代持炒房的“雷”何时被引爆？深圳住建局：正研究综合调控政策

近期，“众筹打新”、“代持炒房”等戏码接连在深圳楼市出现，演绎着楼市投机的造富与冒险。终于，当地部门和企业在30日不谋而合地共同发声了。

11月30日，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示，深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。

“针对当前深圳一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。”张学凡表示，将进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。

当日，深圳某楼盘也发出《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》，给客户提示代持购房的风险。

 

一：“代持炒房”窗户纸的被捅破了

什么是代持炒房？为什么会出现在深圳？

在深圳的年度网红盘华润城润玺一期项目摇号接近尾声之际，包含260套住宅的万科(000002.SZ/02202.HK)旗下的万科臻山海家园住宅项目，也于11月26日取得预售许可证。

相较于以往的楼盘项目销售方案，该楼盘11月30日发布的一则公告《臻山海家园与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》(下称“《倡议》”)也捅破了深圳楼市近日“打新”热，代持购房的窗户纸。

该《倡议》近半的篇幅是关于“代持购房的风险提示”。其中，还提及“针对深圳房地产市场的‘打新热’现象，不排除政府相关监管部门出台相关政策举措，以保障‘房住不炒’政策落地。”

图片来自百度

在这个“打新”热的冬天，辗转于各个一二手价格倒挂新盘的购房者们对于“代持购房”并不陌生。

作为深圳的年度网红盘华润城润玺一期项目持续两日的正式选房于26日18时结束。自11月25日8时起，剔除休整时间，全程耗时13个小时，华润城润玺一期1171套房源全部售罄。

按照华润城润玺一期最低的一套单价1184万元的房屋做测算，深户无房家庭的首付款最低也近355万元。楼盘开发商华润置地(01109.HK)也提示，参与选房的客户，须验资冻结350万元/套。选房首日，销控表上率先飘红的是两类房源，175平方米和200平方米的大户型；截至选房26日上午9时左右，这两类大户型房源全部售罄。

“润玺一期13.1万/㎡的价格，旁边在售的二手房每平方米已经18万了，都知道润玺一期每平方米有四五万元价差，当然是买得越大赚得越多。”第一财经记者此前采访了多位购买了200平方米户型的买家，他们都有表达过购买润玺一期俨然“躺赢”的看法。

这种情形在一部分购房人士看来，不禁感慨深圳刚需起步价高，而在围观在场外的小贷公司客户经理，为购房者提供代持服务，规避限购政策实现打新的律师事务所律师们看来，只是一场普通的造富游戏而已。

一家中型小贷公司的陈姓客户经理就向第一财经记者表示，除了为购房者提供经营贷、消费贷、过桥等金融服务，也购买润玺一期的房票。“类似润玺一期这样的楼盘，依据我以往从事的代持业务经验判断，至少超过五成。”

一位曾参与过华润城润府三期摇号的润玺一期的打新者张姓人士分享到自身的代持经验，“代持人首选当然是直系亲属等家人；其次是身边没有债务等司法纠纷，婚史和社会关系相对简单的朋友；深圳的一些房产中介也会提供推荐代持候选人服务，这得自己认真甄别候选人是否靠谱。”

而确定了代持人之后，双方签订的代持协议大多数都会明确标注上房源的户型、单价、总价、首付比例、贷款期限、贷款利率等细节。

在深圳“715”调控之后，关涉深圳买房资格方面，“入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保”，这也使得目前中介推行的代持名额以5年之内没有购房需求的无房深户居多，代持费用普遍在10万—50万之间。

 

二：代持炒房的造富与冒险

代持炒房的游戏背后是诱人的利益。限价的特定背景下，新房与二手房之间的价差释放出了套利空间。

以深圳11月24日开盘的天健天骄北庐为例，楼盘均价约11.4万/㎡，该项目附近的水榭花都等楼盘在售二手房均价已到了18万/㎡上下。即便花费50万元代持费，购买一套房源，购房者仍能获利百万。

“买到就是赚到”，使得深圳楼市“打新”者无视代持风险。

深圳楼市的投资需求比例常年保持在30%左右，高于全国绝大多数城市。深圳房地产研究中心数据显示，2015—2016年深圳房价从3字头跳至5字头的时候，投资性购房的比例迅速从20%上升至40%。

不少人垂涎于深圳楼市的“躺赢”价值，人不在深圳，却冲进深圳楼市。这支购房者队伍十分庞大。一位去年将户口迁往深圳的王姓购房者透露，他去年和今年接连购买了两套住宅，均用于投资。而这个人群，也是代持游戏的主力玩家。

