万科郁亮：房地产市场会产生向上修复的力量

作者 | 曹安浔

10月的西安，秋风微凉。中国房地产市场仍处于萧瑟之中，尽管此前一系列楼市放松政策出台，但仍未改变行业冷清的基本面。

迷茫悲观之中，房地产行业人士期待出现能提振信心的声音。最早喊出“活下去”的万科董事会主席郁亮，再次对行业喊话，他认为市场超跌以后，会酝酿出向上修复的力量，当前正是如此。“没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。不能用单边思维来看问题，这个时候，就应该尊重常识，回归常态”。

10月20日，在万科西安媒体交流会上，郁亮表示，目前的住房合理需求每年在12亿平方米左右，今年开工量不到7亿平方米，是远远低于合理需求的。

郁亮给行业打出了一针强心剂，预测未来市场自身会产生向上修复的动力，就像今年的旅游市场一样，过去三年积累的需求势能爆发了。在郁亮看来，市场都是如此，区别只是，反弹力度有多大，多长时间。“但通常来说，压缩得越厉害，反弹也会越大。下来时间越快，反弹也会相对快”。

郁亮认为，房地产调控政策虽然不是万能的，但政策肯定有用，9月份市场已有好转。后续政策仍然有发力的地方，以及要落实到位，每个城市要用好因城施策的工具。他仍然坚持之前的看法：市场短期有压力，长期有信心。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。

据第七次人口普查数据，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

郁亮表示，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。

在郁亮看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏等。

对于当下和未来的地产市场，郁亮也表达了自己的看法。

在郁亮看来，行业阵痛还没结束，光熬还不行，还得想想怎么办。“今天（行业）的状态有点像跑马拉松撞墙，不少人跑马拉松会在大概30公里以后就开始撞墙了，跑不动了，原来是消耗糖，但跑30公里之后，你体内糖基本消耗完了，要开始燃烧脂肪了，但燃烧脂肪的时候，转化过程要慢一点，这个转化时间是最痛苦的，但熬过去了就能继续跑下去了”。

郁亮表示，地产行业也正处于这样的新旧动能转换中，现在每个企业不管怎么样、愿意不愿意、是否准备好，都将进入新发展阶段、多样性循环的情况。“想告诉每个企业，你适应时代的变化，做时代需要你做的事情，你才可能做到成功一些”。

作为曾三次穿越地产行业周期的房企掌门人、本轮行业周期最早的吹哨人，郁亮看到了地产行业的艰难和悲情，但亦想向外界传递出前进的动力，在这艰辛的跋涉和坚守中，房企们或许就会等到柳暗花明。