房价滑坡，这些城市才刚刚开始！

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权发布。

正文2650字，预计阅读时间：可能8.5分钟

文/子木

最近发现一个很有意思的现象。

一二线城市的咨询量趋缓，三四线城市的城市的购房问题却一反常态，加速上升。

前者好理解，一二线城市年后市场火热，接连出政策打压，大家普遍比较迷茫。但三四线城市，大都处于漫漫阴跌之中，没什么动静。

我采访了十几个读者，最后总结为：

“焦虑性上涨”。

因为最近很多媒体都在鼓吹“板块轮动理论”，意思是：

今年跟过去一样，新的房价周期已启动。一二线城市上涨后，被调控，紧接着需求会溢出到三四线城市，迎来新的增长。

甚至还拿出了案例，比如江门市，标准的三四线城市，但最近因为楼市太火，也跟着一二线城市被调控了。

那么真相到底是什么？三四线的房价会不会涨？大家又该怎样做决策？这是子木今天要帮大家解决的核心话题。

1

板块轮动

在楼市研究中，“板块轮动”是一个重要变量。

其中的逻辑是，一二线城市楼市火热，量价齐涨，被调控打压后，人们买不到或者买不起房子，引发焦虑，就会想办法在其他地方买房，或者是周边或者是三四线老家，赶一波财富大潮。

这就好比从高到低放三只桶，往最高的桶里注水，当第一个桶装满了之后，水就溢到了下面的第二只桶，第二只桶满了就到了第三只桶。

但注意了，经过我这么多年的研究：

板块轮动只能起到“火上浇油”的作用，而非“雪中送炭”。

怎么理解呢？

如果一个城市自身“潜伏”着巨大购买力，行情启动后，板块轮动的带来的购房需求可以把这场大火浇得更旺。

但如果一个城市自身就很差，没什么购房需求，行情萎靡不振，板块轮动带来的需求就无法溢到这个地方。

所以你会发现，上轮房价周期里的三四线城市，有的在2017年就早早跟着一二线城市房价上涨，但有的是在2018年甚至更晚，分化特别严重。

而对于三四线城市来说，这几年的核心购买力，还是由棚改货币化催生的。

2

库存风险

2015年，全国启动房价大潮，核心原因是“库存风险”，我记得当初国家统计局出的数据是，全国库存7个亿。

其中三四线是重灾区，库存占比高达80.67%。

那时候到处都是建成卖不出去的楼盘，三四线开发商们奄奄一息，银行债务压得喘不过气，地卖不出去，城市基建缓慢甚至停滞。

迫不得已，我们启动了轰轰烈烈的“棚改去库存计划”。

老房子被拆，居民拿着地方给的钱买新房子，激发了一波“内生性”购房需求，房价上涨，又继续带动伪刚需和炒房客入场，形成一轮购房盛宴。

威力恐怖如斯，仅2016年一年，就消灭了2.5亿库存。

但对于大部分三四线城市来讲，这波去库存并未带来真正的经济效益，提高薪资收入或者带动人口增长，只是让当地居民背上了更重的杠杆。
 

几年过去，三四线城市的居民负债率一直都没有下来过，基本都维持在50%以上，超越一二线。

2018年年中，国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限，国内主流三四线城市的楼市因为没有支撑，排队熄火，一波接一波，延续到现在。
 

 

2020年是三四线城市房价下跌的大年，其中以东北、西北、华中以及西南为主，当然熄火后的三四线城市，无一例外，均进入“横盘阴跌，有价无市”的窘境。

更让人担心的是，房子卖不出去，新的库存又在加速出现。

3

底层逻辑

最新数据，截至2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万平方米，同比增长7.5%，已经连续三年递增，进入2021年库存增加速度更加迅猛。
 

历史循环往复，其中库存增速最快的城市，依旧是三四线城市，成为重灾区。其中清远库存增速高达115%，日照75%，柳州67%。

 

