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潘瑞海外追逃,潘石屹售卖国内资产,SOHO中国还有救吗?

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最近地产商潘石屹之子潘瑞境外造谣诋毁戍边英烈,北京警方表示已对身在海外的潘瑞开展追逃。

另一边,潘石屹也不好过,他的SOHO中国被报正在不断打折售卖国内资产,大举购买美国资产。


2021年1月8日,SOHO中国举行2020第四赛季线上租赁表彰会,作为创始人的潘石屹也参加了。

隔着电子屏幕,老潘向众人做了自我反思。他说10年前有人骂他,他总会骂回去,5年前有人骂他,他能忍住不回骂。而现在,经过2020年的疫情,他意识到自己的渺小,学会了谦卑,“现在网上还有人骂我,我不生气了,更不会对骂了,我就是盖房子,租房子的普通人,做好分内事,不要是是非非。”

这是潘石屹最近一次带着标志性笑容出席的公开活动,他说的“不生气”也像是真的。毕竟这些年,网友指责他的地方非常多,不是疫情期间没有给武汉捐款,就是向美国高校累计捐款6亿美元,还有人在质疑他和妻子,为什么频繁出售国内资产。


从2014年至今,潘石屹出售国内资产套现近300亿元,同时也在海外买买买。但老潘真的能把国内资产清仓吗?


打折也要卖出国内资产

最近几年SOHO中国的基调只有“卖卖卖”三个字。

起初,潘石屹抛售了SOHO中国的边缘资产。2014年,仅用了三个月时间,SOHO中国就为上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场这两个项目找到了买家,最终这两个处在上海非核心地段的SOHO写字楼,以52.32亿的价格出售给了金融街控股。


当时潘石屹说,持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍然是SOHO中国的长期发展策略,不会改变。言外之意是,卖一卖边缘业务,不足为奇。


然而,此后七年间,SOHO中国却上演了一出接连不断变卖资产的大戏。

2014年9月,潘石屹将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网,而当年他取得这块土地使用权时,只花了15.62亿元,还请来世界著名的建筑设计师扎哈·哈迪德为其量身打造出未来感,曾是这一带的地标和网红打卡地。


紧接着2015年,曾经让潘石屹和复星集团掌门人郭广昌明争暗夺的上海外滩国际金融中心(8-1)地块,潘石屹却将其拥有的50%的权益转让给昔日的对手郭广昌,交易对价84.93亿元。不知道2011年在布拉格度假,还不忘拼命抢地的潘石屹是否提前料到,四年后,他会重新把这块地卖给复星,不仅没吃亏,回笼资金还超过50亿元。


2016年,潘石屹又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险,总价32.2亿元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

从2014年开始,潘石屹陆续通过出售资产套现超过300亿元。

潘瑞海外追逃,潘石屹售卖国内资产,SOHO中国还有救吗?

如果说一开始潘石屹变卖的只是非核心资产,那么两年前,当潘石屹动起他曾经最引以为傲的“八大金刚”的主意时,一切就似乎变味了。所谓的“八大金刚”,就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。这意味着什么呢?意味着一旦出售成功,潘石屹就等于把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓。


最初,潘石屹甚至设想过,把“八大金刚”捆绑在一起卖,而与总部位于纽约的投资管理公司黑石集团接触后,对方想采用私有化的模式进行收购,也为这个有些大胆的设想提供了可能性。

“SOHO(中国)手上的自持项目,投资价值比较有限。而且这么大的盘子,想要找到一个合适的‘接盘侠’,可不是那么容易的事。”

而黑石集团提出的私有化方案,可以大大降低收购成本,虽然会让潘石屹少赚不少钱,但至少,可以完成交易。


只是意外来临了。“2020年赶上了疫情爆发,黑石就彻底退出来了,之后SOHO中国还和高瓴资本传出过‘绯闻’,但高瓴无情辟谣了,现在市场上就再没传出过什么信息了。”一位从事商业地产业务十余年的业内人士告诉我,他甚至觉得,潘石屹这“八大金刚”难卖了。


一栋写字楼,完成全过程的转让,即所谓的大宗投资交易,是一个非常漫长的过程,“尤其是股权交易,需要敲定很多细节,短的6—8个月,长的有一年的,甚至超过一年时间的都有。”前述人士表示,潘石屹这笔买卖想脱手,可谓十分不容易。


从最早媒体曝出SOHO中国拟以80亿美元出售办公大楼权益后,到黑石集团报价40亿美元做私有化谈判,潘石屹手里的资产几乎是对半降价。作为中国商界最会算账的老板之一,老潘显然不乐意,他总说自己是“一个纯粹的商人”,然而这样的“纯粹”如今很难为他带来更大的利润。这自然也引起了网友对他的质疑。潘石屹一边不断向外表示会长期持有手中的优质资产,但另一边则开始寻找买家出售,甚至是不惜打折出售。在今年1月初表彰会后的媒体交流环节,对于私有化的进展情况,潘石屹没有正面回应记者的提问,只表示,去年一年公司就忙着发公告辟谣了,半夜三更还发了好多次公告,“作为一家上市公司还是看公告吧,这是最确切的消息。”卖与不卖,他没有给出准确的答案。


“拥抱”海外

一面是在国内卖卖卖,一面是在海外买买买。只是论花钱,老潘的眼光着实与众不同了。2014年之后,他就不再选择购置任何国内新项目。甚至,在陆续出清国内资产之前,潘石屹已经在国外开始了“买买买”。


和李嘉诚出售中国内地资产、买断英国一半土地不同,潘石屹的选择是在美国购入大笔资产。2011年,潘石屹便以7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。2012年,他又花了6亿美元,收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。2013年,潘石屹的现任妻子,也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。此外,潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司,拿下当地多个地产项目。


