房地产的一个大坑，让国人多花了几十年的冤枉钱？

大家都能看到，最近高层为控制房价操碎了心，以前不少人为了炒房，借了经营贷去买房，现在都在严查的范围内，几百万的贷款查到违规就收回，力度很大。

为啥拼命的控房价呢？为了避免金融风险。

看看其他国家，房价的这一波涨幅有点创纪录了。

最近日本好几个地方的二手房价是 2002 年以来的新高。

韩国首尔过去一年间房价上涨了 20%，2017 年以来上涨了 74%，首次超过了 7 万人民币，连总统都出来道歉了。

欧美也一样，美国涨了 10.8%，英国涨了 5.8%，去年全球房价涨幅最高的前 50 个城市里，有 30 个涨幅超过 10%，幅度不可谓不大。

原因是什么呢？

很简单，大水漫灌，印的钱太多了，欧洲一堆负利率的国家，美国放水放上瘾了，这些钱出来不是炒股就是买房，靠消费怎么可能消化的了？

但这个涨法缺少基本面的支持，价格是咔咔咔上去了，但细一看，全是沫沫。

所以咱们现在就是提前控制，避免大冲击。

很多人说了，其实咱们房价还可以啊，你看京沪的均价还没首尔高，风险也不大，为啥这么担心呢？

这里面还是有点差别的。

大家都知道，我们买房最担心的是两个大坑：

● 1、预售，钱交了，能不能收房还不好说，尤其这两年类似的案例不少了；

● 2、公摊面积，不同的地产项目，公摊率完全不同，100 平米的建面，70 平米的使用面积，这情况大家都只能接受。

啥意思呢？一般在买房的时候，会涉及到几个不同的面积计算方法。

● 使用面积 = 各个房间的实际面积总合；

● 套内面积 = 使用面积 + 墙体厚度 + 阳台；

● 建筑面积 = 套内面积 + 公摊；

而所谓的公摊，就是所有公共区域加起来分摊到每户头上的面积。

虽说各个地方的算法不尽相同，但像楼梯、大堂、电梯井这些统统都包括在内，全都得记在房本上跟业主算钱。

所以说差别就是，人家说的价格是套内面积的价格，我们说的是建筑面积的价格，假定把 30% 公摊面积去掉，那房价怎么定还真不好说。

很多时候，公摊率就是地产商能玩弄的一个指标。

怎么理解呢？举个例子吧，比如房子里需要铺设水电气管线，这都是成本，公摊里这部分成本是少不少的，也就是说，公摊面积的成本相对低，利润高更高。

公摊肯定不是越低越好，那公共区域就没啥舒适性了，但肯定也不是越高越好，所以到底多少，基本凭良心。

有的项目做到 20%，有的做到 30%。反正算法你也不清楚，只要做的不太过分，那开发商说什么就是什么。

最夸张的时候，有的开发商直接把公摊率做到了一半。

2010 年在山东高密，有个叫贵宾首府的楼盘就因为公摊系数太夸张而上了新闻。据说当时交房的时候业主人都傻了——在房间里走几步就会撞墙，这得是多小的屋子啊？

公摊系数到底有多大呢？开发商提供了俩数据。

一个是根据图纸做的预测算，该楼盘从 3 层到 20 层，房屋的公摊系数达 48.63％；要是按照房管局实地测绘的数据来看的话，这楼盘的公摊系数达 52.35％。

关键是人家开发商也说了，咱们的相关法规只是规定了公摊面积的测算标准和原则，并没有对公摊系数的上限做过规定。

简而言之，就是说他们这么干并不违法。

用公摊面积卖房的国家不多，这跟咱们房地产市场的历史有关。

" 公摊面积 " 的发明者到底是谁？这事在江湖上一直没有定论。

按照坊间流传的说法，李嘉诚与之颇有渊源。18 年间一篇《" 公摊 " 发明者都退休了，" 公摊 " 什么时候才能退休》更是传得沸沸扬扬，足见这个观点有多深入人心。

不过要把责任全推到他头上也有点武断，这不过是香港地产商们的集体 " 智慧 " 罢了。

别看香港人发明出了棺材房和劏房，但在很多年前，香港的房子都是整栋整栋出售的，能买得起楼的基本都是富人和财主。

可这么一来，资金回笼的速度就很慢，怎么办呢？

当时国际鸿星投资集团的吴多泰跟律师商量了下，开始分层卖楼，算是开了个头。再后来，卖楼花的霍英东又在此基础上做了个升级，把每层楼拆成数个单独的公寓分开售卖。

分开售卖虽说足够灵活，但也衍生出了新的问题——电梯和走廊的成本钱谁出啊？大伙一商量，按不同户型分摊吧，于是就掀开了漫长的 " 凑份子 " 买楼的历史。

等到了 80 年代，香港掀起了一股空前的炒房热。港府的政策被地产商钻了空子，公摊面积能售卖，那地产商们自然会挖空心思在这上面做文章。

为了从中能多分一笔羹，香港大地产商们甚至发明了 " 发水楼 "。" 发水 " 是广东话，买两斤鱿鱼里面掺了一斤水，这可不就跟买到的公摊面积差不多么？

据说这方面的翘楚就是李超人的长实地产，连港媒都忍不住骂它 " 贱到死 " ——什么停车场、走廊、飘窗阳台一股脑全给算进公摊面积里，有的楼盘的飘窗比房间面积还大出一块。

再后来，这个传统就跟 " 预售制 " 一块被内地开发商们抄了过来。

刚房改那会，咱们的第一个商品房小区都得拜托港商掏钱开发。（戳链接阅读）

既然开发商们把香港地产商们视作值得模仿、学习的前辈，那这公摊面积的思路自然也是有样学样，甚至有时候还能青出于蓝。

公摊面积被抨击不是一天两天的事了。

2018 年新华社就发过社论，不仅点名了一些地方买 100 平米房子只得 70 平米的奇葩现状，更是直言" 长期存在并不一定意味着这种做法是合理的 "。

等到了 2019 年，又有代表提出了这样的建议：" 建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。"

为此，住建部当时还提出过一个征求意见稿，在其中涉及住宅建筑使用维护的部分有这么一条" 住宅建筑应以套内使用面积进行交易 "。

出发点是好的，但阻力也不小。

比如有不少人担心这会把房价搞上去，海鲜市场都去过吧？绑绳子的螃蟹卖 50，不绑绳子的卖 100，羊毛最终还是要出在羊身上。

当然也有人认为，相比土地价格，公摊面积对房价的影响其实微乎其微，" 取消公摊面积会让房价上涨，这是危言耸听 "。

今年也有代表建议取消公摊面积，买得清楚、卖得明白不是挺好吗？不光业主能少花冤枉钱，跟开发商之间的纠纷估计也会减少许多。

但这事估计还得讨论讨论，毕竟这是要影响一个几百万亿市场里的商品价格，利益大、涉及的人多，调整不易啊。

作者：关雎

文章来源大猫财经，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。