楼市或迎大变局！房贷降了，房价降了，供需也要逆转？

11月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心披露第三期贷款市场报价利率（LPR）。

根据此次披露的数据，11月份，1年期LPR利率为4.15%，此前为4.2%；5年期LPR利率为4.80%，此前为4.85%。

多位房地产业内人士指出，这会带来中国购房者房贷成本的小幅下降。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，按照最新公布的5年期以上LPR，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，以“100万元人民币贷款本金计算、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，2019年11月份，该机构统计的64个城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元小幅减少31元。

中原地产首席分析师张大伟则指出，LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，而且从趋势看，这一次的降低只是开始，后续几次有继续降低的趋势。对于刚需购房者来说，针对当下的优质房源，可以考虑购买，特别是大部分城市已经限制房价。整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

苏宁金融研究院研究员陶金指出，房贷利率下降的空间被打开，房地产市场韧性值得注意，同时房地产市场的调控手段较多，预计房地产市场总体仍然将受到严格调控。不过利率下降后，首套房等刚需将会有一定程度的扩张。

而不仅是房贷利率，房价也呈现稳中有降的态势。

国家统计局11月15日发布的数据显示，10月份70个大中城市房价数据显示，一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落。

值得注意的是，10月70大中城市有17城新建商品住宅价格环比下跌，9月为12城，增加5个城市。

二手住宅销售价格方面，70个大中城市二手住宅销售价格下跌城市由9月的28城增至35城，数量明显增多。

在严跃进看来，这说明到了传统的“金九银十”阶段，降价促销成为主要举措。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，金九不金之后，银十成色也明显不足，全国房价整体上行的压力已经偏弱，众多房企采取“以价换量”方式拉动销售，在拉动全国销售面积10月同比微增的同时，对于房价也同步产生下拉作用。热点城市依然存在，但难掩整体市场走弱的大趋势。

中原地产首席张大伟则表示，“大部分城市价格下调主要是因为持续出台的政策叠加资金收紧。后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。整体来看，楼市政策仍以稳定为主。”

交通银行金融研究中心研究员夏丹也指出，10月房价延续了年中以来平稳下行的态势。这主要是5月起行业融资政策收紧带来的明显效果。在资金受限的客观条件下，更多房企选择以价换量的方式降价促销，这样的趋势将在年末持续。

而房价下降的背后则是土地价格的量价齐跌。

来自中国报告大厅的数据显示，10月份房企拿地194宗，总面积为1085.95万平方米，拿地总价不足千亿元，仅917.71亿元。

从各月拿地均价来看，10月份8450.67元/平方米的拿地均价已是年内最低。此外，按楼面地价计算，10月份3737.12元/平方米的价格也已创下年内最低记录。

严跃进表示，“楼市降温，企业库存压力比较大，企业资金面没那么好，这些都会导致企业拿地成本不会太高，不会像以前那样高溢价，地价下降正说明了市场的反应、投资者的反应。”

而不仅是拿地价格，实际上土地市场在今年三季度已经进入了量价齐跌的局面。

上海易居研究院的统计显示，今年第三季度，全国336个城市的经营性用地成交面积接近5.5亿平方米，环比下降11%，同比下降10%。

价格方面，今年第三季度，336城的整体成交均价为2494元/平方米，环比下降12%。

易居研究院指出，一、二线城市由于高价优质地块减少而导致成交均价回落，三四线城市更多的是受楼市萎靡不振的影响，削弱了房企拍地的积极性。第三季度三四线城市地价仅为1655元/平方米，环比二季度下降了14%。

具体到房企，拿地金额也在逐步缩水，比如龙头房企万科。

中原地产统计显示，今年7月单月，万科的拿地支出达到283亿，到8月和9月，万科的合计权益拿地总价不足200亿。

又比如绿城在7月的拿地支出达到99亿，但此后两个月的合计拿地支出仅为44亿。而第三季度，富力在公开市场并无拿地动作，融创仍有零星拿地行为，但比此前明显缩水。

严跃进指出，地价下降使得当前房价定价不会太强势，未来，地价在房价中比重减小，也使得房价难以上涨。不过，地价继续往下降的可能性不会太大，若地价再下降，有些年底业绩完成不错的开发商就会考虑积极拿地，进行补库存的操作。

而对于2020年楼市前景，易居研究院副院长杨红旭11月20日做出了惊人的论断：2020年，预计将出现供大于求，市场形态明显与2016－2019年不同！

杨红旭表示，如果部分房企不明白这一点，仍在捂盘，或者坚决不降价出售，则2020年的日子将非常难过！

杨红旭解释称，以住宅销售面积作为需求指标，以住宅新开工面积作为供应指标，同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。

以新开工面积，除以销售面积，得出以下2013年以来的供求比。

杨红旭表示，2019年供求比接近1，也即供求平衡，所以相比之前三年，市场出现降温，房价涨幅收窄，部分城市房价下跌。而2020年，楼市预计将出现供大于求。