楼市要松绑？苏州取消封顶预售、取消现房销售？官方这样回应…2月以来超40城调整政策

19日，苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起了市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”。

不过，券商中国记者19日下午第一时间致电苏州市自然资源和规划局，相关工作人员表示：“不是取消封顶预售和现房销售限制条件，只是针对具体地块不统一要求，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中明确。”

业内人士认为，苏州新政不再“一刀切”的统一要求，有利于房企调整销售策略，缓解现金流压力，支撑房企更为积极的补仓拿地，保障土地市场健康平稳运行。

苏州市自然资源和规划局19日发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》，应对疫情对土地出让带来的影响，维护土地市场健康平稳运行。

《通知》从加快工业用地供应，调整交地、开竣工等履约要求，延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等四个方面提出政策措施。

值得注意的是，在调整超过市场指导价报价规则方面，《通知》提出，住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅（商住）用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前，以按照正常工期测算的预售、销售时点为基准，提前时间按疫情防控一级响应天数计算，具体由住建部门核定。

券商中国记者了解到，去年5月，苏州等地楼市成交火热、土地市场地王频出引发多地房地产调控升级加码。其中，苏州去年5月11日出手调控，不仅对热点区域的新房、二手房实施限售政策，而且还调整了土地出让报价规则，要求土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策。

当时的苏州新政要求，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，即土地竞价超过市场指导价5%～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可，土地竞价超过市场指导价10%～25%后即一次报价出让。

而此次苏州自然资源和规划局提出调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶销售、取消现房销售”，该消息也迅速刷屏。

不过，券商中国记者19日下午第一时间致电苏州市自然资源和规划局，相关工作人员表示：“不是取消封顶预售和现房销售限制条件，此前的预售政策不是不执行了，只是针对具体地块不统一要求，具体执行时，是否有预售要求会在具体地块的出让公告中进行明确。”

去年5月苏州市政府加码房地产调控政策，是为了落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，精准施策，合理引导市场预期。其中调整了土地出让报价规则，后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平，就要落实“工程竣工才可预售”的政策，也是为了增加相关开发商的资金约束，拿地方面也会更为理性。

此次，苏州自然资源和规划局调整超过市场指导价报价规则，不再“一刀切”的统一要求，对房企和土地市场有何影响呢？

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次苏州新政实际上调整了2019年的拍地和销售规则，根据2019年的规定，如果拍地价格过高，触碰相关价格红线，那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准，来办理预售许可证。通俗来说就是“地价较高的项目必须以现房的形式进行销售”。而此次政策规定，对于相关地块来说，若是后续拍地超过了市场指导价，那么原有的竣工预售等严格的政策有望调整，不再统一要求，这使得后续土地交易的约束减少，房企拿地积极性会增加，也减轻了房企的购地负担。

而对于新政中有关预售节点可提前的表述，严跃进认为，此类规定客观上对现有的工程项目进行了减负。换句话说，在疫情期间受到损失而影响工期推进的，后续允许提前销售，这样就压缩了拿地到预售的工期，对于现有房企的工程项目运作有降成本的作用，或者说把停工期间的损失尽量给补回来了。

“实际上在2019年确实有很多房企必须等到竣工后才可以进行预销售，资金回笼周期拉长，而现在此类政策，能够压缩资金回笼周期，有助于降低企业资金压力，也有助于后续房地产业务更稳健的开展。”严跃进说。

亿翰智库也认为，此次苏州新政有利于房企调整销售策略，缓解现金流压力，增厚利润，支撑房企更为积极的补仓拿地。同时，也能吸引更多企业布局苏州，增强土地市场成交活力，保障土地市场健康平稳运行。

2月以来，为应对新冠肺炎疫情的影响，全国多个城市密集出台了稳地产政策。

近日，除苏州出台上述稳定土地市场的政策外，海口也出台了保障项目建设的11条政策措施，其中提到，疫情期间土地出让金余款可一年内分期缴纳。

此前，2月12日无锡等五地密集出台政策后，2月13日南京、天津、济南等地也相继发布多项措施，2月14日福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。

据中原地产研究中心统计，2月以来，全国已经有超过40个城市调整了房地产政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有预售加快政策。个别城市也有针对契税减免购房补贴，但只是个别三四线城市。

其中，济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城市出台了房地产行业支持政策，部分城市明确土地款可申请延期或分期缴付。另外，全国有30多个城市针对公积金政策在疫情下出台了不同的宽松政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，多地出台的支持政策在一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是延缓土地出让金交付，对于很多之前拿地企业有较大作用。另外，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有较大作用。而苏州等城市针对之前土地出让要求现房销售等政策不再统一要求，有利于缓解过去2年拿地企业资金压力，加快企业供应房源入市。

不过，张大伟同时指出，目前各地的政策只能降低短期企业支出，对于房企来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题，一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。他建议，更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施，在“房住不炒”的基础上，放开刚需和改善需求购房。

值得注意的是，近期，多部门相关负责人再次强调要坚持“房住不炒”的定位。2月16日，财政部部长刘昆在发布的《求是》杂志上再次强调，将坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制。2月17日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏在解读1月房价数据时重申了坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面a落实城市主体责任。同日，央行在回应“调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷相关考核指标”消息不实时同时强调，央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院研究员王若辰认为，近日，多地政府出台房地产相关支持政策，主要是为了支持企业的正常经营，“房住不炒”的定位并未改变，不会因疫情影响而出现全面的政策放松。