“绿档”金科的新战略开局：一个庞大的多元版图已显现

在四年“跨越式发展”结束后，金科股份（000656.SZ）开启了新五年高质量发展战略。

近日，金科交出新五年的首份中期成绩单。在规模稳健增长的同时，金科大刀阔斧再砍掉160亿元有息负债，继续身处“三道红线”新规下的“绿档”；上半年光是销售回款就达到997亿元，回款率97%，经营性现金流扭转回正，同比大涨超200%，财务指标更趋安全。

金科新五年发展战略提出未来五年的年复合增长率要达到15%以上。房企该如何在新的经济大环境和行业趋势下，实现这样的高增长？细看这份中期成绩单，其中还暗含金科下一个五年发展的“转型密码”。

当房地产行业进入存量时代，金科一直努力探索能满足长期发展的赛道。在过去几年的提前布局下，金科的物业、产业、商业板块正迎来全面爆发。可以预想，在这样的发展势头下，金科将真正实现由传统地产向科技地产升，由传统物业服务向智慧服务升级、由单赛道向多赛道协同发展转变、由高速发展向高质量发展转变,由常规发展模式向创新驱动模式转变。

规模稳健增长，投资城市能级提升

今年上半年，为应对“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政策变化，金科新一届董事会和经营管理层提出“一稳二降三提升”的经营策略。

“一稳”指稳健发展，量入为出，稳中求进；“二降”指降负债，降库存；“三提升”指提升盈利能力，提升核心竞争能力，提升资产运营能力。

在这一经营策略指导下，金科交出一份稳健增长的成绩单。

报告期内，金科股份实现营业收入439.73亿元，同比增长 45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，其中归母净利润37.05亿元，同比增长2.49%，每股收益0.67元。

在销售规模方面，金科股份继续稳居行业前20名，金科及其所投资的公司实现销售金额约1025亿元，同比增长18%；销售回款约997亿元，回款比例高达97%。

报告期内，金科股份在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，在华东的销售金额占比同比上涨约9个百分点，区域布局更显合理。

分城市能级看，金科销售金额占比的城市能级显著提升，新一线城市销售占比达到近40%，二线城市超过25%。

期内，金科新增土地储备39宗，土地购置合同金额达354亿元，计容建筑面积835万平方米，平均楼面单价4240元/平方米，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。

为了积极应对集中供地政策变化，金科股份坚持多元化拿地模式，通过“地产+商业”“地产+产业”以及收并购等方式，获取土地计容建筑面积达到472万平方米，占比达到57%。

新增土地中二三线（含新一线）城市的土地储备，按计容建筑面积计算占比约92%，按土地购置金额计算占比超95%。

有息负债大降160亿，现金流更趋安全

作为一家“绿档”房企，早已实现自身现金流安全的同时，金科仍在大举降低有息负债。

报告期内，金科股份资产总额达3956亿元，增幅为3.80%；资产负债率降至80.40%，较上年末降低0.32个百分点；经营性现金流净额25.14亿元，同比大增202.62%；净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比达到1.38。

在大刀阔斧地砍去了160亿元的有息负债后，金科的有息负债总额由2020年同期的1106.05亿元，下降至至本期末的941.44亿元。其中，一年内到期的有息负债为268亿元，占比28%，长短债结构合理。

截至6月末，金科股份货币资金余额370亿元，能够充裕覆盖一年内到期的短债。

在充足的现金支撑下，上半年金科股份完成了2020年度23.99亿元的现金分红，分红比例为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算，股息率高达7.85%，仍然处于行业高位。这样的大方分红，使得投资人对于企业稳健的财务状况信心又增强了。

今年，标普、穆迪等评级机构继续上调金科主体评级，国内主流评级机构则维持“AAA”全覆盖的评级，金科的信用债发行金额及数量排名在全国民营企业前列。

加码布局新增长极，多元板块齐头并进

多元赛道，被视为下一个十年房地产企业比拼的主赛道，头部房企都在加码投资第二、第三增长极。在行业前20强中，金科是少有的同时布局 “地产+商业”“地产+产业”的房企。

去年12月，金科对外发布新五年（2021-2025）发展战略，提出要坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，精耕地产主业、做强智慧服务、做优科技产业、做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈，力争向2025年冲击4500亿元的目标奋斗，年复合增长率达到15%以上。

2021年上半年是金科新五年战略的开局，其多元板块的发展路径已经非常清晰。

去年年底在港交所主板挂牌上市的金科服务，其上半年营业收入大增88.79%至25.86亿元 ，归母净利润大增80.3%至5.3亿元，净利润率达20.95%。合约面积达到约3.15亿平方米，其中独立第三方占比约58.3% 。

上半年，金科的产业园区各处开花，仅在5月，就有山东济宁、环京固安的两个产业园区开园。

其中，金科产业位于济宁的项目，预计引入医养健康产业链相关企业近300家，总产值预计达100亿元，解决就业岗位约1万人，能够极大地吸引生命大健康上下游企业入驻发展。

而作为金科产业布局京南的重要项目，金科固安智慧科技城总建筑面积达到27万平米，总投资15.6亿元，总税收将近1亿元，园区全部建成后预计引进企业330余家。

截至报告期末，金科产业已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。

不止是金科产业发展迅猛，金科的商业版图也逐渐显现，作为一家敏锐度较高的公司，金科实际上早已加码布局商业地产。

而到了今年，金科的三大商业产品线终于浮出水面——金科中心是新一代的城市综合体、金科·爱琴海是新一代的购物中心、金·WALK是未来服务型的社区商业中心。

金科中心作为集多业态为一体的城市综合体，将在全国一、二线城市核心区位选址布局，参与城市更新项目、旧城改造项目、TOD项目，目前已在重庆、上海、济南、长沙选址成功。

与红星美凯龙联手打造的金科·爱琴海商业项目则已完成在重庆、昆明、慈溪三地的品牌落位。

金·WALK在重庆、贵阳、武汉、南宁、昆明、徐州和运城等城市已有落地， 未来还将以每年超10个项目的速度布局全国 。

是否要为未来进行前瞻性布局，是所有房企面临的重大选择题。毫无疑问，下一个十年，优秀的房企必须转换赛道，未雨绸缪，为存量时代的到来铺排好新的路径。从金科的产业、商业板块的投资力度、发展速度来看，金科的战略意图已经十分坚决。

随着智慧服务、产业园区、商旅康养板块的崛起，金科有望获得稳定的现金流提升，实现其永续经营的目标。