那些逃回北上广的人，告诉我们未来楼市的玄机…… 09 Dec 2019, 20:35
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逃离北上广曾经是很时髦的话题，站长认识的不少朋友真逃了，还在外地买房了，但其中很多人最终又选择了回到北上广。 见微知著，从细节和大数据中也可以看出一线城市的未来走势，你想了解吗？ 近些年为了抢人才，众多城市出台了优惠落户政策。站长的朋友王竹琪因此颇为心动，生活也因此发生了重大变化。 她是漂在上海的安徽人，每天在写字楼里打起十二分的精神，熬过无数个夜晚，有时候还因为压力太大独自在深夜偷偷流泪。 后来她和老公省吃俭用，化妆品衣服只在pdd和某宝捡便宜货。终于在即将临盆时集全家之力从上海返回老家合肥，付了首付买了房。当时她非常高兴，因为自己的小家不仅有了房子，还有了孩子，堪称双喜临门。 但现实总是残酷的，房子有了，孩子也有了，但贷款得还，小孩也要养。而二线的收入和以前上海的收入相比根本不值一提。 在老家，她感觉生活就像养老一样，除了工作就是休息，买买菜抱抱孩子，生活节奏很慢也很枯燥，每天日复一日的重复，没有往日那种拼搏的激情，也看不到什么希望。 虽然身在合肥，但她脑子里经常想起在上海灯红酒绿的趣味生活，那种积极向上的工作氛围，追着最新鲜的网红店，赶着最时髦的潮流，小日子精彩纷呈。 努力忍了半年多，她最终选择把房子租出去，带着孩子返回一线城市工作和生活。 王竹琪告诉站长，她之所以第二次选择离开老家，是因为在一线城市一切皆有可能，“无论是工作环境、就业政策还是创业政策，都是二三线城市无法比拟的”。站长也问了其他有类似经历的朋友，大家普遍觉得，从大城市到小城市，会感觉格格不入，落差很大。 而很多二线城市，虽然因为落户政策吸引了很多人才买房和工作，一些二线城市的房价被短暂的人口红利撑了起来， 房价有所上涨。 据中指研究院最新数据显示，2019年第47周二线城市商品房成交量环比增长21.9％，同比增长6.6％。 看似蛮火热，但买房并不是一蹴而就的事。 楼市 长远的良性发展还是要靠扎实的人才和良好的产业做支撑，二者缺一不可。经济基础和产业发展缓慢的二线城市，即使有人口流入，长期来看也依然难以长久。 因为受人口流出、产业空心的影响，靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面，并不是可持续的，上涨周期结束后，土地、人口乃至城市发展预期都会降低。 最近网上热炒的400余家房企今年宣告破产清算就是例子，这些小房企多位于三四线城市。 房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市发展放缓的信号，低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了，楼市真正的拐点已经到来，楼市发展还得看综合实力。 而根据百强城市排行榜数据显示，北上广深连续五年稳居前四，从前十强的得分来看，北京（94.65分）和上海（91.07分）综合得分达90分以上，稳居一线城市。北京和上海经济水平相差不大，但北京作为首都，资源优势明显，软经济实力强劲，尤其是在环境、科教和卫生方面均高于上海。 而广州（80.91分）和深圳（79.22分）得分在80分左右，两者相差较小，同属于一线城市，但与北京和上海仍存在一定差距。相比而言，深圳经济实力略高于广州，但在软经济实力方面与广州差距较大，尤其是在科教与医疗卫生方面差距明显。 从排行榜可以看出，得益于行政机制作用，省会城市软经济指标普遍得分较高，地级市的软经济指标得分普遍偏低。显示出百强城市仍然是中国经济的主战场，一线城市居民的人均收入也是水涨船高。
根据《2019中国卓越雇主报告》数据显示，从全国招聘需求总体趋势来看，2019年前三季度招聘需求与去年同期相比，2019年1至4月招聘需求活跃，平均同比增长18.91%。这意味着，春节前后的招聘高峰阶段，全国招聘需求都有大幅度增长。 今年前三季度，批发和零售业、租赁和商务服务业、住宿和餐饮业招聘需求活跃，分别占需求总量的30.19%、14.85%、10.91%。随着居民消费水平的提高，新零售、生活性服务业快速发展，带来了大量招聘需求。 在收入水平方面，2019年前三季度，企业支付薪资均有一定程度的上涨，其中上海支付薪资最高，达到9578元/月。 从招聘活跃城市来看，北上广深四大一线城市依然是求职首选城市，同比去年各城市求职活跃度均有所上升。 企业招聘最活跃的城市为广州，同比增长10.47%，其次为成都、深圳、北京、上海。 而超强的资源配套、高收入，对很多人来说就是刚需，每年从全国前往一线城市的人们如滔滔江水络绎不绝。 而且根据2019胡润百富榜数据，北京、深圳、上海的富豪数量也居全国前几位，购买力十分强大。 从排行榜可以看出，北京、上海是“移民”企业家最多的地区。而北京是大中华区独角兽企业最多的城市，有82家企业上榜。 而房贷利率方面，一线城市的房贷与全国相比不是很高，其中最低的是上海，首套平均利率为4.83%。
其实一线城市好地段的新房，其实根本不愁卖不出去或者租不出去，如金融中心、新机场附近，只不过涨的速度与前几年相比慢了一些。 比如离北京大兴新城站很近的某二手房，挂牌价在每平米3.3万-4万元不等，在很多区域降价的情况下，这里的价格依然坚挺。这是因为大兴新机场通航，增加了附近的置换需求。 对比北京全市，由我爱我家研究院提供的新机场通航到目前两个月的数据显示，大兴区域的二手房交易量价同比去年均有所增长，其中成交量增长40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅仅13.56%，成交均价则同比下跌。 而2019年10月的交易量环比2019年9月基本都是下滑的，东城、朝阳、海淀虽有增加但增幅不大，大兴环比涨幅则达22%，明显好于其他各区。 整体而言，9月底以来大兴二手房市场表现优于去年同期，基本跑赢了北京的二手房市场。 据了解，按照规划，大兴区定位为面向京津冀的协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。到2035年，规划常住人口规模控制在220万人左右，规划城乡建设用地规模314.25平方公里左右。 而因为新机场巨大的吞吐量和相关产业的带动效应，未来发展潜力不可限量。 不仅是北京，其它一线城市部分新房也在上涨。据国家统计局数据显示，2019年9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州持平，上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。 而2020年的政策方面，权威机构社科院财经战略研究院11月27日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示： 坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性。继续抑制住房投资投机，使购房投资杠杆保持在可控范围。限购、限贷等核心的住房投资需求管控政策，仍应保持相对稳定。 房地产政策的调整优化应坚守“房住不炒”的底线，坚持避免出台刺激购房政策。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可根据市场实际情况对已有的限购、限价等需求管控政策作边际性调整，以适应市场形势的新变化。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。 自从2016年12月中央明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，开始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制后。 政策的趋势一直是，楼市不能大起，也不能大落，还是以稳为主。 房地产行业基本面分析是城市发展潜力研判的核心，而人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑。看人口的走向，推测房地产的走势，比哪的报告都更实用。 毕竟房价如果上涨，首先市场得有需求。 而产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。 未来，一线城市有发展潜力的区域，新房走慢牛是大概率事件。 而刚需可以考虑郊区的二手房，价格还是蛮低的，特别是年底很多房企促销，房东也想出手好回笼资金。 Reprinted from 微信公众号 ，the copyright all reserved by the original author.
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