一线城市写字楼怎么了？北京空置率创9年新高，深圳高达20%

日前，券商中国记者根据CBRE世邦魏理仕的报告，梳理了四个一线城市写字楼市场最新发展状况与趋势。

综合来看，北京、上海、深圳这三个一线城市去年写字楼市场状况较为相似，在供应大幅增加、经济放缓、需求疲弱的背景下，空置率均创新高。其中，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。

截至2019年末，世邦魏理仕跟踪的17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%，空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。全国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

租金方面，因巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。北京、上海、深圳3个一线城市的业主面临竞争调整租赁策略，给与包括延长免租期等优惠政策，以期实现吸引和留存租户。北京、深圳写字楼平均租金均同比下调，跌幅分别为1.4%和3.4%，北京降幅更是创历史最大。

不过，从2019年末租金水平来看，北京最高，优质写字楼平均租金报价为472.6元/月/平方米；上海第二，为291.1元/月/平方米；深圳为201.2元/月/平方米。

而广州写字楼市场情况截然相反，2019年全年，写字楼供应量和空置率都创下多年来的新低纪录，年末空置率为5.4%，同比下降0.3个百分点。但存量面积去化变慢，业主降价引吸纳，全年租金同比下调0.6%，平均租金报价是168.2元/月/平方米。

对于2020年的市场展望，报告认为，北京面对2020年另一轮供应高峰的压力，市场租金有望继续下行；上海在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下，写字楼市场去化将逐渐回暖；深圳供应高峰持续，整体市场空置率将继续走高，租金也将面临一定压力；广州的空置率将被供应高峰推升，租金保持平稳。

从全国来看，世邦魏理仕预计，2021年在新增供应放缓和需求持续复苏的双重推动下，空置率有望开始下行。2020年写字楼租金将继续承压，但经济和企业信心企稳将助一线及核心二线市场租金走势边际改善，广州和杭州有望回升。全国写字楼租金降幅将收窄。

报告显示，2019年，北京全年优质写字楼供应总量超90万平方米，历史上仅次于2009年；其中，甲级供应量高达71.3万平方米，创历史新高，推升市场空置率至13.8%，创2011年以来最高水平。

2019年，北京优质写字楼市场整体需求疲软，全年净吸纳量仅录得12.1万平方米，为过去5年历史最低。CBD核心区域和金融街高品质新项目的陆续交付，吸引了众多企业搬迁落户。但2019年以前入市项目整体净吸纳量为负，这些项目的入驻表现出现分化：超甲级写字楼最为稳健；其他甲级写字楼，随着租金的调整和升级需求的释放，下半年退租现象逐渐缓解；而乙级写字楼全年的净吸纳量录得-9.6万平方米，创历史新低。

报告称，在供应高峰和新租动力不足的双重压力之下，北京全年同样本比整体租金增速为-1.4%，创2010年以来的最大跌幅，其中乙级市场为-2.1%。   

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管张冀苏指出：“2019年是近10年以来最具挑战的一年。面对经济放缓、需求放缓及市场供应高峰的到来，大部分业主主动调整租赁策略，租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调；面对2020年另一轮供应高峰的压力，市场租金有望继续下行，租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量，此外，业主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目带来的竞争压力。”

报告显示，2019年上海写字楼市场录得约99万平方米的新增供应，受到大量供应持续入市而经济放缓、需求端走弱的影响，新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米，企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下，超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此，全市空置率同比上升4.2个百分点至19.4%。

此外，业主面临竞争持续加码的写字楼市场，积极调整租赁策略，给予多元化优惠激励政策，其中免装期优惠幅度平均为3.7个月，与去年相比提升了22%，可见一斑。2019年，上海写字楼租金报价为291.1元/月/平方米。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示：“展望2020年，上海写字楼市场新增供应预计将逾140万平方米。近期中美第一阶段经贸协议对市场情绪带来提升，而随着金融，TMT等服务业进一步对外开放的政策红利逐步落地，未来有望进一步利好外资需求设立扩张，或迎来新一轮市场拐点。在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下，上海将发挥龙头作用引领城市经济转型，推动长三角一体化格局，带动写字楼市场去化逐渐回暖。”

报告显示，2019年深圳新增供应持续高位且创历史新高，全年录得超过200万平方米新增供应，为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位，共计21个项目进入市场。从分布区域来看，南山区为新增供应的主要聚集地，贡献了6成以上的新增供应，细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流，占比超8成。

全年吸纳量表现较为稳定，共录得超80万平方米的新增吸纳，但从季度供应结构来看，受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响，2019年下半年新增吸纳明显放缓，新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位，市场呈供过于求的整体态势。

租金方面，巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓，整体市场空置率升高，租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略，包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等，以期实现吸引和留存租户。同时各区政府在引入产业方面也更为主动，实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。全年来看，供求状况影响下，市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下，租金表现稳定，片区市场不断向好。

图：全年写字楼新增供应与净吸纳量表现

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“未来一年，供应方面，预计依然有超过100万平方米的新增供应入市，供应高峰持续。需求方面，持续发展的科技需求以及随着深圳市先行示范区和大湾区政策利好带动的金融需求，包括传统金融和非传统金融需求预计将保持一定发展，但发展速度相比之前将有所放缓。而第三方办公服务运营商的需求则会有一定的波动和整合。整体市场空置率将继续走高，租金表现也将面临一定压力。”

报告显示，2019年，广州仅录得两个优质写字楼项目、共计12.5万的新供应入市，供应量同比减少49%，是自2004年以来供应最少的一年。新项目理想的预租表现带动全市吸纳，年末空置率为5.4%，同比下降0.3个百分点，继2018年后，再一次创下自2000年以来的新低纪录。

全年净吸纳统计，TMT位于需求的首位，其次是金融服务和房地产业。低空置率环境下，金融行业凭借较高的承租能力表现突出，全年珠江新城该类租户成交占比同比提升13个百分点到38%。在过去两年贡献了占全市超过七成新供应的琶洲商圈，2019年TMT租户成交占比同比提高30个百分点到50%，行业集聚效应逐渐加强。

总体市场需求偏弱，大部分租户采取保守的租赁策略。全市可租面积有限，部分有扩张需求的企业则选择搬迁到成本更低、可选面积更多的商务园区，更有个别企业转移到自用物业中。部分楼宇由于设施老旧、业权不统一，在市场的竞争中处于劣势，有流失租户的危险。多个因素作用下，珠江新城、天河体育中心和越秀录得空置率同比1.2到1.5个百分点的上升。存量面积去化减慢，租户的议价能力增大，业主提供租金折让促进成交，全年租金同比下降0.6%，平均租金报价是168.2元/月/平方米。

世邦魏理仕华南顾问及交易服务|办公楼部主管程志文表示：“展望2020年，预计将有接近90万平方米的新供应入市，供应分布在琶洲、金融城等新兴区域，全市空置水平将被供应高峰推升。新增的办公面积有利于释放蛰伏的升级、扩张需求，促进吸纳，支撑总体租金保持平稳，供应稀缺、进驻率高位的核心商务区租金或有回暖。”