50强房企9月份拿地总额下降近三成 卖房还债保生存是当务之急

    本报记者 王丽新

    相较于第一轮集中供地的火爆，第二轮集中供地拍卖陷入冰点，多家近两年激进扩张型房企直接退出战局。截至目前，第二批集中土拍中，186宗土地撤拍、流拍。

    据中指研究院监测数据显示，2021年9月份，50家代表房企拿地总额同比下降26.0%。另据CRIC监测数据显示，2021年上半年，近半数百强房企土储货值同比下跌，其中，十强房企总土储货值下降3.6%，后50强的总土储货值下降超11%，更多源于资金链紧张。

    “一方面由于‘三道红线’、房企投销比不超过40%等政策的影响，同时拿地资金来源审查也更为严格，房企拿地节奏受到限制，大举扩张的概率不大。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》表示，另一方面，随着房地产市场监管趋严，以及融资环境收紧，叠加销售端亦在限售限价等政策调控下，购房者置业意愿不足，房企销售表现较不理想，一定程度上致使房企资金承压，拿地意愿有所降低，拿地总额随之下降。

    克制扩张欲望缩减投资

    融资紧张、现金流紧缩之下，房企选择采取“谨投资、促销售”的策略。上市房企的中报业绩发布会上，有近七成上市房企明确下半年仍将谨慎投资，主要策略包括“以销定投”“多渠道投资”和“严控利润率”等。

    据中指研究院统计数据显示，2021年1月-9月，TOP100房企拿地总额21456亿元，同比下降9.8%。碧桂园、万科、保利发展、中海地产及华润置地占据TOP5位置，拿地金额均超过800亿元。建发房产、越秀地产、滨江集团、卓越集团及龙光集团等区域性龙头房企拿地转为积极，新增拿地投资均在300亿元以上。

    “恒大等负债压力大，资金流动性不足的房企，首要任务是通过增加销售回款、资产变现等方式降负债，拿地意愿较低。”梁楠向《证券日报》表示，当前房企大规模扩张或已不太可能，随着房地产行业分化趋势逐渐凸显，未来的房企规模或将有新的排位。

    在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，部分房企“逆周期拿地”正是稳健型比较常采用的操作方式，在竞争压力较小的条件下，获取性价比更高的土地资源，一方面使开发成本更可控；另一方面使项目能够保持合理的利润空间。

    “行业仍然会发展，市场竞争就是优胜劣汰，适者生存。经济活动都会有周期，房地产也逃不脱周期规律。当前，房地产市场处于下行阶段，对于有融资优势的企业及财务稳健的企业，可以加强研判，积极获取优质地块及收并购项目，适当加速扩张。但是，要保持适度杠杆，对市场保持敬畏。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水向《证券日报》记者表示，同时，高杠杆、高负债、盲目多元化、经营激进的企业会落后甚至被淘汰。

    卖房还债是第一要务

    雪上加霜的是，今年下半年开始，部分房企美元债到期，还债压力巨大。从目前公开信息来看，恒大、阳光100中国、蓝光发展、新力控股、花样年等多家房企涉及债务违约。

    近一周以来，地产债持续阴跌6天，中国地产美元债高收益MarkitIboxx指数也出现大幅下跌。尤其是自10月4日花样年控股到期日未支付2021年票据剩余未偿本金影响以来，多个中资地产美元债累计下跌幅度超过20%，业内称之为中资房企美元债的“至暗时刻”。

    不难看出，投资者对中资房企信用忧虑增加，这将直接导致两个结果，一是出现抛售现象；二是房企难以再“借新还旧”，对资金链压力大的房企将是重创。如果说今年前三季度的投资与美元债融资无关，但自恒大事件以来，部分房企“借新还旧”的愿望恐怕要落空。

    对此，汇生国际融资总裁黄立冲向《证券日报》记者表示，发美元债主要看国际评级机构的评级、市场氛围以及该房企二级市场美元债债息率等因素，从目前债市来看，将对未来房企拿地造成影响，没有钱自然没有动力拿地。

    “部分房企流动性紧张，受融资环境较严以及市场下行等因素影响，融资困难，销售回款不畅，企业资金链紧张，企业会更加谨慎投资，从而减少拿地。”刘水表示，在当前市场调整期，房企的当务之急是积极营销，保障现金流，管控风险，理性投资，规避高价地。

    在梁楠看来，随着房地产市场的调控逐渐常态化，降负债及加速去化或已成房企当前第一要务，其运营、销售、开发等都将面临考验，因此需提升企业的运营能力、加速销售回款、以及合理控制开发节奏等。

    更重要的是，根据中金公司统计，截至2021年8月底，中资地产美元债存量规模为2097亿美元，约等于1.35万亿元人民币。而2021年、2022年、2023年，是中资地产美元债的三个偿债高峰年，其中2022年将是最顶峰。

    换言之，对当下资金链偏紧房企来说，要克制扩张欲望，理性研判市场，卖房还债是第一要务，先保证活下去才能谈扩规模发展。

（编辑 李波 乔川川）