一线城市写字楼需求深度分析！租不出去是因为...

 

我们针对一线城市写字楼用户，进行了目标消费群体的设定、物业市场的定位，楼宇的配套设施，租金售价，层高，标准层面积，周边配套设施等方面的深入调查和研究。

调查了50位负责或参与企业租赁或购买办公楼，且半年内未参加过市场调查的受访者

• 企业规模：大型企业15家；中型企业20家；小型企业15家
• 企业性质：外资及中外合资15家；国企10家；民营及私营25家
• 办公情况：自己购买办公场所6家；租赁办公场所44家
• 行业情况：如下

 

调查结果如下：

一、办公位置及偏好

当前公司选择的物业的四大原因：

交通方便（23.9%）

周边各项配套设施齐全、发展成熟（15.9%）

产业集中（8.5%）

物业公司服务到位（6.8%）

理想物业拥有的四大条件：

交通方便（30.8%）

周边各项配套设施齐全、发展成熟（19.9%）

物业管理品质高，服务到位（14.1%）

地理位置明显、易找（7.1%）

这些考虑因素基本上与企业选择当前物业所考虑的因素相一致。

二、办公面积

 

公司目前租赁的办公楼的面积 ：

201~400平米的占多数（42%）

401~600平米的（30%）

601~800平米的办公面积（10%）

801~1000平米的办公面积（8%）

小于200平米（6%）

大于1000平米（4%）

 

公司在此办公的员工数：

41~60人员工的企业（34%）

21~40人员工的企业（26%）

20人以下和61~80名员工的企业（12%）

81~100名员工的企业（10%）

101人以上的企业（6%）

基于现在情况下理想的办公楼面积：

企业希望办公楼面积在201~400平米（38%）

企业希望办公楼面积在401~500平米（28%）

企业希望办公楼面积在601~800平米（12%）

企业希望办公楼面积在200平米以下和801~1000平米（8%）

企业希望办公楼面积在1000平方米以上（6%）

 

三、建筑形态

 

60%的企业办公理想的建筑形态为标准甲级办公

20%的企业理想的办公建筑形态为低密度办公

12%的企业办公理想的建筑形态为SOHO办公

6%的企业办公理想的建筑形态为LOFT办公

2%的企业办公理想的建筑形态为临街铺面，这些企业可能为银行类企业

大部分公司理想的建筑形态还是标准甲级写字楼

四、办公楼层数

企业办公楼层数集中在底层，有一些企业是独栋办公。而企业的期望办公层数也在底层，中高层的期望值基本较平均。

 

五、办公楼使用情况

 

64%的企业的办公场所都是多家公司共用一栋楼

36%的企业的办公场所是独用一栋楼

说明大多数企业还是偏向多家公司共用一栋楼

对于理想的办公场所的使用，企业也基本偏向于多家公司共用一栋楼。

 

六、办公层高

 

办公楼层高2.8米（14%）

办公楼层高3米（18%）

办公楼层高3.8米（16%）

理想层高2.8米（18%）

理想层高3米（18%）

理想层高3.5米（16%）

而原因主要集中在这样的高度比较适中，符合一般办公楼的普遍层高，比较合理，这样的层高不会太低而感到太过压抑，这样的层高也比较利于空气流通。

 

七、标准层建筑面积

 

标准层建筑面积在1500平米以上（36%）

501~1000平米（30%）

小于500平米和1001~1500平米的基本持平

大部分受访者理想的标准层建筑面积是1500平米以上，占总百分比36%

理由集中在以下几点：

• 与现有项目比较，认为他们所选的标准层面积比较合理
• 适合他们的行业/工作需要
• 便于分割

八、办公场所使用空调

使用的是分户空调（58%）

使用的是中央空调（38%）

两种形式的空调都有（4%）

目前大多数办公楼使用分户空调

使用中央空调的受访者表示，目前提供24小时服务中央空调的办公楼和非24小时中央空调服务的办公楼各自参半。

24小时提供中央空调服务的办公楼（57.1%）

非24小时提供中央空调服务的办公楼（42.9%）

非24小时办公的办公楼提供中央空调的时间段一般在7：00~21：00，而企业理想的空调服务时间在7：00~23：00，也有的企业期望是24小时提供空调，这可能与企业生产需要等因素有关。