存销比最高的城市也被三四线占据，其中山东日照达到33.9月，全国第一，内蒙古包头31.8月，广西北海28.2月。（存销比=库存/销售量，数值越大，房子越难卖）
 

你会发现，存销比高的这一列城市，这几年楼市都很惨淡，甚至像太原这种二线城市，房价也在下跌。

不过这里面还有一个神奇的城市，日照。

日照是三四线城市的“榜样”，一个城区人口只有200多万、经济只有2000亿出头的小城，房价已经飙到山东全省第三，而且横跨青岛、济南两大城市房价周期，房价收入比甚至超越隔壁大哥青岛。

刚需饱受高房价困扰，每天都来问我，房价到底何时才能不涨？

记住，任何城市都无法脱离楼市底层逻辑。

日照房价至今给人的感觉是上涨的，是因为当地人被其曼妙舞姿所魅惑：

地方放纵不管，开发商联合媒体哄抬房价，营造房价只涨不跌的假象，但其实脚下踩的就是泡沫。

我找了几个日照当地的楼市朋友，他们说除了学区房因为太过稀缺，无法撼动以外，二手房已经开始出现松动下滑，很多业主“绷不住”开始下调房价。

二手房市场不发达，大部分本地媒体又被开发商利益捆绑，整个城市的居民都被蒙在鼓里，这种现象存在于很多三四线城市中。

去二手房门店观察几天就知道了，真相，永远藏在二手房市场。

4

遗弃面粉

回归到主线上。

按照当下的趋势，现在的三四线又进入了新一轮库存风险周期，而房价下跌会让楼市彻底陷入无尽“负循环”。

年后，三四线便开始想办法“救市”。比如张家界出台政策，补贴2万的契税；达州，延长购房补贴时间，1平米100块；四平，鼓励农民进城买房，全额补贴契税……

还有很多地方出台各种各样的买房补贴政策，花式救市。

总结为一句话：

大政策不敢出，怕挨调控铁锤，小政策一篮子，无关痛痒。

同时，资本也在战略性放弃三四线市场。

数据统计，2017年三四线城市土地溢价率30%以上，占比高达53.8%，而在2020年，这一数值下滑到15.3%。

 

 

2019年和2020年超过三成的土地溢价率低于5%，其中不少城市土地为底价成交。（土地溢价率，反应土拍热度，数值越低，参与者越少）

这里面，你一定要多注意“土地流拍”的城市。
 

因为地价是面粉，房价是面包，连面粉都没人愿意买了，面包的价值便无从考量。

统计监测，2020年全年，163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中（10城）、东北（6城）、广东（5城）以及云贵桂地区。
 

 

汕尾、鸡西、阳江位列三甲，汕尾最惨，土地流拍率高达100%。

你会发现，之前是东北三四线城市城市衰落，现在已经扩散到了中部，甚至绵延到了超级城市群大湾区，未来两极分化会越来越严重，跟居民财富一样，典型的「二八分化定律」。

 

 

这幅图很重要，在这里面最惨的是第二象限城市，属于高库存低溢价率，价值风险最大，比如镇江、泰安、韶关、岳阳、黄石、池州等。

相对而言，第四象限的“低库存、高溢价”城市，相对还能扛住周期，例如芜湖、三明、扬州、湖州等。

5

一丝遗憾

关于三四线楼市走衰的论调，我已经提出很多年了。

期间有很多人跑过来驳击我的观点，但我从未回其一语。答案很简单，夏虫不可语冰，井蛙不可语海，凡夫不可语道。

楼市是一门哲学，房价靠得是底层逻辑驱动，说复杂也复杂，说简单也简单，把握住两个因素即可：

产业与人口。

 

 

近期全国各地公布出生人口数据，让人脊背发凉，人口形势比想象中的更加严峻，而对于三四线来说，人口流出会进一步加剧房产价值衰退。

其实对于三四线楼市研究，我一直有一种遗憾。

三四线，本应该走“小而美”路线，成为国人最后一方净土，有低房价、低物价，人们安居乐业，舒心自然

结果现在，我们虽土地辽阔，然而年轻人无处可去，都聚集在上游城市争夺资源，拼命“内卷”，过着焦虑和疲倦的生活。

可惜，即使时间回到5年前，结局也无法改变。
 

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