根据国家流动人口调查数据，目前我国流动人口有30%-40%居住在雇佣单位提供的宿舍或工棚，其他大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面积狭小，居住条件恶劣。尤其是在大城市，居住情况更加严峻。”许小乐称。

　　业内：不仅要单列租赁住房用地计划，还要强化运营

　　除了商品房和共有产权房之外，租赁房是解决困难群体和新市民住房问题的重要渠道。

　　《纲要》指出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。

　　在刚刚闭幕的2021年全国两会上，全国政协委员、中国国际经济交流中心副理事长王一鸣曾指出，建立一个长租房为引领的住房租赁供给体系，对解决大城市住房问题尤其重要，且具有紧迫性。而逐步实现“租购同权”是其中关键。

　　“长租公寓是这两年的热点话题，但从市场情况来看，绝大部分租赁住房来源都是靠市场化，政府推出保障性租赁住房在2021年才放量，此前数量并不多。”张波说。

　　在张波看来，长租公寓是住宅租赁市场的一个有益补充。未来，在管理和促进两手抓的前提下，为市场贡献更多适合新市民的房源，整体居住品质也将更加契合新市民的需求。

　　克而瑞分析人士也认为，未来地方政府要多渠道筹措保障资金，加快财政资金拨付进度，全力支持租赁住房和保障房建设。从长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。

　　此外，为了增加租赁住房的供给，《纲要》提出单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

　　事实上，早在2020年底，中央经济工作会议便提出单列租赁住房用地计划，而今年2月自然资源部更明确了落实方向，要求“城区人口大于100万的大城市单列租赁住房用地计划”。

　　据保和投顾研究院分析人士介绍，上海在“十三五”规划中就已单列租赁用地计划，2017年试水租赁用地供应至今，已完成152幅租赁土地供应。出让地价约为同期同片区宅地的20%左右，但附加条件较为苛刻，如规定“自持70年”，“只租不售”等。同时，多数土地规定需要优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务，对地块打造产品的面积、套数、公共区域及生活配套等均有一定要求。

　　保和投顾研究院分析人士还表示，单列租赁用地计划是解决大城市住房问题的重要举措，值得重点关注。单列租赁用地只是第一步，怎么组织运营好，值得更深入探讨。

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