 

九、办公场所的停车场

 

所办公场所内提供停车场所（94%）

办公场所内未提供停车场所（6%）

大多数办公场所提供的停车场大多数为自行式平面停车场。

办公场所内停车位在50个以下（74%）

办公场所内停车位数在51~100个（14%）

办公场所内停车位数在100个以上（22%）

公司所使用的车位数在10个以下（72%）

公司所使用的车位数在11~20个（8%）

公司所使用的车位数在20个以上（10%）

受访者公司平均使用车位数为7.8个，即7~8个车位。

免费停车（80.9%）

每月200元（4.3%）

每月300元（2.1%）

每月400元（6.4%）

每月1000元（6.4%）

以上数据表示，目前大多数办公场所内停车位比较少，在50个以下。大部分受访者公司所使用的车位数在10个以下，平均使用个数为7~8个。大多数办公场所提供免费停车，而收费的停车场收费在200~400元/月。

绝大多数企业认为他们的办公场所的停车场还是比较令人满意的，车位大而且充足，有人指挥，但也极少数认为价位有点高，管理不够到位。

希望拥有或者希望拥有更好的停车所（26%）

表示无所谓（74%）

说明受访者并不注重办公楼的停车场，或者希望保持目前状态

而对于理想中的停车场主要期望为：车位充足；空间宽敞；管理到位；收费合理。

 

十、办公场所公共会议设施

所租赁或购买的写字楼内提供公共会议设施（24%）

未提供（76%）

目前大多数办公场所内不提供公共会议设施

从受访者对办公场所内所提供的公共会议设施评价来看：

每天使用公共会议设施的受访者占8.3%

很少使用，或者未使用过的受访者占66.7%

认为目前公共会议设施面积比较大的受访者为25%

大小会议室均有的占75%

认为目前公共会议设施收费较贵的受访者占25%

认为价格适中的受访者为75%

以上数据说明，大部分受访者使用公共会议设施的频率非常低，他们对公共会议面积/容纳量比较满意，认为比较适合，大部分公共会议设施的收费比较合理。

20%的受访者表示希望拥有，或者希望拥有更好的会议设施。

80%的受访者表示没有必要。

说明大部分受访者并不注重办公楼内提供公共会议设施，或者希望持续目前状态。而希望拥有更好的会议室的受访者，主要是希望会议设施要齐全、音响质量要好、装修简洁明亮。

十一、商务中心

 

办公场所提供商务中心（12%）

办公场所不提供商务中心（88%）

说明大多数办公楼内不提供商务中心。

从受访者对商务中心的评价来看：

完全免费提供服务的占25%。

完全免费提供服务的占25%。

认为收费一般，或者比较合理的占50%。

不了解的为25%。

很少，或者偶尔使用商务中心的受访者为66.7%。

从来未用过的受访者为33.3%

 

目前办公场所内所提供的商务中心，收费比较合理。然而没有受访者表示经常使用商务中心，说明受访者使用商务中心的频率并不高，很少使用。只有16%的受访者表示希望有，或者希望拥有更好的商务中心。84%的受访者表示没有必要。

说明商务中心并不是受访者所注重的主要配套设施。这和目前一般企业办公设施配备比较齐全有关。对于理想的商务中心，大多数企业希望其中能够有打印、复印、代订等服务。

 

