如何规避房地产风险

你冷我热，此消彼长，股市和楼市就像一个“跷跷板”的两端。目前，国家接连出招凋控楼市， 国内一些一线城市，已经出现了集中抛盘的现象，社会上的流动资金又再次闹临选择。目前还没冇出现大规模资金从楼市撤退，但资金一旦大规模从楼市撤退，转战股市将成为他们的第一选择。在炒楼这个经久不衰的风口上，该如何规避风险呢？

图片来自百度   

1.炒房热钱需要冷却     　　

房价回调是维护经济全局利益的迫切要求。中w居高不下的房价，以及仍在飞速上涨的趋势，早已成为西姓关心、政府关注的热点民生问题之一，也成为社会各界热议或诟病的社会热点。  

2.楼市泡沫的危害     　　

楼市泡沫最著的恶果是它的社会财富再分配效应，表现为土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺。土地的大幅度升值给各种形式的土地持有人带来的财富不可能是无中牛有，而是来源于非土地持有者的相对贫闲化。面对如此的高房价，巨大的房地产泡沫严重阻碍中国经济的发展，成为中闻经济发展最大的栏路虎，屮国的房价比美国还要高儿倍，大量的投机资金催生大批过剩的房地产，中国四分之一的房地产在少数人手中空置着，造成了资源的极大浪费；巨大的房地产泡沫让中国90%以上的人都变成穷人，严重影响着中国人的生活质虽和社会的和谐。  

3.楼市泡沫必然破裂     　　

现在的房价已经是高度的泡沫化，肯定会破灭。房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是月房租的100倍，但北京平均已经达到了 500 倍，个别的房子已经达到了 800倍。这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败 了，如果说要靠租金来收冋房价，那么破败以后也只能收冋一半左右的折旧成 本，而且还不笕利息、家电家居消耗、空档期、税收等成本。     　　

房价收人比严重不合理、空置率升高是楼市存在泡沫的征兆。按照国际惯 例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。但是现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这说明楼市泡沫已经是非常严重了。就空置率而言，统计局公布的空置率跟实际情况有所出人，他们统计的只是开发商没卖掉的，我们要看那些租都没有租出去的房子。现在好多人买了房子也不装修，不住进去只等着升值了， 加上这个因素全国的空置率在30%左右，这个比例已经很高了。     　　

这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫。楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。我们现在的情况存点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的 背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。如果中国的房地产泡沫晚点破灭，中国经济将走上日本的老路，面临长达30年的衰退，只有中国的房地产泡沫早破才能免走日本上个世纪80年代的老路。      

4.泡沫破灭后谁受伤     　　

楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的。对于投机买房者、投机炒房者和房地产开发商应该如何应对呢？对那些投资者和投机者来说，其购房目的并不是用于个人消费，不是用来自己居住，而是用于转让或转租，从中赚取超额利润或房租。而现实情况是，在愈涨愈高的房价压力下，老百姓又越来越买不起房子甚至租不起房子，这就使得投资和投机者的房子最终无法转手甚至转租，无法变现，就好像击鼓传花，最终一棒无法传出，只好把花留在手里。     　　

这房子留在手里，其后果是什么？如果是自有资金购房，房主急需用钱，只有抛售，导致亏本破产。同样道观，房地产开发商开发 的房子，因为普通老百姓买不起的缘故，主要是卖给投资买房和投机买房者，因 投资买房和投机买房者的房子无法转手或转租，他们有房屋都需要抛售，何谈再购进新房子呢？ 一旦房地产幵发商的房子卖不出去，结果也只能是以低价抛售;上策是早点卖出房地产，进入到股市去抄底。    

5.转战股市成自然     　　

何尽管如此，现在大多数投资买房者、投机炒房者、商业银行和房地产开发 商都看不到这一点。或者是看到了，却还抱着侥幸的心理。炒房者总认为那击鼓传花的最后一棒不会落在自己的手里。     　　

进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的冇资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实休经济领域投资渠道不多，非常脆弱。房价已经成为一个社会问题。这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，能是长达10年的房价下跌的开始，之后房价会越来越低。 　　

这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫。楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。我们现在的情况存点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的 背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。如果中国的房地产泡沫晚点破灭，中国经济将走上日本的老路，面临长达30年的衰退，只有中国的房地产泡沫早破才能免走日本上个世纪80年代的老路。 　　

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