地产股“嗨了”！多家基金投研发声

中国基金报记者 张燕北

受近期楼市利好政策频出影响，地产板块近期表现亮眼。受益于板块指数不断攀上新高，多数重仓地产股的基金实现了不错的收益。

房地产板块不断复苏上涨，适合投资者上车吗？对此，受访公募投研人士认为，房地产板块近期利好频出，板块已经连续大幅上涨，短期不宜盲目追高，耐心等待调整后再逢低布局。

展望后市，公募人士认为从政策底部到市场底部，地产板块整个逻辑和线索依稀可见。基于深刻的产业逻辑，本轮地产行业行情的持续性大概率会好于以往。在销售快速回暖，房价出现上涨压力前，地产股的表现都值得期待。

政策利好刺激地产板块反弹

3月25日，房地产开发板块整体涨幅1.54%，其中76只股票上涨，8只股票平盘，26只股票下跌。数据显示，截至3月25日，房地产开发板块近一周涨幅8.15%，近一月涨幅9.65%。据了解，近期地产板块持续回温，主要是近期房贷市场政策暖风不断，释放诸多积极信号。

对此创金合信金融地产基金经理李龑进一步表示，“地产板块显著回温，主要还是销量持续多月同比负增长后，对于政策好转预期的逐步加强。叠加目前郑州等城市对于地产政策的放松持续催化，使得政策好转预期进一步增强。”

在李龑看来，地产对GDP的贡献较大，且对相关板块拉动作用较强，对于经济稳定的作用较大，预计未来政策面仍将相对友好。地产板块的行情具有一定的持续性。而从更长周期上看，本轮失去融资能力的部分房企，未来重新加杠杆的可能性较低，面临持续收缩，部分信用较好的房企，或有一定的超越行业增长的可能性。

谈及去年四季度以来及近期地产板块表现较好的原因，国投瑞银基金研究部王方认为主要有两点，第一，中国房地产政策周期的钟摆正从过去几年的“极度收紧”向相反的方向摆动，从去年底的中央经济工作会议到近期的金融委会议，从部分地区的放松限贷到各地的房贷利率下降，无不释放着地产政策的放松预期。

“第二，相比第一点更加重要，”王方强调道，即中国房地产产业正经历历史上最大的一次供给端优化，激进的民营企业一旦违约或将永久性退出房地产行业，而与此同时，高信用的国企央企则可能获得更大的市场份额、享受更好的竞争环境。

诺德基金研究员杨雅荃也认为，最近地产板块持续回暖，主要是政策层面不断有利好催化。3月16日国务院金融委会议上，提出要“及时”研究和提出“有力有效”的防范化解房企风险，向新发展模式转型的配套措施；财政部表示今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；发改委称要扩大保障性租赁住房供给。

杨雅荃指出，这一系列的政策都较大的提振了目前地产行业的信心，虽然从销售以及投资的数据来看，行业现在仍然处于收缩状态，但地产行业稳增长、防风险的组合政策有望对后续行业销售、投资以及房企信用主体形成较大的支撑稳定作用。

多位基金经理提前布局地产产业链

随着本周房地产的不断反弹，多数重仓地产股的基金实现了可观的收益。而基于对地产产业链的看好，不少基金经理已提前“埋伏”布局。

具体来看，截至3月25日，南方中证全指房地产ETF、 华夏中证全指房地产ETF、 南方房地产ETF联接A、 华夏房地产ETF联接A近四日收益超3%。华宝中证800地产ETF、 招商沪深300地产A、 鹏华中证800地产、 银华中证内地地产主题ETF、 国泰国证房地产A等多只重仓地产股的基金都实现了正收益。

就主动管理型基金经理而言，光大保德信基金的国际业务部总监詹佳在去年四季度加仓了多只家电股和港股物业股，其中保利物业位列光大保德信品质生活的第一大重仓股；此外，该基金还重仓了新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务等，美的集团、海尔智家等家电股也获得其加仓。

基于稳增长的逻辑，创金合信金融地产基金经理李龑管理的产品在去年四季度和今年初有一定的地产股和相关产业链的布局，但主要配置高安全性的房企龙头。“主要考虑过去几年17亿平米以上的商品房销售面积或在短期内难以重新达到，且地产的风险暴露还在持续进行中，因此较为稳健的房企，现阶段的风险是小于产业链的，也小于债务风险较大的民企。”他说道。

诺德基金研究员杨雅荃直言，“从去年四季度开始，我们提出了‘地产板块的估值已经进入底部，是逐步加大配置优质房企的好时机’的观点。从2021年10月以来我们陆续看到地方房贷利率逐步下行，政策逐渐转向呵护，我们认为当时是一个比较大的政策上的转向。同时，优质的龙头房企并未出现信用风险，销售、拿地仍然在增长，而土地市场因为行业整体的不景气出现了更多、更好的投资机会，这为高信用等级的优质房企提升市占率提供了极佳的机遇。”