十二、餐饮设施

38%的受访者表示目前他们的办公场所提供餐饮设施

62%的受访者表示他们目前的办公楼内不提供餐饮设施

目前大多数办公楼内都不提供餐饮设施

89.5%的受访者表示,办公场所内提供员工餐厅

仅8%受访者表示,办公场所内提供咖啡厅

目前办公楼内所提供的餐饮设施并不十分齐全

每天使用餐饮设施者，占82.4%

经常使用者，占5.9%

很少或者偶尔使用者，占11.8%

认为餐饮设施提供菜肴口味很好的受访者，仅5.9%

认为口味一般，或者还可以者，为88.3%

认为用餐时有时比较拥挤的受访者占5.9%

完全不挤的占94.1%

大多数受访者每天都会使用餐饮设施。目前大多数餐饮设施提供的菜肴口味一般，比较大众化。安排也比较有秩序，不是非常拥挤。

企业对于餐饮设施的服务的评价都是比较积极的。绝大多数企业认为餐饮设施中的价格比较适中，也有少部分认为价格偏高，还有一小部分企业所在场所的餐饮设施对于价格有限制；对于餐饮场所的装修，大多数企业认为一般。

 

对于理想的餐饮设施，企业大都有提到菜系丰富、环境干净卫生舒适、口味好、价格适中这四点。

 

十三、会所设施

 

只有2%的企业所在办公场所附近有提供会所，说明目前在该地区会所的影响力不大，而且仅限于小范围的消费者 。目前人们对会所的消费意识还不强，对于会所的需求也不大，仅有6%的企业认为有这方面需求。

对于理想中的会所，60%的受访者所描述的理想会所中提到休闲放松项目，其余40%希望拥有大型会所。

受访者对配套设施的额外要求包括增加餐饮、体育、商务中心、保全等各类设施，选项分散，表明写字楼物业设施可能已经比较齐全。

 

十四、物业管理

 

物业管理费：

在10元/平方米/月以下的有9家，占样本量的18%

在10元-20元/平方米/月的有16家，占样本量的32%

在20元/平方米/月以上的有6家，占样本量的12%

物业管理费包含在租金内的有19家，占样本量的38%。

 

有40位被访者对其公司的物业管理表示基本满意

10位受访者不满意现有物业的服务，或认为物业管理有待加强

物业服务偏好：

有9位被访者希望拥有更好的物业管理，占样本量的18%

有41位被访者选择不需要更好的物业管理。占样本的82%

表明现阶段的物业管理公司提供的服务为广大业主所基本接受

理想物业：

受访者对理想的物业的要求最多表现为：加强保安素质（21.4%）、服务人性化（14.3%）等。

十五、办公时间

 

有24位受访者的办公楼为24小时办公楼，占样本比例的48%

另有26位受访者的办公楼为非24小时办公楼，占样本的52%

有20位被访者认为24小时办公楼方便办公、加班（74%）

另有三位认为24小时办公楼更增强了安全性（11%）

有两人认为此项物业管理措施一般（7%）

由此可见受访者对24小时办公的肯定度很高。

 

理想办公时间：

受访者理想的办公时间段基本集中为8：00-20：00。

 

十六、周边设施——酒店

 

办公楼附近有酒店的受访者有35位，占样本的70%

没有酒店的有15位，占样本的30%

多数写字楼附近均建有酒店。

 

公司客人入住（37%）

开会（32.6%）

商务宴请（19.6%）等各种原因使用酒店。

使用酒店的频率不一，但总体频率不高。

收费合理（82%）

收费偏高（18%）

希望拥有或者希望拥有更好的酒店（32%）

表示无所谓（68%），其原因是园区附近交通比较方便，离市区不远。

理想酒店：

希望酒店为三星级或经济型酒店（30.6％）

选择服务到位，干净整洁的受访者有（２５％）

选择服务周全的有（２５％）

受访者总体偏向价格适中，服务周到的经济型酒店。

十六、周边设施——服务式公寓

 

仅有6%的企业所租赁的办公场所附近有提供服务式公寓

由此可以看出，办公场所附近的服务式公寓比较缺乏。

出差人员(40%) 

公司老总、经理（20%）

公司客户（20%）

 

由于绝大多数受访者（占94%）未使用过服务式公寓，因此对其价格不是很清楚。只有6%的受访者使用过服务式公寓。

在使用过服务式公寓的受访者中，33.3%的消费者认为价格比较高。

有64%的受访者表示希望附近有酒店式公寓，说明大多数受访者希望办公场所附近有服务式公寓，他们认为随着与客户的不断交流，服务式公寓是非常需要的。

理想服务式公寓：

受访者对理想服务式公寓的要求为服务周道、宾至如归（26.1%）； 设施齐全（21.7%）；价格合理、性价比高（13.0%）等。

 

