百强房企光耀集团宣布破产 购房者如何避雷？

    本报记者 董枳君

    9月26日，光耀集团发布公告，正式宣布破产。

    “这其实代表了华南区域一些房企的发展路径，即过去表现较好主要依赖于华南市场，高周转的房企往往能够胜出。但对于光耀来说，全国化的动作不大，错过了扩张机会。而且企业本身经营方面缺乏进取心，这使得企业经营面临了较大压力。当前市场环境下，可售住宅项目变少，企业扩张自然面临了较大压力。再加上缺乏合理的融资渠道，使得企业经营更加被动。”上海易居房地产研究院总监严跃进对《证券日报》记者表示。

    两次上市失败损耗巨大

    天眼查APP显示，光耀集团成立于2002年，是深圳众望投资集团下属企业，法定代表人为郭耀名，公司以房地产开发为主营业务，具有国家一级房地产开发资质，并涉足教育、建筑、金融、环保行业，业务范围遍及广东全省。

    光耀集团起家于惠州，5年后成为惠城区销售冠军。2010年，光耀集团开始“走出”惠州，业务迅猛拓展至珠三角、长三角、环渤海区域，开启了超常规发展。数据显示，2010年，其销售金额40亿元，并被评为广东房地产公司品牌价值TOP10以及中国房地产百强企业。

    不过，光耀集团的快速扩张在2013年遇到了难题。

    2013年5月，光耀集团、光耀地产曾向深圳某商业银行申请贷款，但因为有不履行法院判决的失信记录而被拒绝。2014年，光耀集团便被爆出资金链出现问题，总负债达到百亿元。

    数据显示，目前光耀集团涉及924条法律诉讼，其中有397次涉及商品房预售合同纠纷，132次涉及商品房销售合同纠纷，110次金融借款合同纠纷。而光耀集团作为被告/被上诉人身份，涉及金额总数仍然高达4亿多元。

    为了自救，光耀集团曾两次向资本市场发起冲击。

    第一次在2011年，光耀集团通过收购新都酒店想借壳上市，3年投入10亿元。但收购后，因有房地产背景，政策面不支持导致上市失败。第二次，光耀集团想通过矿业资产来重组上市，并花费2亿元在湖南买了两个矿井，但不久矿业开始走下坡路，导致第二次重组失败。

    两次上市失败让光耀集团损耗巨大。

    彼时郭耀名接受采访时表示，这两次失败让光耀投进去的钱全部打了水漂，光耀的资金链也是从这个时候开始绷紧。

    2018年1月，惠州市中级人民法院对外发布公告，称已于2017年12月11日正式受理光耀集团申请破产重整案。

    来自天眼查的风险信息显示，光耀集团关联近千条法律诉讼，多数案件涉及商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷等。目前该公司被执行金额累计超8.9亿元，未履行总金额近12亿元，同时关联数百条限制高消费和数十条失信被执行人信息。此外，该公司曾于2018年因相关建设工程施工合同纠纷、商品房预售合同纠纷申请破产。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫对《证券日报》记者表示：“光耀集团破产主要由四方面导致。首先是销售回款过于缓慢，继而影响到债务，而且一些楼盘又存在质量问题，出现维权，导致销售更加缓慢。第二是，债务到期过多，而且总的债务基本上超过资产总和，出现资不抵债的情况。第三是融资渠道非常有限，而且随着金融监管的收紧，银行放贷愈发谨慎，导致缺乏资金的流动性。第四是跟光耀集团的整体发展有关，与国家的房地产金融政策相违背。光耀集团在没有破产前，一直通过债务的形式来扩大房地产市场的规模，但是到2016年房地产市场调控收紧的时候，依然采取该模式，这也是导致其破产的根本原因。”

    购房者如何避免踩雷？

    房企破产后，对于购房者来说该如何维权？

    北京大洋律师事务所律师张超对《证券日报》记者表示，购房者要分开来看，主要可以分成以下两种情况来讨论：一是房屋已建成，房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能拿到房子；二是房屋未建成。又可以分为以下两种情况：按揭贷款所购房屋的权利归属。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清（购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款），购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

    张超律师指出，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。若购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

    “对于购房者来说最主要在于购房前期的调查防范。”北京京师律师事务所合伙人封跃平对《证券日报》记者表示，购房者在购买楼盘时，需做到“擦亮眼，多调查”。具体可分三步来辨别。

    首先要做基本调研，相对做的精细一些，比如企业的资信情况，资信情况可以通过第三方的软件查询，来查看注册资本是否有死角。以及债权债务纠纷，能够看出该企业资金链是否存在问题，如果出现大规模的债务纠纷诉讼，关系复杂，则说明资金链有问题。

    第二，在企业的选择过程当中，尽量选择有国资背景的房地产开发商和大的地产开发商。因为当下的房地产市场资金链普遍吃紧，从某种程度上来说，万一出现崩盘或者破产的话，有没有人兜底非常重要，正常按照企业的法律规定，需要承担有限责任，按照实际的注册资本来承担有限责任，至少有兜底的可能性。

    第三，进入到实体买房的阶段，尽量买现房，避免买期房，优先选择二手房，如果是买期房的话，尽量去买时间周期相对短的。

（编辑 崔漫 白宝玉）