“正如我们当时所述，即使是高信用等级的优质房企在当时的估值也是处于历史底部的，不少房企是跌破了1倍市净率的，这为投资提供了较高的赔率，而这部分房企从21年Q4开始股价其实都在持续的稳步上升。” 杨雅荃解释道。

国投瑞银基金研究部王方介绍，“地产行业销售规模接近20万亿，且产业链公司众多，我们对这个行业一直保持着紧密跟踪。去年四季度开始，我们建议上调房地产行业投资评级。”

王方称，去年四季度以来促使他看好地产行业的原因有几个：地产行业数据在去年下半年开始急速下降，地产投资增速转负，地产销售双位数下滑；地产企业经营主要靠信用，而各信用层级的企业经营分化越来越大，有的企业销售下滑超过90%，有的企业还能实现销售正增长；部分企业高频拿地利润率在好转，部分城市的地产政策在逐渐放松；过去几年“赛道投资”盛行，看似没有前景的地产股以极低的、不正常的估值在交易。

综合来看，王方将现阶段地产行业的投资逻辑概括为“需求改善，供给出清，格局优化”，我们认为地产产业竞争格局改善的逻辑最终大概率能兑现在相关公司的报表上。

高信用龙头房企具备较好配置价值

展望后市，随着需求端的发力，以及边际的往下调整，多位公募人士总体比较乐观，相信整个地产最糟糕的时候已经过去。

李龑预计，地产板块行情或将在波动中仍能持续。“主要受房价预期影响，当然和疫情也有一定关联，目前销售还在下降过程中。在销售下降的过程中，政策面暖风仍会持续。按照过去几轮地产股在政策周期表现来看，在销售快速回暖，房价出现上涨压力前，地产股的表现都值得期待。”

对于相关产业链表现较差的原因，李龑认为主要是从短期来看可能存在减值风险。“这个我们从部分公司去年四季报中就能看出来。而随着更多的房企债务展期，预估减值风险仍在持续。而从中长期来看， 17亿平米以上的商品房销售或是一个较难短期回到的销量，这是和过去几轮调控周期都不一样的，所以产业链必须考虑需求见顶的问题，公司持续提升市占率的能力必须高于总需求的下滑，这对很多公司都是考验。”他强调。

往后看，王方也比较乐观，他认为本轮地产行业行情的持续性大概率会好于以往，因为本轮行情背后有着比较深刻的产业逻辑。

“具体到看好的细分资产类别，我们倾向于看好有更好增长前景、有更具适应性经营模式的高信用龙头公司，他们大多布局在人口不断聚集的都市圈，有着更高的经营效率或者更独特的拿地模式，对应的ROE也处于行业前列。”他说道。

王方同时强调，相比地产行业，他对地产产业链的看法相对谨慎，主要原因是地产产业链公司在未来面临的经营环境和过去相比有很大的不同。地产公司“高周转、高杠杆”模式难以为继之后会给产业链公司的竞争要素带来非常深远的影响，未来产业链公司的利润率可能会被压缩，过去的高增长模式可能也会受到挑战。 

杨雅荃也认为高信用优质房企仍然具备较好的配置价值。同时，高信用等级房企的物业公司长期成长性较佳，随着行业逐渐回暖，对估值的压制也逐步缓解，而期间跌的特别多的民营房企下的物业公司，部分母公司在目前的政策下违约的概率是在减小的，这些公司仍然能够持续经营下去，同时在股票市场上有极高的赔率，也可以做一定的配置。

对地产下游而言，杨雅荃则表示总量上继续增长的机会不是特别确定，更多的来自于总量企稳且公司在行业中市占率提升带来的投资机会。建材行业由于前期特别分散，龙头的市占率较低，且品类直接渠道趋同，龙头公司仍然处于快速提升份额、扩品类的阶段，因此还是存在非常多的投资机会。此外，原材料成本对于建材企业的盈利也有一定影响，若大宗商品回落，企业盈利有望继续提升。

具体到金融地产组合配置方面，李龑表示将仍然把握住稳增长的主线。地产板块及部分低估值银行板块，是当前配置的重点。而前期下跌较多的财富管理相关个股，估值已经具备一定的吸引力，也是可以选择的配置方向。

杨雅荃认为，按揭贷款利率3月单月幅度达到13个bps，二手下降15个bps，10月以来半年累计降幅达到40个bps，有部分地区还下调了之前的首付比例。因此后续可能会看到核心一二线城市的二手房率先企稳，甚至有小幅回升，在对房企的信用风险担忧逐步降低后，新房的销售也有望逐渐企稳。后伴随着土地市场的回暖，优质楼盘的供应有望跟上，从而进入投资与销售的稳定良性循环。

编辑：乔伊