广州第二批次集中供应宅地48宗，限“马甲”限溢价限房价

8月26日，广州公共资源交易中心网上挂牌公告，集中出让48宗住宅用地使用权。这是继4月份完成首批集中供地后，广州本年度第二批次集中供应住宅用地。
此次集中供地涉及宗地总面积304.82万平方米，计容建筑总面积878.74万平方米，挂牌起始总价1124亿元，地块位置涵盖海珠（2宗）、荔湾（2宗）、白云（5宗）、番禺（5宗）、黄埔（3宗）、南沙（6宗）、花都（1宗）、增城（22宗）和从化（2宗）共计9个辖区，计划于9月26日和27日两天集中网上限时竞价，预计9月底完成交易。
广州交易中心表示，此次集中供地在竞价指标设置方面，将采取限“马甲”、限地价、限溢价等措施，继续完善房价地价联动出让机制，确保不折不扣落实“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”有关精神要求。
澎湃新闻查看已挂出的出让公告发现，此次拍地主要采取“限地价+竞自持+摇号”的拍卖方式，地块的溢价率最高为15%。南沙区、黄埔区地块在限地价、限溢价的基础上还限制了房价，并对首套住房的购房者有所倾斜。海珠区的2宗地块则是采取“一次性书面报价”的规则，即规定参与房企在规定时间内进行严格保密的一次性书面报价（不超最高限价），并且所报价格还要与最终各家报价的平均价最接近，才能顺利收获地块。
以黄埔区HBPQ-LD-5住宅地块为例，该地块起始总价23.6784亿元，最高限制地价为26.4443亿元，该地块定于9月26日9时限时竞拍，该地块范围内所建成的房屋销售价格不得高于46795.85元/平方米。以此计算，该地块溢价率最高为11.68%。同时，出让公告要求，地块完成开发对外销售时，首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%，在房屋销售时须提交落实首套住房购房家庭（或个人）购房占比的销售方案和承诺书，对未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土地竞买资格。
增城区一宗住宅用地（18101219A21140号）定于2021年9月26日15时起限时竞拍，挂牌起始价为56600万元，设定的最高限制地价为65090万元，以此计算，该地块的溢价率最高为15%。
出让条件基本均对“马甲”公司有所要求：同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。自然人及由其担任法定代表人的法人或其他组织，或者同一法定代表人的法人或其他组织视为同一名申请人；凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人，但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东除外。如申请人违反上述规定的，出让人有权单方面取消申请人竞买资格，已签订土地出让合同的，有权单方面解除出让合同，竞买保证金不予退还。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，对地块要求刚需家庭首套购房的占比，是此次广州土地拍卖政策的创新之举。限制“马甲”公司则是对第一轮土拍发现的问题进行了纠偏。李宇嘉说，4月，广州首场集中土拍，黄埔宅地摇号现场，共有320家企业的代表现身，他们来自34家房企，平均每家派出9.4个“马甲”。
今年4月26日、27日，广州市首批住宅用地集中供应48宗，两天出让42宗地块，成交金额超906亿元，6宗流拍。42宗地块中，有8宗地块溢价率超过40%，6宗地块达到45%，20宗为底价成交。
李宇嘉续指，土地出让公告对黄埔、南沙明文规定了宗地范围内未来建成的房屋售价最高限价，黄埔限价在2.85万-4.6万元/平方米；南沙限价在2.4万-3.78万元/平方米。这两个区域是2020年以来，广州房价上涨最快的区域，火热情况持续至今年上半年，亟须启动房价地价联动。
这次仅在海珠2宗地块上实施“一次性书面报价”，一方面是增加中心区域内（像海珠区）新房供给少、价格高的新房供给量；另一方面，也是为降低海珠区的新房价格，留足政策空间。
李宇嘉认为，未来热点城市土地拍卖政策，既要贯彻国家的长效机制要求，也要结合地方的特色。但不管如何差别化，如何一城一策，“炒地皮”的出让模式已经终结，变相推高房价也不行，因为这些都是地方以地产刺激短期经济的行为。另外，源头上降低地价并关联控房价，给房企合理利润空间，提高供给品质，实现行业高品质发展，已是必然趋势。