楼市，最新的政策信号来了！

12月3日，国家在住房城乡建设部召开座谈会。这是高层最新对楼市的一次表态，传递重要政策信号。

根据新华社播放的通稿，有几点表述值得我们关注，我简单说说我个人的理解：

1、副总理表示：房地产长效机制实施以来，各地各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，坚持因城施策、一城一策，夯实城市主体责任，加强房地产金融调控，房地产工作取得了明显成效。

房地产长效机制过去经常提，很多人一度以为长效机制指的就是房地产税。而现在房地产长效机制已经实施了，但房地产税到目前并没有开征，这表明房地产长效机制并不是指房地产税，或并不单指房地产税。房地产长效机制应该是因城施策、一城一策，各个城市根据各自不同的情况进行楼市调控。比如一线城市非本地户籍购房普遍需要5年社保，二线城市社保1到3年，三四线城市有的限购，有的没有限购。

最近一些城市出现“万人抢房”、代持购房等现象，有传言深圳明年1月1日开征房地产税，后来被辟谣。由于房地产长效机制已经实施，且房地产税开征需要立法，短期开征的可能性确实不大，

2、副总理表示：要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

最重要的看点是“不断完善政策工具箱”。现有的政策工具箱是什么，我认为是限购、限贷、限售、限售，以及财税、金融等政策。今年国家对房企划出了“三道红线”，也就是控制房企的债务率。

央行副行长潘功胜早前也表示，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。

这也意味着未来国家对楼市的管理或更加精细化，比如开发商层面是“三道红线”，购房者层面可能包含居民债务收入比，金融机构层面可能包含房地产贷款集中度、房地产贷款风险权重等。

3、要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。

大家都知道，新加坡有一个非常出名的组屋制度。组屋其实就相当于政府提供给市民的廉价房，相当于国内的廉租房和安居房。据悉，新加坡人口8成住在组屋，另外新加坡也有商品房，但商品房的价格远远高于组屋。即富人购买商品房，商品房是市场化的，不限价的，可以自由买卖，而普通人则住在组屋。即“低端有保障，高端有市场”，满足不同人群的住房需要。

近期住建部部长王蒙徽也提到“提到完善住房保障体系，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。

楼市分为商品房、保障房、租赁市场三大块，相对来说，国内保障房、租赁市场偏弱，未来的方向应该是加强保障房、租赁市场建设。

恒大研究院数据显示：2015年中国城镇居民买房、自建、租赁以及其他比例为45：34：16：5，租赁比例远低于德国、日本、英国、美国的55%、39%、37%、36%。

2018年时深圳市住房和建设局曾表示：至2035年，深圳拟筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比约60%，而商品房占比只有40%。

在此次的座谈会中提到，“研究好住房市场和住房保障两个体系”，未来保障性住房以及租房市场或会加快建设。

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