2021~2024年，房价或有一轮大爆发 13 Jan 2020, 14:45
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不可思议
昨天上海老吕给我打来电话。 显得异常激动，连来了三句“不可思议！ ” 因为就在2020年1月7日，苏州发布了一份关于人才落户相关政策草案，草案称： “落户政策正在征求意见阶段，最终人才落户政策将在2020年上半年出台”。 老吕是上海土著，他孩子毕业后追求女友，在苏州打拼，他成天叨叨要给儿子在苏州买套婚房。 然而2019年正咬紧牙关准备下手时，苏州便迎来了最强限购。 老吕悔不当初，认为要等几年。 这不，风向就转变了。 苏州在这个节骨点上发布这份草案，对当下的楼市房价趋势的影响是极其重要的，为什么这么说呢？ 首先苏州很特殊，房价从2016年开始连年高涨，直至2019年才结束， 是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市。 当然也成功地引起了中央的注意，为了响应宏观调控政策，2019年7月24日，楼市强行被苏州史上最强调控令冰封了。 新房限售“房本+3”年，二手房限售“房本+5”年； 同时非本地人严格限购，在前3年内拥有2年社保，才有资格在苏州买1套住房。 然而没过半年，现在新一轮人才落户政策就成了板上钉钉之事，变化未免也太快了。 要知道人才政策和限购政策是天然对冲的，而且纵观这几年行情，限购在人才政策面前已经形同虚设，例如2018年西安的抢人大战对房价的拉升作用。
目前我国至上而下已经默认，人才政策是当之要事，甚至碾压包括楼市在内一切政策因素，城市对人才的渴求已经达到了历史巅峰。
我们再把这两年放开二胎、放开落户政策、人口出生率、城市群规划等等这些关于人口的政策联系起来，我仿佛看到了中国人口的第二个机遇红利，而这又对楼市产生巨大变革作用，对个人财富影响也至关重要。 至于“第二波机遇红利”是什么，且听子木下面分析。
第一波红利
人口学这个课题，我在之前研究过很长时间。 但如果想通过一篇文章清晰地刻画出来，绝非易事。 从1949年到现在的2020年，中国人口发生了巨大的“迁徙变革”。 至今为止，我认为中国共诞生了两波重大红利期。 第一波是上个世纪90年代。 典型事件如“12万公务员下海”和“10万人才下海南”。 上世纪90年代，邓老南巡归来，在南海边“画了个圈”——深圳，并喊出“鼓励创业”的口号。 市场经济开始起步，越来越多的机会摆在了年轻人的面前。 这时候全国掀起创业潮，很多人选择离开体制，闯入社会。 更多的人留了条后路，选择了“停薪留职”，也就是说，如果创业不成功，还可以再回归体制。 ▲ “东南西北中，发财到广东”的民工潮 人社部曾做过统计，1992年辞职下海者超过12万人，不辞职却投身商海（停薪留职、兼职）的人超过1000万人。 那一拨下海潮中，许多体制内的人都勇敢地下海创业了，许多大学生也把创业作为自己毕业后的梦想。 创业成为那个时代的鲜明烙印，由此也推动了民营经济的蓬勃发展。 与此同时，人口开始第一次大规模迁徙。 那时候交通条件特别差，都是绿皮火车，但是横跨一个中国南下淘金的人并不少，五湖四海的人口和财富聚集，让深圳、广东、福建、江浙一带，迎来了第一波历史机遇。 那时候去“淘金地”，只要勤快些，都发了财，如果脑袋灵光些，现在基本都是千万级的富人了。 1998年4月，海南建省，成立海南经济特区，巴掌大的一个岛屿，很快吸引了全中国年轻人的目光。 一批批来自全国各地约10万人次的闯海人，如潮水一般地奔向海南寻梦、创业，在千万人才创业潮的基础上，合力创造了中国近代史上最大规模的人口迁徙。 ▲ 十万人才下海南 那时的海南一片蒸蒸日上的形态，然而因为经济基础和文化底蕴薄弱，只有房地产产业如火中天。 随后被炒到天价，最终导致房价泡沫破碎，烂尾楼漫布江野，开发商纷纷倒闭,银行被不良贷款压垮。 但是那段时间在海南创业的人，只要逃离了最后一波房地产震荡，返回家乡基本都是富甲一方的人物。 例如逃离出来成为地产大亨的潘石屹、冯仑等万通六公子等人。 第一波人口所创造的机遇在90年代，那么问题来了，第二波到底是何时呢？
第二波红利
聪明的人应该想到了，就是现在！ 接下来我继续为大家解读。 其实自90年代之后，人口迁徙在中国大地每时每刻都在发生着。 然而有一个因素制约了迁徙效率，它就是城“镇”化建设。 不知道大家有没有注意到。 全球所有国家的城市发展都叫城市化建设，而唯独我们叫做城“镇”化建设。 在这其中，其实藏着很大的学问。 中国早期在做城市发展规划时，考虑到人口基数庞大，且早期城市居民和农村居民的比例悬殊，所以为了避免短时间内人口加速涌入，对城市管理造成冲击，提出了“先富带动后富”，先把村里的迁徙到“镇”，然后再到城市。 工具就是户口。 然而结果是，户口将城市和人口相对独立分开了，进城的居民如果没有户口，会受到当地福利待遇的层层限制，例如小孩不能上学，生病去不起医院等问题。 所以在人们在迁徙去另外一个城市淘金结束后，往往会选择“落叶归根”。 