一大批重大项目落地 上海写字楼市场超预期回暖

上海不断优化的高质量营商环境持续吸引国内外优质产业投资，百度飞桨赋能中心、华为“鲲鹏+昇腾”创新中心、科思创全球总部、联合利华人工智能创新中心、西门子医疗上海实验室诊断创新基地等一大批重大项目落地申城。1月14日，世邦魏理仕发布的《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》显示，2020年上海写字楼供应减量缓解市场压力，助力市场超预期回暖。

新兴商务板块后劲十足

2020年上海写字楼市场录得约68万平方米的新增供应，主力需求行业来源分别是：金融业占比19%、电信、媒体和科技（TMT）占比16%、消费品制造业占比14%，专业服务占比11%，医药和生命科学占比10%。

区域市场来看，总部型企业、制造业租户较多地选址供应充足、租金具有竞争力的新兴商务区；滨江区域如北外滩、外滩和黄浦滨江，凭借良好的楼宇品质和紧邻核心商务区的区位优势成为金融业、TMT和专业服务业主力青睐的区域。

随着上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟，叠加政府和业主多元化的补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户粘性。世邦魏理仕华东区顾问张越表示， 2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。

市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。张越预测道，2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现。

新零售催生新消费

2020年上海零售物业市场录得一个新项目于第四季度开业，即位于长风板块的桃源商业广场，体量约5.8万平方米。

随着消费氛围持续回暖，带动品牌租赁活动逐渐活跃，餐饮业态在疫情中再次完成调整优化与品牌焕新并成为年度主力需求，占比高达40%，其中以火锅为首的中餐、受资本青睐的咖啡茶饮扩张最为活跃；服饰业态中，运动与奢侈品牌继续看好上海零售市场，始祖鸟分别在浦西与浦东开出阿尔法中心店与始祖鸟之家旗舰店，Goyard上海第二家店选址上海国金中心，新进小众品牌如GCDS、ADLV、Stussy等选址核心商圈成熟项目；此外，新兴业态为商业增添多元化因素，新能源汽车与照相馆持续布局，沉浸式剧场成为体验业态的新选择。

全球来看，中国已然成为第一个在新冠疫情影响下恢复经济增长的国家，上海凭借强韧的消费活力始终是国外品牌进驻中国市场的第一站。世邦魏理仕华东区顾问希诺预测道，展望2021年，将有超百万新增供应涌入非核心商圈，部分项目因疫情影响将开业时间推迟，相对延长的筹备期为开发商提供更多打造特色商业的可能。品牌与业主双方对市场预期向好，有望带动租金加快恢复正增长。

5G推动下智慧物流前景广阔

随着消费回暖，外贸平稳增长，上海物流市场稳步上扬。2020年，上海物流市场录得七个项目42.8万平方米，高于过去5年历史平均值。

在世邦魏理仕监测的13个在沪主要物流市场中，除金山与外高桥受新增供应的影响空置率较高以外，有8个子市场空置率均在10%以内下，其余满租。个别子市场由于受到严格的注册落税要求的影响，去化速度放缓。 年末全市平均租金继续保持上扬态势，同比增长1.7%至每月每平方米人民币47.9元。

2021年，上海计划上市的物流新项目总量约有88万平方米，将在一定程度上缓解供不应求的局面。消费、第三方物流、高端制造等三大主流租户持续扩张，未来高标仓需求坚挺。世邦魏理仕华东区顾问缪博文表示，疫情防控进入常态化，冷库将从过往相对单一的模式向应用场景及运营模式等多元化的方向发展。

此外，5G网络的快速建设与部署，将为智慧物流发展带来更多利好，通过数字化、智能化转型来实现降本增效。5G在物流仓储、运输及安全等诸多层面都将起到重要作用，相信未来5G+物流的市场前景也将更加广阔。

新民晚报记者 杨玉红