首批公募REITs发售倒计时：机构筹划认购，定价成关注焦点

首批9单公募REITs（不动产证券投资基金）产品目前已完成注册，即将进入公开发售阶段。

公募REITs发行“倒计时”，各市场参与方有何准备？

第一财经记者从银行、券商等机构人士处了解到，目前，机构已参与部分项目的战略配售，亦有计划进行网下申购。部分券商自营部门已根据首批REITs发售安排做好了相应的资金准备。

“首批试点项目的质量都非常优质，均为券商自营部门所关注类型。我们会根据不同的底层资产类型，结合不同行业特征，进行合理定价。”银河证券自营投资总部副总经理鲜幸池告诉记者。

“投资REITs是理财资金丰富大类资产配置的重要手段，为响应国家政策、支持资本市场重点工程，我们很早就开始各项准备工作，以理财产品的名义参与了首批数单战略配售，同时也在积极规划网下申购。”中银理财权益与量化部副总经理王起为对记者表示，首批项目原始权益人提供的资产很有诚意，各个类型都值得参与。

业内的关注焦点还在于，公募REITs是全新产品，真正定价的“锚”还需要在未来二级市场交易中逐步去发现。

机构参与：关键看项目质地和收益率

这9单公募REITs涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理等主流基础设施类型。目前，9只产品发售时间表已经出炉。

9只公募REITs基金已披露相关公告，确定发行日期、问询价格区间、发行份额等重要信息。

根据公告，9只基金将于5月31日正式开售，5月24日、25日为询价日。询价方面，9只产品的询价区间有所不同，大多介于2元至5元，部分高至8元至14元。

作为公募基金的一种，公募REITs属于银行、券商、保险资金等的投资范围。目前，机构在项目筛选、资金储备等方面有何准备？比较青睐哪些类型的项目？

“首批项目底层资产主要分为收益权类和不动产产权类，前者更加稳健，更适合偏防御型的投资策略，后者弹性会更大，更适合偏进攻型投资策略。”鲜幸池说。

在项目筛选方面，王起为提到，将重点关注项目的社会责任、区位优势、原始权益人和项目运营方的行业地位、运营能力以及未来现金流的稳定性，对于园区类项目，还会关注园区物业价值潜力。

他同时表示，银行理财端将根据理财产品的风险承受能力适度参与。“理财资金会直接投资，也会通过设立在基金、券商的资管产品参与投资。”

在二级市场探索定价的“锚”

从试点意义来看，REITs有助于吸引长期资金参与资本市场。

在境外成熟市场，REITs是和股票、债券并列的大类成熟金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，较好匹配养老金、保险资金投资偏好。

记者此前从接近监管部门的相关人士处了解到，监管层面也鼓励银行、保险、社保基金、养老金、证券、基金等机构投资者参与。

券商参与公募REITs业务可能要关注哪些方面？鲜幸池提到内部授权、IT技术支持、定价分析等几方面。

首先，在内部授权上，由于REITs具有亦股亦债的特征，放在固收自营部门还是股票自营部门来做，不同券商做法不同；其次，在IT支持方面，需要完成交易系统的准备和测试。

“根据我们了解的情况，准备参与公募REITs的投资者大多数是有关机构的固定收益投资部门，而REITs发行和交易的一些规则，比如网下询价，更像股票IPO。大家需要认真学习相关规则并做好准备。”他说。

最后，在定价分析上，鲜幸池认为，既要理解行业发展趋势、管理人优势劣势，合理判断不同项目未来现金流，又要从收益率的角度去理解和比较不同资产价值。

银行端，王起为认为，银行理财参与公募REITs的优势在于，可以结合银行在信贷和非标业务中积累的经验，与总、分行相关部门相配合对项目进行深入、多方位分析，也可以与其他业务联动为客户提供综合服务，同时为投后管理提供更多依据。

定价情况也是银行理财端关注的重点。“希望市场投资者理性投资、价值投资，这有利于后续项目的推出，形成良性循环。”他说。

王起为认为，REITs的推出有助于融资方降低杠杆、做大规模，从而整体上有利于信贷业务降低风险、良性增长。在这个过程中，综合经营力强、零售能力强的银行，能够更好地把握业务机会、打通业务资源，将受益更大。

全新品种推出的两重意义

5月17日，首批9单基础设施公募REITs项目获证监会准予注册的批复。

上交所表示，当前环境下，开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，并为投资者提供更多样化的投资工具和产品。

同时，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

深交所表示，基础设施公募REITs试点是资本市场贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，具有流动性较好、收益相对稳健、安全性较强等特点，对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业发展质效、丰富资本市场投融资品种等具有重要意义。

对于这一全新品种的推出，业内怎么看？

天达共和律师事务所公募REITs团队负责合伙人张璇、翟耸君表示，作为一项创新业务，我国公募REITs产品是在现有的公募基金产品、资产支持专项计划、基础设施项目运营的法律法规框架体系范围内进行的创新和扩展。

鲜幸池表示，有了公募REITs市场，优质的项目能够获得更高的市场定价，激励原始权益人和运营方不断提高建设和运营能力。

“对投资者而言，公募REITs是一种具有相对稳健的分红、底层资产相对单纯的投资品，具备长期配置的价值，同时，作为公募产品面向广大个人投资者发售，还具备普惠金融的特点。”他说。

从产品本身特点来看，王起为说，公募REITs产品特点鲜明，有利于丰富投资品种，改善资产配置结构。同时，已推出试点项目均较为优质，项目运营方经验丰富，历史经营状况良好，现金流相对稳定，投资价值较高。