万科再造“万科”，物业会成为地产企业的解药吗？

自古成大事者皆有信仰。

福耀玻璃成立之初，曹德旺就发誓做出一片自己的汽车玻璃，打破日本的垄断。从1984年做出一块汽车玻璃开始，曹德旺就始终坚持自己的信仰，不碰金融、不炒房子，专心地深耕汽车玻璃行业。

三十年过去了，福耀玻璃一跃成为了全球第二，中国第一大汽车玻璃生产商。

在福耀的成长中，曹德旺亦在自我成长，数年间不间断地捐款超过了100亿，在成就首善的路上，曹德旺证明了信仰的力量。

企业家的信仰，可以决定企业最终能走多远。

死磕住宅，坚持毛利率25%，这也是万科和王石的信仰。

王石曾经说过：“要建立一个伟大的企业，一定要在制度、团队、品牌市场上营造一个标准，不能以一个强人为左右”。

万宝之争结束之后，王石离开了一手创办的万科。但万科的制度和文化都得到了传承，交棒给郁亮之后，万科尽管一度被碧桂园、恒大超越，但是回过头来看，万科依旧是最健康的地产企业。

2018年，刚从“万宝之争”中喘过气的郁亮就给地产行业下了一剂猛药。面对一夜入“冬”的行业惨状，万科从容地将华夏幸福十个项目收入囊中。此后，万科还逆市大举购买了一些土地，这样的做法，彰显了万科重回第一的决心。

尽管，郁亮认为万科早就对第一没有了兴趣。

4月29日，万科公告称，公司收到了深圳德宇众、深圳盈安、深圳盈嘉众出具的《万科企业股份有限公司简式权益变动报告书》。即德宇众以自有资金在二级市场增持了80万股万科股份。至此，德宇众及其一致行动人合计持有万科股份5.81亿股，占万科总股本的5%，同时触及到了5%的举牌线。

万科1300多名员工出资成立的公司，在地产下行的周期里增持自家的股票并且触及举牌线，这是对万科的自信？还是对股价的不满？

郁亮不仅一次问过自己，进入“白银时代”的房地产行业，究竟还有没有奔头？

他的答案是，不贪婪、不恐惧。

对于德宇众的举牌，市场分析认为管理层认为万科当下是被低估了。万科也公告称，未来12个月内不排除择机进一步增持公司股份的可能。

郁亮曾经说过，如果哪天房地产行业真的没生意可做了，届时我们所有实现的利润应该分掉，不应该留着，如此管理团队的压力也较小。

10月28日，万科发布了2021年三季度财报，财报显示，今年前三季度万科累计实现营业收入2714.9亿元人民币，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16.0%。

对于万科来说，增速下滑已经成了不争事实，尽管对比起来，万科的情况尚且较好。财报发布之后，万科股价继续下跌超6%，触及三年以来的新低。

可以预见，未来地产行业的竞争会更加地全面和激烈。

郁亮认为行业的出路就只有一条——踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。对于三道红线，以及万科过低的净负债率，郁亮认为，万科从不追求过低的40%这条线，是我们过去相当长时间坚守的。有时候净负债率低一点，那是万科在等待机会。

最近，万科就等来了一个机会。

11月5日，万科发布公告称，公司拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。

这是一个地产公司的常规操作，但对万科意义又不太一样。实际上，这几年万物云一直被传将要上市，但是郁亮的答案一直都是否定。

当下，当碧桂园、恒大、融创都走到了万科之前，并且也在资本市场上证明了物业管理的价值，万科终于启动了物业板块上市。

据悉，万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权，在郁亮的眼中，未来万科业务将有机会达到千亿市值的规模。在万科2020年的财报当中，万科曾首次以万物云为主体，披露了物业板块的收入。根据财报显示，2020年万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。不仅如此，其管理规模达到了5.6亿平米，并且有一半的物管项目来自于外部。

有业内人士测算，根据当下物业板块的估值，万物云上市之后，估值或达到2000亿以上，对比万科现在2070亿的市值，其可谓再造了一个万科。

地产行业已经走到十字路口，郁亮的对于行业的判断也几乎全部实现，通往未来的路上，物业管理将成为万科新的增长方式。“死磕”房地产的万科，这次似乎又赌对了。