沪深新房爆冷！中介掀倒闭潮，逃不过的下跌周期来了！

本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃团队，36氪经授权发布。

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魔都上海出现了一个魔幻的场景！

这一边，全民打新，新房开盘大排长龙，高积分，搞摇号，一些售楼处门槛都要被踩烂了，还有天价茶水费抬头。

端午期间开启认购的新盘复兴珑御，众多打新人把摇号积分推高到超100分，甚至被曝出交3.5成首付和300万“茶水费”可以提前锁定一套新房；

尚海湾豪庭二期被传有一手房源在售，高区住宅2900万，比备案价高出的近400万相当于茶水费...

另一边，竟然有新盘爆大冷门，出现0认购！

上海奉贤南桥光语著发布公告说：

因登记认购期间无人认购，将不再采取以随机摇号排序方式，确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

虽然项目已经把公告删除了，但消息一出，市场一片哗然。

很多人好奇，打新热度高涨下还能做到0认购，这盘是得多差啊？

说实话，光语著推出的192套90平的小三房，均价3.28万/平。除了价格倒挂，还是准现房、车位比1:1.6、带9600平会所、全社区覆盖Wi-Fi和手机公共充电接口，也算比较努力。

但它也比较奇葩，之前还有学校虚假宣传的丑料，而且认购当天才横空出世，在原本上海集中入市的三批次名单里完全找不到名字。

或许是看到打新热，信心膨胀了。

没想到，上海打新热已经出现降温的趋势！

就拿今年上海触发积分制的项目来看，从3月份以来共36个。

大家仔细看套数和认购数比例，3月和4月比例维持在1:3的很多，而到了现在多数还达不到1:2，认购人数显然变少。

02

新盘同样降温的还有深圳。

龙岗布吉的新盘佳兆业壹都汇，打响了降价促销“第一枪”！

项目推373套约67-88平住宅，备案均价5.95万元/平（含精装）。一入市就给足了诚意，4重折扣双手奉上：

（诚意登记折扣99折）*（付款方式折扣93折-97折之间）*（签约折扣96折-97折之间）*（开盘限时折扣98折）。

算下来最高可以打到8.86折！就算是首付三成的客户，只要3天内准时签约，也有9.13折，按项目总价363-528万/套，一套房可以便宜个31.6万-45万！

这还是近两年来深圳首次出现降价卖的住宅新盘！

无独有偶，就在今天早上，银湖新盘缙山府二期公布了入围名单：

404套房源共490位购房者登记入围，入围比例是1:1.21，中签率高达82%。

相比一期推出时，407套房吸引548批入围客户，入围比例1:1.35，大家的热情确实降低了。

我们盘点近期入市的新盘项目，入围比几乎维持在1:2，肉眼可见的比之前冷了。

最惨的恒壹四季华府，168套才吸引了113人，入围比1:0.7，被业内戏称“为最惨入围比”。

毕竟去年下半年，几乎新盘一开必突破1:3的入围比，海岸城、万科光年四季等项目比比皆是！

打新的人少了，新盘去化情况也不太理想。上面图里9个盘只有3个开盘售罄，一改过去日光频现的火热场面，令人唏嘘。

深圳市场的凉凉，看中介门店就一目了然。

二手卖不动，新房也不好卖，已经掀起了一股关店潮。

其实早在4月份的时候，我们踩盘就发现零零散散有一些门店关闭了。最近更是明显，据说5月份某平台就关了60多家门店！

如出一辙的全部清空：

各式各样的旺铺招租：

我认识的中介里就有不少转行了，做海淘、卖酒、开货拉拉等等。留守下来的也几乎是转战小产权、卖惠州中山的房子、拼命打电话或客等。

03

上海和深圳都是一二手房倒挂的城市，打新热度很高。为什么还会出现新盘0认购、降价卖的情况呢？

最重要的原因是，市场环境已经变了！

一是，一二手倒挂空间和吸引力降低了。

新房限价，一二手房倒挂没变。但此前大家都说买到就是赚到，挥着人民币就往里冲；现在呢，二手房市场转冷，影响了对倒挂空间的预期。

深圳208新政，用新房的价格给二手房定指导价，用指导价做贷款总价。二手房的杠杆被强制拉低，加上贷款难度放大，撬动房产的能量一下被抽掉不少。

如今四个多月过去了，深圳二手成交量大跌，已经有卖家降价卖房！传导到新房住宅成交也不太好，跌到了2字头。

上海新房市场的信心也跟着二手房成交冷却而往下掉。

5月份成交二手2.5万套，比起今年1月份4.9万套，已经明显降温了。

领头羊学区房就是代表，从上海教育改革以来，成交量和价格明显下滑，跌了大概10%。

新房住宅走势也类似，从3月份以来成交量连续下降，传统红五月同比几乎腰斩，还比不上过年期间2月份的成交数。

数据来源：世联数据平台、小资家

总的来说，二手房没了上涨的动力，新房和二手房之间的价差不仅不像之前一样越拉越大，反而因为二手房价格下跌，放大了一二手价差减小的心理预期。

如果倒挂空间小了，套利空间小了，新房也就没那么香了。

二是，土拍从根源上遏制大家对房价上涨的想象！

深圳和上海第一轮集中拍地已经结束。

深圳土拍要求“双限双竞”，在土地被拍下的时候就已经限定了未来入市的价格。而且，即便是光明这样的网红区域，不管你开发商拍地时楼面价多少钱，入市价格依然维持在去年的水平！

相当于给大家喂一剂安定剂，不用被焦虑驱赶着上车。

上海土拍就有了更大突破，控制最高溢价率，不玩竞配建、竞自持，一次性报价，还有受让管理，从土拍根源上就解决了楼面价被推高的问题。

面粉价格稳定，除了面包价格更加可控外，质量还相对有保障。毕竟开发商不至于为了提高利润偷工减料。

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深圳和上海新盘降温，释放了什么信号呢？

一线城市的行情已经到尾声了。

深圳和上海二手房降温，成交量大跌之后，带来的是价格松动。市场到了挤泡沫的时候，价格大概率还会往下跌，市场信心不足的时候，新房降温势不可挡。

同时，打击二手房，降低倒挂预期是一个趋势。

这一轮的房价上涨就是资金涌进楼市。二手房疯涨，新房因为限价也吸引了大量资金，进而因为供需矛盾突出新房价格也上涨，需求外溢反而又利好二手房。

循环往复，不断制造焦虑，推进房价往上。

比如出现了“万人摇”的西安，还有成都、杭州等，就是这种情况，所以虚火一直旺盛。

怎么灭火？上海和深圳的行动，给出了一条可供参考的逻辑链：

通过大幅抽掉二手房杠杆，打击二手房，降低倒挂预期，从而降低打新热度，避免热度传导到二手房造成上涨压力。

所以，还有倒挂空间、新房价格上涨过快的城市，要注意可能会迎来政策打压，像成都已经挨锤了，大家尽量不要买入已经涨了太多的二手房了。

而新房如果有明显倒挂空间，还是可以理性买进。

大家也不用太焦虑，像上海和深圳已经做出了表率，二手冷静下来之后，就到了人挑房的阶段。优质新盘还是会被抢，但优点不明显或者有缺陷的新房，就要面临挑战了。