罕见！央行、银保监会首次约谈房地产企业，恒大陷多事之“秋”

罕见！央行、银保监会首次约谈房地产企业一时间轰动市场。

8月19日，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

实际上，此次恒大集团被金融监管部门约谈早有迹象可循。8月17日，中央财经委员会第十次会议指出，要坚持底线思维，增强系统观念，遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范化解工作。要夯实金融稳定的基础，处理好稳增长和防风险的关系，巩固经济恢复向好势头，以经济高质量发展化解系统性金融风险，防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。

当时，市场普遍认为，“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”或特指近期个别房企所面临的债务危机。此次约谈进一步印证了市场猜测。

恒大进入多事之“秋”

债务规模居高不下，融资受阻，销售不理想，恒大进入了多事之“秋”。

7月26日，国际信用评级机构标准普尔（下称“标普”）将在中国香港上市的中国恒大（03333.HK）以及其下属公司的信用等级从B+下调到了B-；8月6日，标普又将中国恒大及子公司恒大地产、天基控股评级从“B-”下调至“CCC”，且评级展望为负面，主要是恒大的未偿付风险正在上升，各商业方的资产冻结增加，表明流动性紧张。

8月10日晚间，中国恒大、恒大物业（06666.HK）、恒大汽车（00708.HK）同时发布公告称，中国恒大正在接触几家潜在独立投资者，出售资产包括但不限于中国恒大在恒大汽车及恒大物业持有的部分权益。

8月17日，恒大地产集团董事长由许家印变更为赵长龙，总经理和法定代表人也从柯鹏变为赵长龙。考虑到恒大地产的债务规模较高，如果发生局部违约，可能拖累相关高管成为失信人，此番操作被市场怀疑有规避相关风险的意思。

在业内看来，此次约谈释放出非常强的信号，房地产金融风险成为近期房地产领域的重要内容。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这是央行首次对房企的直接约谈，充分说明当前金融监管部门关注了国内大型房企的金融风险。此类约谈后，如何防范别的房企出现此类问题也是关键，即针对房企债务风险等预计还会有各类管控。

严跃进分析，从约谈内容看，恒大当前需要在经营和债务方面处理好工作，要把防范经营风险和债务风险作为重要的内容。此外，恒大要做好重要信息的披露，此事或涉及近期恒大地产板块高管调整的乌龙事件。类似约谈，实际上对恒大当前面临的问题解决给出了指导性的思路。

次生金融风险剑指恒大

近期部分大型房企和金融机构债务风险加大的背景下，在市场看来，此次央行、银保监会约谈恒大，另一个出发点即防范房企流动性风险演变为金融系统性风险。

早在两天前，中央财经委员会第十次会议指出，要夯实金融稳定的基础，处理好稳增长和防风险的关系，巩固经济恢复向好势头，以经济高质量发展化解系统性金融风险，防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险。

系统性重大金融风险内涵很广，既包括控制宏观杠杆率过快上升势头、处置高风险金融机构、全面治理互联网金融和非法集资等内容，也涉及应对企业债务风险、影子银行和交叉金融业务风险、房地产金融化泡沫化风险等方面。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经记者表示，金融领域管控风险要在精准拆弹的同时，注意风险扩散的负面影响，管控好连锁反应形成的风险。比如，个别房企出现问题，在金融机构又有很多融资，如果问题处理不好，金融机构会被拖累，很可能会带来次生风险。

公开资料显示，恒大集团近年在金融业出手频频。前几年，曾先后布局银行、保险、互联网金融、融资租赁、金融资产交易所、保理等金融业务。

作为盛京银行第一大股东，恒大集团对盛京银行最早的投资始于2016年。2016年，恒大斥资70亿港元成为盛京银行大股东，持股9.96%。天眼查信息显示，目前，盛京银行第一大股东为恒大集团（南昌）有限公司，持股比例为36.4%。

而近日盛京银行发布盈利预警公告指出，预计盛京银行今年上半年净利润较上年同期下降约60%至70%，业绩断崖下跌。

“客观而言，今年为了控制地方政府债务问题和地产调控，诸多融资渠道明显收紧，引发了个别区域风险和地产企业的违约，而近期风险也有扩散迹象，甚至牵连我国经济的稳定。”中信证券研究所副所长明明认为。

房地产调控力度加大

除了与金融业牵扯颇深外，市场更关注的还有恒大的降杠杆情况。

从金融行业的视角看，房地产与金融是一对孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。

去年，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，监管部门出台“三线四档5%”新规。具体标准为：剔除预收账款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理。每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。

当时，在住建部和央行联合召开的重点房企座谈会上，参会知情人士曾对记者透露，以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。

对此，央行相关人士当时回应称，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。

光大证券金融业首席分析师王一峰认为，今年房地产领域调控明显从严，部分大型房地产企业受“三线四档5%”政策影响，进入了资产负债调整的“阵痛期”，现金流压力加大。

王一峰表示，“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”的总体逻辑是防止金融风险在交叉领域传染，防范金融风险的无序扩散。一是，现阶段解决“其他领域风险”过程中，企业高杠杆问题突出，容易形成从企业债务风险向金融领域的传染，特别是地方企业在推进破产重整的过程中，对地方法人金融机构经营稳健性冲击巨大。

二是，解决企业债务风险问题过程中，由于部分债务主体的“特异性”差，容易在相似业务结构的企业间形成传染。特别是对于大比例借助资本市场直接债务融资的主体来说，一次性重定价效应会导致相似企业均出现融资困难，从而形成系统性的现金流压力。

此外，金融风险传染的隐蔽性强，传染链条复杂，容易形成跨市场跨区域风险传播，需要建立相应的阻断机制。

严跃进认为，约谈后，恒大债务问题解决思路会更加清晰。后续来看，恒大将从解决债务思路和稳定经营角度出发，化解债务风险、稳定房地产业务。