这还不是最重要的。 最重要的是，“镇”的商业环境决定了这种模式必然走不通。 我们在用大基建把镇的基础设施建立起来，铺上油路，搞上绿化，甚至大规模建设产业园区，最后发现这笔投资是亏损的，尤其是非沿海地区的乡镇经济。 因为镇提供不了像样的就业机会，年轻人为了赚钱，为了更有见识，都选择了更大的发展平台，宁可选择去城市打工。 这些年来，城“镇”化建设，导致了资源的大面积浪费。 2018年中国经济顶层设计师，在达沃斯论坛上讲到，“ 未来一定要打好三大攻坚战。 ”在这其中最重要的一条就是“防范化解重大危险”，而重大危险中最大的成分就是，因大力投资乡镇经济而导致的地方性债务黑洞。 城市化建设才是重中之重，人口流动对经济的影响是绝对的正收益，制约是违背趋势的。 所以大家会发现，从2018年开始，中国开始大力推进城市群概念和强省会战略，例如去年提出的粤港澳大湾区概念，今年的京津冀协作和3万字长三角一体化。 还有前几天成渝城市群、兰西城市群等大型城市群的落地与推出。 ▲ 西安人才落户办事大厅 同时百城抢人大战打响，基本是一年一轮，硝烟弥漫在中国大地的各个角落。 强省会，诸如成都、西安、郑州、武汉等区域大城开始崛起，所有城市都知道，只有把人才集中起来，才会最大化发展市场经济。 同时人口落户在不断放开。 例如近日颁发的重磅文件《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革意见》，称： 全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。 完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。 精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。 换言之，未来0门槛落户将在二三线城市中成为常态，人口“政策阻流”因素逐渐退去。 当然在整个大形势下，社会发展也在推动着人口加速流动。
第二波更强
1990年，中国人口是11.94亿，当年国民受教育程度达到大学，且被大学录取的人数有多少？ 那时候离开故土，去远方读大学的人，感觉像是生离死别。 因为对外界的陌生，内心或多或少是恐惧的。 ▲ 90年代大学生离别家乡去外地读书 随着教育的普及和高校数量增多，大学生已不是稀缺物种，大街小巷随处可见。 数据现实，2019年中国人口13.95亿，而大学生年录取人数就达到了820万！ 去国外读大学都已是家常便饭。 当然我不是为了对比这30年来中国受教育程度差异，而是告诉大家，高校的普及会影响“迁徙思维”，同时也让人口迁徙变得更加容易。 例如西安，为什么在短短的2018年一年内落户60万大学生？ 因为西安的高校多，来西安读书学生来自于五湖四海。 那么因为机会问题，三四线城市或者家处乡镇的学生，大概率会选择落户西安。 工作稳定后，很可能会把父母接过来，这样就完成了整个家庭的迁徙。 而90年代，除非是在家乡实在混不下去了，被迫选择去另外一个城市。 家庭迁徙更不用说，和传统落叶归根的思维严重冲突，大家都理解不了。 第二个是迁徙成本。 90年代去另外一个城市除了绿皮火车就是巴士，不安全而且速度极慢，稍远的地方就得晃悠几天车程。 而现在是航天高铁时代，一天之内贯穿中国。 高铁像大动脉一样将中国彻底贯通，人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。 数据显示，2017年中国铁路营业里程达到了12.7万公里，而在2019年底，这个数值改写成13.9万公里以上，其中高铁里程就达到了3.5万公里，成为全球高铁最发达的国家。 另外一个就是信息成本。 90年代了解另外一个城市只能通过大字报，和远方归来的亲戚朋友讲故事。而现在互联网时代，想了解一个城市，动动手指头就可以，远隔千里城市发生的事情，能第一时间传入你的耳朵。 综上所述，此刻的我们正站在中国人口迁徙大时代的风口上，而且力度、影响力，和对个人带来的财富机遇，要远比30年前的第一波来的更猛烈。
财富机遇
我用大量数据和事实演示了中国人口的迁徙路径。 中国在近代史上的大迁徙，除了闯关东、走西口、下南洋，就是90年代的”下海“，和今天的“城市群+抢人大战”。 而且此波中国人口大迁徙的规模会远超历史任何一个阶段，在这其中会创造无数的财富机遇，同时会使城市格局产生巨大的变动。 原来三四线城市有机会建地铁，但未来大概率不会批了，因为钱要集中投资在上游的大城市。 这会导致三四线城市以及乡镇经济逐步放缓。 未来在三四线城市中，除了核心城市产业溢出和区域强推的省会城市，其他三四线城市大概率会被抽干。 就像安徽和湖北一样，你会发现其他小城市都是为了合肥和武汉服务的，合肥更是有“合一省而肥一市”的说法。 注意，未来不是“农村-城市”的城市化，而是“城市-城市”的城市化，小的到大的，弱的到强的。 大家心里要有预判。 对于个人财富的影响，我认为主要表现在房产增值，其次是个人发展（创业和工作）。 