华润置地高管频繁离职后，连续两月销售额大幅下滑

2月20日，华润置地披露了1月份运营数据。1月份销售额下滑32.7%，2019年12月销售额则同比下滑超过20%。这是在2019年底高管大规模离职之后，华润置地交上来的成绩单。

事实上，2019年华润置地销售额增速已经在放缓，全年2425亿元，同比增长15%，刚刚超过全年2420亿元的销售目标。销售规模保十仍是新任管理层面临的挑战。

华润置地高管“批发式离职”之后

连续两月销售额大幅下滑

2020年1月份，华润置地实现总合同销售金额约110.4亿元，总合同销售面积49.91万平方米，分别下滑32.7%及48.8%。权益销售金额与权益销售建筑面积分别为68.7亿元及35.06万平方米，分别下滑42.4%及56.5%。

之前的12月份，华润置地销售额与销售面积均出现超过20%的降幅。根据1月14日披露的2019年经营情况，2019年全年华润置地总合同销售额为2425亿元，同比增长15%，“压线”完成2420亿元的年度目标。相比2018年，销售额增速大幅下滑。

在经历了管理层持续震荡后，华润置地正面临着明显的增速放缓。

2019年华润置地经历了高管的“批发式离职”，年底更是人事动荡。12月17日，华润置地董事会主席唐勇离职，之后高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管均传出离职消息。

从销售区域来看，1月份销售额最大的三个区域分别是华东大区、华南大区、华西大区，占比分别达到49%、20%和19%。两位高管离职的华北区域，1月份销售额为5.56亿元，占销售额的比重为5%，2019年全年华北区域销售占比超过21%。另两个销售占比大幅下滑的区域是东北和华中。

1月份，在拿地上华润置地也“谨慎”了不少，在郑州、广州、西安和武汉收购了4幅地块，支付土地出让金53.46亿元，同比下滑60%。

连续三年积极拿地 

融资成本较低

2019年，华润置地在拿地上保持积极，全年拿地金额保持在1000亿左右。截至2019年上半年，总土储面积为6737万平方米，其中一二线及有产业支撑的三线城市土储占84.6%。

而根据观点地产数据，华润置地从2015到2018年支付的土地出让金分别为592.1亿元（不含收购华润集团深圳、济南等项目部分）、626亿元、1044.7亿元、1513.5亿元，复合增长率达到37%。总土地支出占同期销售额比例分别为70%、58%、61%、72%。

在连续四年积极扩张之后，华润置地的资产负债率由2016年的67%上升到2019年上半年的74%，上升了7个百分点。净有息负债率从23.8%上升到43.6%。

公司的综合借贷额则由2016年的798亿港币（按当年汇率约合710亿元人民币），上升到2019年上半年的1459.6亿元，两年半增加了近750亿元的借贷金额。

不过凭借央企的背景，华润置地一直得以保持较低的融资成本，2019年上半年融资成本在4.45%，同比下降2个基点，低于主流房企平均融资成本。

根据中诚信出具的评级报告，华润置地外部融资规模较小，主要依靠股东借款，2018年股东借款占总债务的比重达到58.69%。

相比之下，华润置地面临的债务压力比较小，在经历了一系列人事变动后，如何应对销售增速放缓的问题，仍是个考验。

来源：新浪财经上市公司研究院