王姓人士对于代持的风险丝毫不陌生。“我旁边有过代持经历的投资者，绝大多数在代持之前就会找律师事务所咨询，比如签代持协议时，会有律师签字、公证处公证，类似于小产权房买卖的操作手法。”他坦言，若极度担忧代持风险出现，可以在买房之后直接办理抵押贷款，提前套现。

代持在部分玩家看来，只要把控选好代持人的选择基本就不会风险暴露。然而，一旦出现风险，所谓的打新“躺赢”极大可能就会告吹，并牵扯司法纠纷。

首先来自政策层面的不确定性。按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。这意味着代持的“打新”楼盘，自预售开盘至交付、解除转让限制的期限之日，房产市场可能会发生显著变化。

其次，对于被代持人来说，代持协议被法院认定为无效协议，代持人反悔，代持人私自出售、赠与或者将所代持房屋抵押，因代持人债务纠纷导致被代持房屋被法院查封、拍卖、执行，代持人因为婚姻状况的变化、死亡等导致房屋被分割等风险都可能导致代持游戏戛然而止。

对于代持人来说，也并非毫无风险。个人房产税的缴纳，可能影响银行征信记录，增加个人购房成本、影响个人/家人购房等也是必须考虑到的问题。

针对上半年深圳个別新房项目出现多人抢购、“打新”的火爆局面，“715”政策就有涉及。该政策规定，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

深圳近期开盘的多个具“打新”价值的楼盘，均有执行该政策。

反观，买房者、小贷公司、律所、推荐代持人的房产中介仍涌入不断涌入这场造富游戏。这背后是“打新”者参与各方对于利益的源源不竭的追逐动力，另一面是抹不去的风险和随时可能引爆的“雷”。

随着深圳住建部门的最新表态出炉，这个“雷”被引爆的时间，可能比预期更早一些了。

 

三：如何防范代持炒房？多位专家解读

严跃进：从楼盘层面加大对炒房的筛选力度

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，对于深圳近期新房的炒作，说明深圳房价上涨的动力仍比较充足。虽然表面上看，这和新房的价格相对较低相关，但是实际上依然说明购房者有很强的炒作情绪。政府层面对于此类炒作现象依然需要积极管控，尤其是要限制相关住房交易，打消投机者短期套现的念头。后续对于此类城市来说，依然需要积极增加供地，尤其是住宅用地，真正缓解供求矛盾。

同时，严跃进认为，从短期来看，政府应出台禁止炒房的具体措施，比如要求楼盘加大筛选力度、让购房者签订“承诺不炒房协议”或者核查购房者资金流水等，以此来禁止炒房。

 

宋丁：银行层面需避免违规操作获得贷款资金

而针对政府部门正在研究的综合调控政策，中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示，政府大概会从四方面出发。第一，从供给侧出发，加大土地和住房的供应，保障市场的平稳。第二从需求方面来看，在房住不炒方针的指引下，政府将继续坚持调控、限制投资和遏制投机，对代持现象通过审核资金来源，禁止代持行为；对以欺瞒手段导入代持的当事人和出资人，一经查出，废除其购房合同，并实施必要的惩罚。第三从融资方面出发，将要求银行层面对于信贷方面要落实管理，避免违规操作的行为获得贷款。第四，从长远来看，还是需要房地产税从源头上来遏制这些乱象的发生，政府层面可建议尽早落实房地产税。

 

李宇嘉：新房定价与二手房价格挂钩

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者表示，首先新房的定价一定要和二手房价格挂钩，杜绝套利空间的最好方式是新房和二手房的价格差不多。如果是这样，购房者考虑到购买二手房的贷款成本、持有房子的成本等因素，打新的动力自然而然就消失了。

第二是对购房需求进行区分。在商品房这块儿，需要区分普通商品房和豪宅。对于普通商品住房，坚持严格限价和限制交易对象；对于豪宅，适当地放开价格，利用高税收来限制交易，比如在进行第二次交易时，可征收20%-50%的税收。如此一来，可以很好地削弱投机动力。

李宇嘉认为，只要对人才房和普通刚需住房有所保障，其他层次的住房放开也有一定的道理。通过这种方式，既能够尊重市场规律，还能够给政府增加税收，也能够活跃市场。

第三是完善税收政策。加大税收杠杆政策的利用，学习新加坡、香港等地征收超额印花税，把投机收益彻底控制住，市场火热情绪就会明显降温。

 

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