潘石屹：做长租公寓非傻即骗，官方到底什么态度？

从2021年开始，房地产重点推动租赁市场发展是毋庸置疑的，因为在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，居住成了房子的重要功能，倒不是说，投资功能被抹杀了，而是开始回归本质。

　　本来大家也开始对租赁市场有一个重新的认识，可是当大家看到长租公寓这样的市场混乱不堪，甚至在2021年最后几个月里，几乎都有关于这方面的话题上热搜，实在是让大家害怕。

　　如果回顾长租公寓，应该源于2015年国家从政策上提出来后，很多企业嗅到了商机，纷纷进军租赁市场，不管房地产开发商还是其他机构，都觊觎已久希望分食租赁市场这块大蛋糕，并纷纷涉猎长租公寓行业，可谓趋之若鹜，“长租公寓”火得一塌糊涂。

　　可是偏偏很多企业从一开始就跑偏了，要么从一开始就心术不正，要么就是始终没有找到合适的商业模式。

　　1月8日，SOHO中国潘石屹表示，在现在的金融环境、税收环境下，做长租公寓的主要有两类人：一类是“骗子”，一类是“傻子”。他说：“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

　　他这话说得非常重，可是有没有道理呢？相信每个人心里都有一杆称。长租公寓真的都是这样吗？我们知道，龙湖、中骏等房企早就涉猎“长租公寓”。就连万科还刚刚在2020年的12月29日晚表示，公司看好长租公寓未来，会坚定不移地推进该业务。

　　按照潘石屹说的意思，“骗子”是因为没有想做长远的发展，就是为了骗上一笔就完事，我认为这样的企业已经跑路了。那么所谓的“傻子”呢？或许就是账没算清楚，稀里糊涂，因为潘石屹认为，办公楼的出租回报率超过3％，公寓的回报率大概是1％，银行的贷款利率至少是4％-5％。

　　这倒是好理解，虽然潘石屹所说的公寓跟长租公寓的房子产品都不一定是一种，但是也足见租房靠收房租这种模式确实有点难。尤其是在高房价现状下，愈发显得租金回报更低了。做长租公寓的确看起来不太划算。租金回报不高，但在租客眼里租金并不太便宜。

　　这种尴尬过去或许还可以靠那种“高进低出、长收短付、短钱长投”模式来维持，但是以后呢？显然是不可能持续的。那长租公寓就没有未来了吗？也不一定。

　　我认为任何事都有一个发展的过程，过去这些年，缺乏监管，缺乏制度上的完善，结果导致趋之若鹜，最后不欢而散。但是往往否极泰来，坏事或许会变成好事。当事情发展到一定程度或许就会好转，可以看出国家在发展租赁住房的决心和力度。

　　对于长租市场也同样如此。1月6日，官方发布文件，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止过去的问题再次出现。

　　如果不是前边遇到的这些问题，或许还不一定会更加彻底整顿长租乃至租赁市场，等于这个催化剂加速了租赁市场向更加正规化发展的进程。

　　实话实说，遇到骗和傻，没办法，并不代表长租公寓前景不美好。我一向强调，长租公寓未来市场非常大，房地产市场也正处于向存量市场转换的过渡期。据数据显示，预计2020年，中国租房市场租金总收入价值会达1.6万亿。2030年，这一数据将达4.6万亿元。这块大蛋糕有多诱人不言而喻。

　　我想说，除了潘石屹提到的两种人，其实还有一种，那就是在低调潜行，积蓄力量，未来谁能在长租公寓市场中脱颖而出，现在还不好说，但是值得期待。长租公寓绝对不能只有潘石屹说的那两种人。

　　房价稳定大局已定，很多城市的房价不是所有人都能承受，如何解决住房问题？租购并举绝对是长效机制的重要组成部分。长租公寓是解决居住问题的重要渠道，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向。

　　不久的将来，在租赁市场发展这一块，一定会有突飞猛进的发展。

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