十七、写字楼租赁情况

受访者所在企业使用办公面积在从200平方米以下到1000平方米以上的都有，说明在企业对各种规格的办公场所均有需求。

可以看出当前在受访者所处办公场所的定金趋于偏态分布主要集中5000-10000元的区间，并逐步趋向于低价位。

数据呈弱偏态曲线分布，峰值在18，可以看出在当前时期物业管理费在15-20元／平方米／月左右。

从图表中可看出，基本没有免租期。

当前企业在租赁/购置办公楼宇主要是以办公为主（39家占78%）。

样本中没有维护要求的有30位，占60%，说明当前办公场所普遍采用业主自己维护模式。

从图表中可看出呈正态分布，企业理想的租赁期比较倾向于3-5年。这比较有利企业的稳定发展。

以毛坯房为主（72%），全装修房（22%），表明在办公场所装修选择上，

企业比较倾向与自己装修。

部分装修的程度主要是到白墙，吊顶这两项，占部分装修的66%。

打算再次租赁的比率为84%，说明大部分业主喜欢以租赁方式设置办公场所。

十八、再次租赁办公场所情况

大部分业主更倾向与在目前所在区域内扩租（46%），其理由主要是企业在当地有一定基础，以及比较习惯当前区域。

以上数据显示希望下一次办公场所的租赁面积-建筑面积为100-500平方米的有19家（占总样本的38%），说明大部分的企业希望的办公场所的建筑面积是100-500平方米的区间范围内。

以上数据显示希望下一个办公场所的租赁面积-使用面积为100-500平方米的有20家（占总样本40%），说明大部分的企业希望的办公场所的使用面积是100-500平方米。

再次租赁期望的租金可接受范围主要为2-3元/平米/天之间（占样本的26%）。

从图表中可看出呈正态分布，在本地区的企业比较倾向于3-5年的一个中长期的租赁期。

十九、再次购买办公场所情况

主要是倾向于在当前区域内购买，占想购置房产的比率为60%，因为被访者对当前区域比较熟悉。

• 希望购买的办公场所的面积-建筑面积由500平方米开始逐渐增大，分布不均。

• 希望购买的办公场所的面积-使用面积由400平方米开始逐渐增大，分布不均。

 

购买的价格在7000-8500元/平米之间。

欲购置的时间主要在5年内。

受访者在物业管理费上回答众说纷纭，不同的需求有不同的要求。

最高可接受的物业管理为1元/平米/天，占34.2%

可接受0.6元/平米/天的受访者，占21.3%

可接受0.5元/平米/天的受访者，占44.5%

样本中欲购买办公楼的企业比较趋于低区的楼层。

大部分受访者希望下一次办公场所以毛坯房为主。（毛坯房占72%，全装修房占22%）

表明在办公场所装修状况上，各企业比较倾向于自己装修，体现本企业风格理念。

 

十九、受访者对办公场所的看法

 

从上述数据看来，受访者心中比较看重安全（8位占10.1%），与良好的环境（7位

8.9%），以及配套设施（7位8.9%）。

 

企业在选址时首要考虑的是交通问题（13位占17.1%），再次是办公场所周边的商业生活配套设施的齐全（13位占17.1%），以及在写字楼的档次与入驻的企业的知名度（10位占13.2%）。

说明一个成功的物业并不是仅仅靠一些硬件就行了，它更需要的是良好的软环境来支持。

希望毗邻办公场所的设施为：

便利店（46位占16.2%）

酒店（41位占14.4%）

餐厅（35位占12.3%）

咖啡厅（32位占11.3%）

小型零售店（23位占8.1%）

不希望毗邻办公场所的设施为：

夜总会（41位占17.1%）

KTV（33位占13.8%）

游乐城与桑拿/洗浴中心（各有32位各占13.3%）

说明办公场所主要是需要一些关于餐饮购物、方便生活的相应设施，不宜与喧闹娱乐消遣设施结合在一起。