集中供地首例违约：宋都损失5000万吐出杭州地块

7月20日晚间，浙系房企宋都基业投资股份有限公司（600077.SH，以下简称“宋都股份”）公告称，将放弃于今年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权。

这一退地决定让宋都股份损失5000万的保证金，占其2020年归母净利润（3.52亿元）的14.2%。

宋都股份要退掉的这块地，是其在今年5月7日，即杭州首轮集中供地首日，以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得的。

在首轮集中供地中，杭州是房企竞争最激烈的地方，也是盈利空间最小的城市之一。今年5月首轮集中供地，杭州57宗地块全部成功出让，44宗达到封顶价，平均自持比例高达16%，总土地出让金1179亿元，排名全国第一。

作为杭州本土老牌房企，宋都在这轮杭州拍地中十分积极，总共抢下5宗地块，总地价45.84亿元。

一方面，去年宋都股份销售额为207亿元，没能实现预先提出的300亿目标，规模扩张诉求强烈；另一方面，到去年年底，宋都股份的土储告急，去年全年其拿地力度明显下滑，新增土储面积从2019年的133万平方米下降至2020年的70万平方米，急需加强在大本营长三角的投资力度。

竞价一时爽，事后宋都反悔了。根据其公告，拍地后，宋都一直未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，“结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展，公司与杭州市规划和自然资源局沟通协商后，于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书”。

一位杭州房企人士告诉第一财经，早就有宋都打算退地的消息传出，因为按照现在的周转节奏，房企恨不得上午拿地、下午挖机就进场，但宋都运河新城那块地两个月都处于未动状态，而且首期土地款也一直没有支付。

确定退地后，宋都在拍地前缴纳的5000万元预约申请保证金打了水漂。

幸亏，这笔拍地保证金并不算高。自打杭州实行“预勾地”制度，有意向参与地块竞买的房企，就可以提前就去与政府沟通意向，也能省下不少准备金，单宗地块5000万元保证金封顶了。若不事先勾地，则按照土地起价的20%缴纳竞拍保证金，那么宋都这块地的保证金应高达2亿元。

最终保证金数额说明，这是一宗“预勾地”地块，也就是说宋都早就盯上了，还曾提前与政府沟通意向。

那为什么又选择退地？

宋都股份表示，这是经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

这宗杭州运河新城地块，最终楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%；同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米，其中包含精装标准3000元/平方米。

算上自持、精装等因素，开发这块地几乎没有盈利空间。

在火爆的杭州首轮集中供地中，微利或者亏损，是房企测算下来的普遍现象。

滨江集团董事长戚金兴曾坦率地对外称：“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

如果不具备像“杭州一哥”滨江一般在杭州的影响力，利润的账根本算不过来。而杭州市场另一个老玩家绿城，直接放弃参与这轮拍地。

为了抠出利润，杭州不少房企甚至打起住宅地块商业配套用房的主意，但是上周杭州一纸新政，叫停了打擦边球的“商墅”，继续挤压开发商的利润空间。

不过，针对首轮集中供地过于火爆、推升地价的情况，杭州第二轮供地或将吸取教训，进行政策调整。有消息称，杭州将取消勾地保证金制度，提高参与竞拍的保证金，还将把竞自持改为竞配建，试点“竞品质”，既平抑地价，又防止开发商低质的快周转。

所以今年下半年，房企有望在杭州获取更便宜的土地，对宋都来说，退地可能不是坏事。不过，竞拍门槛也相应变高了，未来退地的代价也将加大。

宋都股份表示，除了退掉的一宗地，杭州首轮供地中竞得的另外4宗地块，均已正常进入开发流程。

上半年，宋都全口径销售额109亿元，排名在房企百强之外。这一规模的房企，在疫情以后的政策环境下压力较大，去年宋都股份归母净利润同比下降40.1%，是近四年来净利润首次出现负增长。截至今年7月5日，宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40亿元，达到净资产的三倍多。