原来人口因素对于城市发展是长期因素，但是现在看来，人口加速涌动对城市房价的影响，如调控政策一样，起到的是短期刺激作用。 例如2018年人口对西安房价的刺激。 ▲ 图：2018年代表城市常住人口增量（万人） 数据来源：CREIS中指数据 还有2018年深圳人口对房价的刺激。 深圳为何今年房价一反常态，在四大一线城市中脱颖而出？ 很简单，在2014-2018年间，深圳人口加速流入，常住人口增量达255万，这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场，相当于全国财富定向流入了深圳楼市，房价上涨动力强是很正常。 尤其是2018年，深圳人口流入61.99万人口，带来的住房需求是很直接的。 所以大家未来在关注城市房价的同时，一定要把人口流入趋势放在最前面。 关于2019年的人口趋势，上个月京东大数据集团发布了一篇报告，叫做《2019中国人口迁移和城镇化发展研究 报告》(以下简称《报告》)，数据真实度在市面上还不错。 《报告》显示，北京、上海对高学历和高净值人群吸引力最强，深圳对人才的吸附能力最强； 杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲，成都、重庆都市圈特征显著。 其中武汉、长沙都市圈效应不明显； 哈尔滨、大连、沈阳等城市人口流出非常严重，且都市圈集聚效应不明显； 青岛、厦门都市圈集群特征明显； 西安、郑州城市集群效应较强； “下沉消费市场”已释放出巨大的消费潜力，成为拉动中国消费和经济增长的重要引擎。 除此之外，苏州、南京、天津、佛山、宁波、贵阳对本区域人口的吸引力也在与日俱增。 随着人口的加速流入，这些城市的房产增值空间会逐步拉高，这是目前享受到人口迁徙红利最简单有效的方法。 但是昨天有一个读者一定要我在文章里回答一个问题。 “中国人口目前已经进入滑坡阶段，人口红利不再，这么多的房子到底给谁住？ ”下面加个餐。
还有红利吗？
其实关于人口遭遇历史滑坡的话题，早已甚嚣尘上。 很多人借此作为唱衰楼市的主要论调。 我也承认，中国人口的确出现了问题。 例如2018年中国出生人口1523万，比上年减少200万人，总和生育率降至1.5以下，是近40年来中国出生人口环比下降最多的一年。 而2019年数据虽未公示，相对于2018年大概率只减不增。 但是即便如此，中国一定还有一波房价势头，这波势肯定不如2015-2019年波澜壮阔，但也足够改变一些人的命运。 至于为何，我给大家推理，依旧用到人口数据。 下图是建国至今，1949-2018年，历年人口出生数的统计。
1971年中国开始施行计划生育。
我们以平均30岁生孩子为生育年龄，以大学5年后开始买房，也就是27岁作为买房年龄，去分析这些数据。 我们发现中国人口出生的最高峰是在1987年，史称中国第二轮婴儿潮，达到2508万人口； 27年后是2014年，进入买房年龄。 直到1993年婴儿潮结束，出生人口开始急剧滑落，滑落至2120万，27年后买房是2020年。 所以你懂了，为什么2015-2019年，这波房地产周期，房价会有如此大的需求。 是因为正好赶上了中国历史人口出生的最强婴儿潮，这些婴儿正好达到了27岁购房年龄。 接下来，从1993年-1997年，虽然婴儿潮结束，但是中国人口依然维持一定的高位增长，出生人数平均都在2000万以上，直至1998年人口才开始迅速下滑，每年以100万递减。 注意，1993-1997年每年以2000万人口的高位成长，一定会积蓄一大波的购房需求，这个在27年之后，也就是2020年-2024年一定会有所动作。 所以我预测在2024年之前一定会有一波房价高潮，虽然比不上2015-2018年，但足可以让一些人改变命运。 很多人都说，现在房子够多，孩子完全可以继承父母的房子，没必要再买了。 我们来分析，其实中国1998年才进行房改，结束了福利分房。 从2003年才算是打开房地产格局，迎来第一波买房潮。 以27岁推算，2003年买房的人到现在是44岁。 44岁正值中年，如何把房子继承给孩子？ 如果有人跟我杠，过去的人不可能在27岁买房，那么把时间前后容错10年，也不可能出现大规模继承现象。 所以综上，中国购房红利还是有的，只不过经过政策和经济调节，会人为地提前或推后居民个人在人生阶段的购房时间。 2020年我分析过，大势所趋，横盘震荡不会大涨，各个城市会根据自己的情况调节房价，有泡沫的“挤一挤”，没泡沫的“筑底”。 但是2021～2024年，我认为会有一波「潜在需求」会大概率爆发。 当然像2015-2019年这样的楼市大周期，全国所有城市房价全面普涨是很难了。 机遇如第5部分所讲，只会存在于在“城市群+落户+抢人大战”战略下的中国最强人口迁徙潮中，人口流入较多的城市。 Reprinted from 微信公众号 ，the copyright all reserved by the original author.
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