房地产税试点来了,三个方向看清它的影响!
01 房地产税试点为何提速?
房地产税试点为何提速?主要有两个原因。
一是,楼市泡沫已经成为中国经济的灰犀牛。监管层不止一次说过,中国15年持续上涨的楼市泡沫是灰犀牛。中国自2008年“四万亿刺激计划”开始,天量货币进入房地产市场,资本无序扩张改变了房地产的消费属性。
房地产贷款数据显示,中国已进入“全民负债时代”,总体负债达280万亿,银行存款39%贷给了房地产。
企业和居民债务压顶,不能让房地产贷款捆绑整个金融体系。官方思路明确,引导资本良性发展,回归实体经济。摁住杠杆,解决资产价格泡沫。
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二是“全面推进共同富裕”的决心。房价上涨分化了城市居民的财富分布,有房族和无房族生活水平以及心理感受都出现巨大落差。年轻人迫于房价压力,推迟建立家庭的时间,甚至没有意愿结婚生子,这些显然都是不符合共同富裕愿景。
而房地产税立法不会一朝一夕完成,需要足够的时间积累经验,因此这个时候提速房地产税试点工作就不足为奇。毕竟中国楼市怎么走,市场的眼睛都在盯着政策。
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02 方向一:替代土地财政,房地产税重在调节公平
我们在这个阶段推动房地产税试点,本身就有发展的必然性。
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03 方向二:楼市两极分化,房产走出“茅路线”和“猪路线”
收税简单,但收的合理很难。城市不同、人群情况不同,还要满足民众接受度高、能够均贫富等目标,标准如何制定?
通过对共同富裕政策的分析解读,房地产税落地所追求的效果是两极分化。这意味着,一线城市核心区的高档住宅会成长为楼市“茅台”,价格坚挺,为国家不断提供税收。
但三四线城市普通住宅将走出“猪路线”,政策向普通民众倾斜,通过“集采”与补贴方式收获民心。
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具体来说,房地产税的出台,将对包括供应商、投资人、购房者在内的整个产业链产生影响。
分析中央政策底层逻辑,可以肯定的是未来房子是家庭资产,根据持有房屋面积收税,避免离婚潮等事件发生;增加流通和持有环节成本,导致房屋变现能力减弱;科学推进税收政策,设置分档税率,从较低税率启动逐步加税。
对于不同群体来说,应对措施不尽相同。
短期内楼市供大于需格局会推动房价适度回落,一线核心地段或遭抛售潮冲击。持有多套优质房产的家庭不妨结合税率优化资产配置,可考虑甩卖多余房产,因为房子越多压力越大,住房空置时间越久交税越多。同时,这对无房产的“小白”来说是利好,短期或迎来低价购买优质资产的好机会。
长期来看,开征房地产税对压制房价作用较小,但会减弱投机气氛。可以预见的是未来中国重点发展的四大都市圈——大湾区、长三角、京津冀、成渝等地人口流动活跃,房子需求量继续上升,房价跌幅较小。
此外,地方政府会将政策中心逐步回归中心城区及“含科量高”的新区,通过提供服务争取更多税收。以美国为例,房地产税越高的地方,包括治安、交通、教育、环境在内的公共服务越好。
但对于四五线城市“猪路线”房屋的持有者,需要小心了,很可能面临有价无市的窘境。
同时,房地产税政策的出台,引导房企向房屋维护、长租、物业等方面转型。究其根本,监管层希望普通房产价格最终回归租住使用价值。对于租房一族来说,一线城市好地段的房东或将房地产税转嫁给租客。
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04 方向三:资产配置思路转向,资本市场消费板块迎利好
楼市和股市间虽没必然的跷跷板游戏,但楼市被堵熄火后,或有部分资金涌入股市。
今年以来,地产股股价表现不佳。数据统计显示,A股房地产指数累计跌幅12.05%。房地产税的落地对房地产A股的投资情绪继续带来冲击。同时,水泥、玻纤、玻璃等相关地产链条的估值修复速度也可能因此受到影响。
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但好消息是,大众消费或将因此成为受益领域,特别是在促进共同富裕的基调下,未来政策大概率约束高端消费、提高中低收入群体收入,并提振大众消费。
投资者不妨转变一下思路,用“鸡蛋不要放在同一个篮子里”的投资策略提前做好资产配置。
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