哪里的楼市最危险？答案来了…… 27 Nov 2019, 10:08
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央行昨天（11月25日）傍晚公布了《中国金融稳定报告（2019）》，其中用很大篇幅讨论了 “中国住户部门的债务问题” 。
根据央行最新公布的数据（截至2018年末），浙江省是“居民杠杆率”（负债水平）最高的省份，而海南省则是2015年“去库存”以来“居民杠杆率”上升最快的省份。
先看央行公布的图表：
这个图表的横轴，是截至2018年末“住户部门杠杆率”的情况，越偏右侧杠杆率越高。 所谓“住户部门杠杆率”，是用“住户部门”的负债，除以当年当地的GDP总额。 “住户部门”，指的是居民家庭和个人。 央 行在计算杠杆率的时候，分子的“住户部门贷款”不仅仅包含了银行贷款，应该还包括了公积金贷款等。 所以，央行计算出的截至2018年末的全国住户杠杆率为60.4%，超过了国际清算银行公布的52.6%。 原因很简单，国际清算银行没有计算公积金贷款等。 上述图表的竖轴，则是2015年去库存以来杠杆率增减情况，位置越高表示杠杆率增加越多。 根据央行数据，2018年“住户部门杠杆率”超过全国水平的省份（直辖市）有： 浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。 而在“杠杆率增长最快”的方面，海南遥遥领先，几年间杠杆率增加了26.4个百分点。 其次是上海、天津、浙江和广东，分别上升21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。 我们再看一下央行在《中国金融稳定报告（2018）》里透露的截至2017年末的住户部门杠杆率情况。 当时央行给出了如下的图片： 2017年末杠杆率超过全国平均水平的省份分别是： 上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。 跟2018年末的数据对比一下，我们就会发现： 浙江一年间大幅上涨了18.3个百分点，是过去一年杠杆率攀升最快的。 浙江是一个省，但它的住户杠杆率超过了上海这样的直辖市，更能显示出当地居民买房上的激进。 或许有读者会说，住户贷款不全用来买房子，还有经营贷、消费贷。 下图就是央行给出的“住户贷款”的结构。 如果仅仅看这个贷款结构图，你会觉得房贷不过占了住户贷款的53.9%。 其实 ，中长期消费贷款大部分被挪用来买房子，即便是短期消费贷款，也是变相的房贷，很多甚至被用来支付首付款（通过滚动可以延长期限）。 至于个人经营贷，也是如此。 我个人估算，住户贷款里至少有85%以上的钱跟买房子有关。 这很容易理解，中国人消费并不超前，为了旅游或者过一个春节去贷款，基本上不可能。 为了旅游或者过节（圣诞）贷款的，是美国人。 而当前市场背景下，贷款炒股的人也很少，而且贷款炒股多在券商那里融资，这种渠道不会计入住户贷款。 中国人买房子或者遭遇重大变故的时候，有三大借钱渠道： 银行、公积金和亲友。 在亲友处的借款，央行是不掌握的。 所以，中国居民家庭的杠杆率肯定超过60.4%。 至于杠杆率第一的浙江省，更是如此。 浙江是民间借贷最活跃的省份，这一点我相信没有争议。 而且，浙江人民间借贷不仅仅是买房子，还用来经商。 家庭对这些债务是完全敞口的，承受无限连带责任。 所以，如果我们说浙江是楼市风险第一省，是比较有把握的。 上图是2018年各省市自治区“政府性基金收入”排名。 所谓“政府性基金收入”，其中绝大部分是卖地收入。 可以看出，浙江是全国第一。 位居全国前十的城市分别是： 杭州、上海、北京、武汉、天津、南京、苏州、广州、昆明、宁波。 在前10名里，浙江有两个城市上榜，其中杭州遥遥领先，是唯一卖地收入超过2000亿的城市。 至于经济、人口第一大省广东，只有广州一个城市进入前10。 深圳这样的超级都市，卖地收入竟然不如温州一个地级市。 浙江在2019年继续维持“卖地第一大省”，意味着这个省的住户杠杆率仍然在上涨，而且未来还会上涨。 我们知道： 广东的实际生活人口相当于浙江的2倍（移动电话用户数，广东也是浙江2倍），而且人口增长也显著好于浙江。 为什么浙江能长期维持卖地收入超过广东？ 这可能跟珠三角有大量小产权房（城中村）有关，而长三角管理相对严格，小产权房数量有限，因此高房价带有“刚性”。 不大量供应土地，无法平抑房价，也很难吸引人口。 我以前曾在专栏里讲过，广东人均的“土地负担”比浙江为代表的长三角低很多，这很可能成为珠三角的一大战略优势。 也正因为如此，珠三角的人气更旺，外来人口更容易谋生。 事实上，很多人都注意到了浙江平均房价的显著偏高。 这不仅仅跟小产权房数量有关，跟浙江炒风比较旺也有密切关系。 有媒体统计，中国300个地级以上城市里，浙江省11个城市全部都能挤入房价50强，甚至有8个城市进入了TOP32，这让广东、江苏、山东望尘莫及。 还统计说，丽水的均价赶上了无锡，衢州不亚于佛山，温州超过了武汉，嘉兴追尾了重庆。 那么，浙江楼市是不是到了危险的程度，未来就不可以投资了呢？ 我的看法是，危险是从杠杆率偏高、增加过快的角度来说的，不意味着马上会爆发，不意味着没有投资价值。 浙江财气比较旺，汇聚资金量比较大，再加上民间经济活跃，这是优势。 但浙江有人口通缩迹象，除了杭州以外其他城市增量人口有限，这一点需要重视。 在浙江投资买房，最有价值的是杭州，然后是宁波和纳入“长三角一体化示范区”的嘉善，还有靠近杭州市区的海宁西部区域。 至于其他城市，包括温州、绍兴、湖州，就不算是好的选择了。 至于丽水、衢州、台州、舟山等，投资性购房就不要碰了。 包括杭州在内的浙江城市，房价都略有透支现象。 杭州连续多年土地供应量巨大，未来也有消化的需要。 对此大家要有清醒的认识，不要太激进。 下面这张图，也是央行报告提供的，显示中国住户部门杠杆率已经开始接近发达国家水平，超过了全球平均水平、远超新兴经济体的平均水平。 下面这张图显示： 在2018年中国住户部门杠杆率大幅提高了3.4个百分点，接近一个季度1个百分点。 而美国、澳大利亚住户部门在去杠杆。 下面这张图是去年央行报告里提供的， 显示四大经济体住户部门杠杆率的中长期走势，中国（红线）在强势上升，美日欧都在缓慢下降。 杠杆率的走高，限制了中国内需的提升，让经济更依赖楼市，让居民生活水平难以真正提升。 下面这张图是今年央行报告里提供的， 中国城镇居民收入增长，在过去这些年一直低于GDP的增长（红线长期压制蓝线）。 这其实就是近年来经济增长放慢的重要原因。
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