抑制房价地价虚火 徐州、绍兴上演楼市调控“双城记”

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财联社（上海，记者 王海春）讯，继杭州、南京、无锡等长三角热点城市升级调控后，徐州、绍兴上演了一出楼市调控“双城记”。

10月9日晚间，徐州市住建局等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》（以下简称《通知》），涉及土地供应、销售价格备案、房地产金融、住房保障、加强市场监测等八个方面。

同日，绍兴市住建局在官网发布了《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，包括“限地价、竞配建”政策、双备案制度、严格分期销售管理、规范市场秩序、落实主体责任五条楼市调控举措。

“徐州此前已出台限售措施，这次进行了重申。不过在防止房价过快上涨方面，徐州还是下了一些工夫。而绍兴出政策，也是因为房价上涨速度较快，与徐州政策相比，绍兴的政策更温和。”58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示。

徐州首对装修价格进行监管

徐州出台的八条调控措施中，对价格备案管理、装修价格等进行了监管，其中对装修价格监管尚属首次。分析认为，上述举措能在一定程度上防止开发商变相涨价。

《通知》要求，徐州新备案商品住房项目宗地建筑面积在10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建筑面积高于10万平方米的项目，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米；最后一期不足10万平方米的，据实备案。

对于备案价格，徐州在政策中做出相当明确的规定：备案后一年之内，不得调整价格。

克而瑞徐州机构总经理季有国表示，近几年徐州房价上涨势头较明显，为突破备案价限制，有开发商通过多批次申请备案，每次只备案少量房源的方式进行小幅涨价。

“以10万平方米为一次价格备案，以及备案一年内不得调整价格，这条措施意在遏制开发商通过分批开盘来逐步涨价的行为。”季有国在接受财联社记者采访时说。

与徐州备案管理相似的是，绍兴也对分期销售面积及价格做出相应规定，但一次性申请预售面积门槛较徐州略低：建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售建筑面积不少于3万平方米；建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售。已取得预售许可或已办理现房销售备案的，十日内一次性公开全部准售房源及价格，不得高于申报价销售。

绍兴的“双备案”制度，主要措施为，新开盘项目价格备案综合考虑同区域类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案商品住房价格。

此外，为堵住以装修名义变相涨价的漏洞，徐州在《通知》明确要求，将强化装修行为及装修价格监管，不得强制购房人选择升级装修。

“市场上曾出现卖房同时绑定装修的现象，以精装修名义进行变相涨价。”季有国认为，此次徐州调控措施细化至装修层面，将对开发商这种变相涨价行为起到遏制作用。

房价地价双涨或为调控主因

就徐州为何会出台调控八条措施，张波指出这与徐州房价持续上涨，以及今年地价持续呈上扬态势有关。

中原地产高级研究员卢文曦也表示，“从已出台政策的城市来看，房价上涨、土地高溢价率、土地单价走高，都可能引发调控政策。”

今年9月23日，经过多达313轮鏖战，德信地产以7亿元的价格，拍得徐州大庙板块一幅住宅用地，楼面价4718元/平方米，溢价率达135.82%。

溢价率走高的同时，徐州的土地单价也不断创出新高。今年7月15日，碧桂园以15.03亿元竞得徐州原坝山热电厂地块，溢价率90.74 %；而该地块1.24万元/平方米的楼面价，刷新了徐州楼面价纪录。

随后7月30日，山东金佰利控股集团以14.22亿元拍得徐州大龙湖BC地块，楼面价1.61万元/平方米。不到一个月，徐州单价地王再次易主，8月11日，经过147轮竞价，最终南京颐居置业以总价19.3亿摘得2020-15号原华东机械厂D地块，成交楼面价16906.7元/平方米，溢价率高达143.99%。

张波认为，地价如果短期快速上扬，会助推房价上涨预期，“徐州是一个以新房为主的市场，地价对新房影响很大。今年徐州的土地市场不断升温，开发商往往会利用土地市场的走势，制造一些市场情绪，以形成对其有利的环境。”

据国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，徐州新建商品住宅销售价格指数同比上涨11.6%，环比上涨0.8%；二手住宅销售价格指数同比上涨7.3%，环比上涨0.8%。新房、二手房涨幅均居前。

起源于江苏的一家房企营销中心经理表示，其它热点城市楼市进入上行周期，会经历波动，但徐州很少出现大的盘整。徐州房价2016年年底出现上扬迹象，到现在价格差不多已连续上涨近四年。

一家研究机构分析师告诉记者，徐州三环以内的核心区域，现在很少能见到2万元/平方米以下的新房。

“四年前徐州市核心区的房价只有6000元/平方米左右，现在均价已升至约1.3万元/平方米。徐州楼市看似不太起眼，但也有前十强房企在徐州一年的年销售额，超过百亿元记录的。”上述分析师说。