一连串的海外收购后,有媒体提出了质疑。老潘回应道,“在海外投资的钱来自家族信托,跟SOHO中国的公司行为无关。”但从股权结构来看,潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%的股权,其妻张欣为美国国籍。而自2015年起,潘石屹持有的SOHO中国股权,便全都转至张欣名下。


2019年末,就在SOHO中国打算出售“八大金刚”期间,潘石屹再次静悄悄地开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司,股东均为境外公司。新注册的7家公司经营范围中,除了天津润石的经营范围涉及境外投资和科技开发,其余6家的经营范围则基本一致,均为企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。对于密集注册7家公司的真正用意,SOHO中国并未公开对外回应。但在资产出售的关键节点,也不免让业内人士猜测其真实意图。西南证券董事张刚分析道,资产重组的过程中,难免会涉及到利润分配,而注册境外公司的一个重要考量便是可以合理合法的避税。比如SOHO China(BVI-1) Limited公司的注册地英属维尔京群岛便是一个避税天堂,相比国内动辄20%的所得税,英属维尔京群岛的税收几乎可以忽略不计。


当地产老炮因投资事业开始往返于国内外多地,他曾经塑造的公益形象,也随之发生了改变。

与其他地产大佬的低调形象不同,潘石屹热衷于在微博上“开麦”,并成功把自己打造成了微博头部大V,虽然他不是来自娱乐圈,却有着超过2000万微博粉丝。这些年,潘石屹也没少“不务正业”,有时帮甘肃天水农村老家卖苹果,有时热衷于发自己的摄影作品,有时候还会教人编程,不遗余力地打造出亲民的大佬人设。不过,这也引起了有心网友的关注,并由此发现了一些端倪。比如在去年国内疫情最严重时,潘石屹的公司及家族基金没有捐出一分钱,仅仅在网上发了一条微博声援武汉疫情,最后被网民们声讨。


事实上,潘石屹夫妇最大的一笔公益投入,还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作,捐款1亿美元设立助学金。2014年时,潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元,而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学,同年,他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。捐款之时,张欣是这么解释的,“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现,捐款没多久后,潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善:“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”


资产滑铁卢

回望过去,SOHO中国并不是没有机会变得伟大。2007年,这家港股上市公司,曾创下过亚洲最大商业地产IPO纪录。意气风发的潘石屹夫妇高调喊出了“五年之内过千亿,超万科”的口号。三年之后的2010年,SOHO中国创下了184.23亿元的年度营收,体量超过了恒大,更是融创的近3倍。

不少业内人士都把SOHO中国这段时期的成功,归功于潘石屹的土地投资眼光。他向来以低价拿地,后建成高价值写字楼项目而出名。比如,据媒体报道称,2005年,北京商品住宅房均价还处于6725元/㎡,潘石屹却以2万/㎡的单价、7亿元的总价,将尚都SOHO出售给了一位山西老板,售价足足高出市场价3倍。


2013年之前,SOHO中国便已经接连创造出了北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。那些像蜂窝煤一样造型的写字楼,被张欣包装成华尔街美学和高阶设计水平,最终以高昂的售价名冠京城。鼎盛之时,它占据了北京CBD地区近半地产项目销售额。与此同时,潘石屹也逐渐成了大众偶像。2012年,他甚至登上了中国微博意见领袖排行榜第一名,名气压过马云、李开复、郎咸平、方舟子等一众名人。有媒体报道称,当时消费额度超过5000万元的客户可以和他吃个饭,犹如“中国版巴菲特的午餐”。而因为人气火爆,饭票门槛很快涨到了1亿元。只不过,多年后的事实证明,老潘努力的姿势不太对。五年之后的SOHO中国,不仅没有完成业绩目标,反倒要进行业务转型。


2013年,商业地产陡然遇冷,潘石屹开始转变公司经营模式,SOHO中国的业务由以往的“开发-销售”,转为“开发-持有”模式。这种新模式让SOHO中国多地的商业物业,开始转为自持出租,潘石屹则摇身一变成了“包租公”,他还决定卖掉那些和租赁没什么关系的业务,SOHO中国便自此拉开了抛售商业资产的大幕。转型的不仅仅是公司。从2013年开始,潘石屹也逐渐在"不务正业"的路上越走越远。他不仅卖苹果,出书,大搞摄影,还做过木匠,学过编程,甚至持续监测过PM2.5,更是被一些网友亲切的称之为“小潘潘”。但不管老潘公众形象经营得多么成功,一个不争的事实是,SOHO中国在陆续“清仓”内地商业资产之下,也自此失去了成为一线地产品牌的可能。


转卖商业资产的背后,其实是SOHO中国面临的租金回报率困境。潘石屹曾经公开表示,"中国租金回报率我都不好意思说,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?"所以,对于潘石屹而言,卖楼所得转化出的丰厚分红,才能让其夫妇二人的个人财富不断攀高。2019年,潘石屹夫妇在福布斯富豪榜上的个人财富达到215.7亿元,排名第597位。这个财富量级在富豪榜的位置虽说算不上顶尖的,但是他们手握的现金可谓是十分可观。


据媒体统计, 2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。把大把的现金揣进了自己的兜里,这很难不引起舆论热议。网友们干脆把“精致利己主义”的标签贴了上去。多年前,从甘肃平凉走出来的潘石屹还曾谈及梦想。他说自己心向往之的,是回到西北老家,住窑洞里、放羊,面前是青青的河水,网上也没有人骂我了。


人们心里都清楚,老潘所言的衣锦还乡到底是说笑了。他内心真正渴望的应该不是这些。


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Edited 17 Mar 2021, 11:24

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