恒大不会死，股价大涨20%，大部分人都理解错了三个问题

开发商在普通人的眼中一直都没有什么印象，比如有搞出烂尾楼的，有抬地王的，有精装房变成“惊装房”的，有收茶水费坐地起价的，在普通人的眼中，这个暴利的行业似乎充满了原罪。

以上说的都有部分道理。其实我也不喜欢开发商，所以几次房产股牛上涨前夕我都准确判断，但是却明确表示不会买入，因为和价值观冲突了。我本人既不炒房也不炒房产股，熟悉我的朋友都知道这个底线。

最近，某知名大型开发商，号称综合排名第一的那位，爆出了大雷，股价两天一度跌去20%，债券更是大跌25%,盘中一度停牌。网上爆出的一份文件显示，这家开发商4年前和一些投资机构签订了对赌协议，就是要借壳在A股上市，上市成功，这些钱就自然是股权，如果上市不成功，这些就是债务，需要连本带利偿还。这对本来就有8000多亿短期债务的公司而言，无疑可能造成现金流的断裂，出现违约。

而这个被借壳上市的公司，已经停牌了4年，就没有下文了。说实话，的确时间也太长了，无论是否成功，早点给个结果才好，那些被关在里面的散户估计宁愿亏三成也想出来吧。

这个消息一出来，很多人都纷纷叫好。虽然这家开发商很快就辟谣了，说文件是假的，但是里面谈到的事情和数据大部分是和现实对得上号的。

今天我不做道德评价，只是来分析三个问题。第一个就是对赌，第二个是房价推手，第三个就是房产商真的是割韭菜的吗，这也是广受批评的三个方面。

首先，对赌协议这事很多公司都签过，比如好几家已经回A股或者准备回A股的，都签过对赌协议，因为他们要先借钱私有化自己的美股。这是行业惯例，虽然是把双刃剑，但的确没必要上纲上线。至于这家开发商的对赌协议，说实话，即便对赌失败，4年才10%的利息，这样的好事儿，估计是很多企业的都求之不得吧。

另外，开发商的确在房价上涨中扮演了重要的角色，但开发商就是个喝汤的。实际上，除开没有房子的，基本上所有的人，都是房价上涨的受益者和推手。当然我也是，不过我依然痛恨房价上涨和资产泡沫化，所以多次呼吁房产税等直接税。

第三，有人认为开发商回A股上市是割韭菜的。股票市场本来就是买卖自由，除开财务造假、内幕消息、市场操纵等违规违法，输赢皆怨不得人。实际上，过去10年，房产股无论是分红的回报，还是股价带来的回报，远超A股95%的上市公司。现在都注册制了，谁能保证没有臭鱼烂虾，相比较而言，房产股反而算是优质资产了。

至于这家开发商，我认为死不了，大不了卖资产，和老王一样，这点在知识星球和知乎都分析过。而市场反应过度了，股价和债券被错杀，如果周五买入，今天卖出，或者今天开盘买入然后冲高卖出，简直就是送钱，堪称白送20%的收益。

至于财务数据很优秀，没踩红线的万科，被带到沟里就更冤了。记得几年前同样的债务危机也闹过一次，结果人家的股价在之后几年涨了10倍。而现在其实并不是债务危机，毕竟债务问题早就是财务上的明牌了，这次遭遇的就不是经济或者财务问题，是个重组放不放行的问题。只不过这一出闹下来，回A股上市的前途估计就更为渺茫了。

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