内环14平“刀片房”溢价成交：上海“真刚需”，被逼出来了

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A，36氪经授权发布。

上海内环14平“刀片房”的溢价成交；

预示着上海的“真刚需”群体，依然大量存在。

几乎不可避免的，未来的上海楼市，会变得越来越“立体”。

上海14.5平的“刀片房”85万成交了，这个事情，估计大家有所耳闻。

本身“奇葩户型”这种事情，多数人也就是看个笑话。

但笑过之后，我从媒体描述中发现了很多含糊不清的地方；

比如某位分析师说，这套房子根本不具备太多实用价值，可能是为了“挂户口”。

但大家知道，能不能拿到上海户口，和你在上海有没有房子基本没有关系。

而且这套房子既没有强力学区，户型设计也奇形怪状。

为什么还能溢价成交？其中内情，下面我和你聊聊。

并且如果再深挖一步，你就会发现，这是上海楼市持续“升维”的微弱信号。

1

退无可退，即是“刚需”。

我们先来聚焦那套房子。

这套房子，已经是退无可退，与学区或者大行情基本无关；

只剩内环配套，但85万这个价格真的香。

据查，那套房子在虹口的鲁迅公园板块，小区名字叫虹口花苑。

就是这种房子：

那一片范围里，几乎都是九十年代的老公房，找一个2000年后的小区都很难：

这边最新的房子是西藏北路的“新湖青蓝国际”，2016年的次新房；

根据我们的数据监测，“新湖青蓝国际”这个盘，行情前（20年11月）的大三房是10万一平；

最高涨到过12.9万的均价（21年3月），现在是12.6万，微跌2.6%。

而那一大批老房子，价格一直都很稳定，比如虹口花苑：

行情前（20年4月）一房是6.8万，行情后，这次85万成交的是14.5平，均价是5.9万。

由于没有学区，这类一房比三房好卖的老小区，已经还原成了只剩居住属性的房子。

从这一点出发来看，削掉了投资属性，花不到100万在内环买个“窝”，也是很香了。

我们来看，虹口花苑周边，700米内3个地铁站：

周边医疗设施，三甲的长海医院不到400米；

商业，从500米外的虹口龙之梦，到小区楼下的姐妹足疗；

住在这里，可以在星巴克与沙县小吃之间左右横跳。

结合这种配套条件，再看看那套房子14.5平的建筑面积，12平的使用面积。

房子小户型怪，真的很重要吗？

试想，一位在市区上班的，并不富裕的土著，或新上海人；

手里可能只有100万，这个预算，连五大新城的老破小都买不到。

这种情况下，退无可退，到底是住的体面重要，还是抓住内环配套重要？

不要过高估计多数人的购买力，上海至今为止的平均工资还在6504元。

以上这类人结婚、生养，或者在一个城市扎根的买房需求，才是“真刚需”。

而不是那种40岁单身无房，却一把拿出2千万全款摇新房的叫“刚需”。

我看到一篇文章里的吐槽很到位：

请问这种“摇号霸主”，摇新房之前，你是在世纪公园里搭帐篷过的，还是在杨浦大桥下面住桥洞过的？

2

书回正题。

上海这种退无可退的购买力，正急待一个“突破点”。

一旦突破，上海楼市将完成一轮产品换代，完成所谓的“升维立体”。

不知道大家还记不记得，以前一篇文章中，我们留下过一个研判：

未来的上海，很可能出现类似某港的60平4房。

对于这个说法，很多朋友表示不敢相信，60平分割四房，还怎么住人？

先带大家开开眼界：

这两套房，新老房龄都有，截图里的单位是英尺；

换算下来，第一套次新的面积是55.3平，挂牌价921万软妹币；

第二套老房子是54平，挂牌价2427万软妹币；

惊人吗？我觉得还好，因为更惊人的是，那套55.3平的4房，看户型图还行：

房子客厅的观感，虽然能看出来小，但不是完全不能住人：

卧室同样：

这样的产品出现，当然不是一蹴而就的，同样也经历过类似120平两房，到89平三房转变的过程。

远的不说，就看现在的上海，一共有3万多套二手房挂牌，筛选一下房型；

一房占比22%，两房占比46%，三房占比24%，剩下8%是四房以上。

在上海这个置换为主的市场里，两房的挂牌存量越来越多，抛盘越多，竞争就越激烈。

简单说就是上海的两房，越来越不受市场待见了。

那么在可以预见的将来，三房是否会重蹈两房的覆辙？

我认为很有可能，只要房价预期向上，涨得越快，这一天会越早到来。

3

上海内环内，类似“刀片房”的上车机会还有多少？

答：大约38套，总价最低162万，户均25平左右，2公里内8个地铁站的一房也有。

总的来讲，这类房子分布在内环边缘，在黄浦区绝迹；

主要以虹口区的鲁迅公园、曲阳、鞍山三个板块居多。

内环最便宜的那套一房，在镇宁路板块，92年的板楼，21.62平：

户型嘛，说不上特别奇怪，就是朝向不正，但卫生间和厨房都有窗：

这种房子，总结来讲，想买的话，基本都要明确和投资需求划清界限。

这有多不容易？我们的亲身经历；

找我们来咨询的客户，80%一上来就说自己是“自住+投资”。

我们再问，投资和自住，到底哪个优先？

又有80%的客户答：自住优先。

那么我们方案做好，房子看完，准备下定了，马上出情况。

房子满意吗？满意。

价格满意吗？满意。

那还有什么要补充的？

“买来会不会跌价啊？”

“买来会不会站岗三年啊？”

你看，好好一个自住房，最后就搞成前狼后虎，住的舒服，怕跑输大盘。

能跑赢大盘的，又嫌弃周边配套、户型设计的不舒服。

这种两难境地，实际上很难达成统一，倒是像今天说的“刀片房”；

这种由总预算卡死的需求明确，在市场上，反而能快速盯住目标。

如果是投资的话，也是同样的道理。

最后，总结一下，上海的“真刚需”群体数量很庞大，这批购买力未来遇见合适的产品后；

很可能会释放惊人的能量。例如上海从120平两房到89平三房的趋势性转变不可逆。

同理，现阶段户型越小，房间越多的房子，在未来4-5年内，一定是越来越好卖的。

至于上海60平的4房，这种产品未来一旦在上海入市，初期绝对是骂声一片，甚至被喷上热搜的；

到那个时候，如果你能明白，这是趋势的力量所致，这是“温水煮青蛙”的转变过程。

那我这篇文章，就算没白写。

最后，说回“刀片房”的成交，这件事我敢说有99%的人嘻嘻哈哈也就过去了；

但1%的你明白，多数人是赚不到钱的，嘻嘻哈哈也是赚不到钱的。