上海土拍，马上就要逆转了

编者按：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞，36氪经授权发布。

楼市这条赛道的参与者，一直以来都喜欢将土地比作面粉，新房比作面包。

可以说，土拍的价格对于一手房价格的影响显而易见。

在我们的粉丝群里，如今的用户变得越来越专业。

除了关心新开盘的一些资讯之外，更多的人开始关注上海土地市场的情况。

在2021年，真有好房除去日常推文的更新，我们也特地添加了2处辅助数据动态，一个是每周更新的新房认购开盘日历，另一个则是土拍资讯。

随着牛年楼市的不断推进，从今年的4月开始，上海楼市也正式进入了新房供应季。

相反，上海土拍这一端却杳无音讯。

翻翻记录，上海最新一条的土地成交依旧还停留在了3月12号：

由中环集团拿下了普陀区真如社区W060802单元F04-01地块地下空间。

图片来源：上海普陀规划资源局

而上一块真正意义上的宅地，更要追溯到2月20日

作为牛年的土地第一拍，融创建发联合体拿下普陀区石泉社区w060402单元b3-2地块（简称洵阳新村地块）。

这块地有两个“风光”数据，一个是溢价率36.15%，另一个是成交楼面地价84346元/平方米。

但后来我们都知道，融创建发因高溢价拿地被上海普陀区政府约谈。

由土地市场传导出的利好，尤其是高溢价率，高楼板价，市场自然会有特别高的期待。

房管部门在特定的时间点的敲打，表明了调控之中毫不动摇的决心。

自打这以后，到目前为止，上海土拍市场尚未有一块宅地入市。

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上海土拍为何突然按下暂停键？

要知道，即便2月20日之后，上海土拍市场之中再也没有成交过一块宅地。

根据目前上海土地市场的数据显示，整个一季度，上海宅地总计成交49幅。

这个数字已经基本达到去年全年的一半了。

图片来源：上海土地市场（土地属性：住宅供地）

土拍市场在1月的火热迅速的蔓延到了2月，由于农历春节的缘故，大部分2月的拍地日程表都被安排在了10号之前。

虽说，在整体地块供应量上无法和1月相提并论，但是2月的地块明显带有溢价属性。

11块成交地块中，9块有溢价，除去上面提到的洵阳新村地块之外，基本有溢价的地块的溢价率都是10%起。

02

住宅供地“两集中”新政得到官方证实

不禁有人要问，是因为土拍市场的“溢价”情绪导致上海土拍市场按下了暂停键吗？

显然也不尽然。

因为2月底，全国楼市突发新政，住宅供地“两集中”新政得到官方证实。

2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。

所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。

第二个是集中组织出让活动。

同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

实施“两集中”土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

至于为什么会有“两集中”？

为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响，纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

由于上海集中供应的33盘近期已经陆续开盘，凡是加推的新房项目，都带着明显的“限价”标签， 与上一批次的价格完全一致，加之上海“限购”政策未有放松，这一系列的举措，可以理解为稳房价。

加之此次集中供地政策的出台，可以理解为稳地价。

简单来说，新政背后最核心的目的还是为了：稳预期。

03

上海为何迟迟还没有动静？

看过这两日地产新闻的一定了解，已经有14城集中供地计划清单曝光，且每天还有新的城市将加入进来。

人们不禁要问，上海为何迟迟未有动静？

首先，上海新房市场在上月就已经有了“集中供应”的动静。

3月12日，上海网上房地产在网站公示了近期将上市的新建商品住房项目一览表。

这个现在被我们统称的这第一波新房的集中供应，就和上文中我们提到的土地的“两集中”是一个意思。

包括了最核心的三大数据，户型面积段、套数，以及备案均价，一切变得更加公开透明。

备注中还提到了按照优先购房政策购买的，在购房合同网签备案满5年后方可转让。和新政还是保持同步。

而在此之前，大家一定别忘记，3月5日，上海新房曾经三盘（金地峯范、建发·浦上湾、经纬·学府阳光）齐开，这其实被看成是上海计分制的“先行试点盘”。

从这三个盘开始，无论开发商、购房者都了解了计分制下的新房该如何计算积分，如何确定入围分数，如何制定购房策略。

由于房（新房）地（土地）的联动效应非常明显，所以不由得大家对上海土拍的进程分外关心。

那么上海的“两集中”究竟什么时候“上马”呢？

根据克而瑞的数据显示，在3月19日，总计推出了三幅商业办公地块，起拍总价为12.9495亿元，将于4月28日挂牌出让。

这是上文提到多个城市将推行集中供地模式以来，上海首次推地，也是上海土地市场交易短暂停顿后的再次活跃。

大家是否有似曾相似的感觉？

所以我认为，这三幅地块，和此前连开三盘的意义是相同的。

我将这三幅地块称为“工具地块”，通过这三幅地块用来考察市场情况，总结后期推地经验，从而保证土地得以稳步推向市场。

可以说，上海的集中供地大概率将4、5两个月内正式对外公布，届时又到了各家开发商大显身手群雄逐鹿的时候

无论如何，土地价格稳了，新房价格自然也稳了，那么市场预期，也稳了。

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上海土拍“两集中”后对买房的影响

首先，此次两集中，最主要还是针对地价，希望通过一些调整，使得整个市场在公开透明的基础上能够对于降地价产生一定的作用。

通常来说，公开透明一定是好事。

诸如目前上海新房已经采用的集中供应。以往，我们买房，会遭遇很多的信息不透明，甚至一些楼盘ACC开盘，根本不给购房者机会。

其次，新政利于深耕企业，因为熟悉程度越来越高。尤其在特别的核心城市，比如一线以及新一线城市。

所以买房也可以参考这一点，比如以闵行为例，去年东苑古北尚公馆中的东苑就深耕闵行，再比如深耕宝山的大华等等。

再者，新政可能会导致房企间的合作加深，并且不限于房企和房企的合作，还包括了，房企与本地产业集团的合作（还包括政府下投资公司），比如在如今的临港，就有很多这样的情况出现。

最后，集中供地，势必造成优胜劣汰。这个和新房市场一个道理，土拍市场依旧是新房市场的风向标。

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在看着各地城市的两集中一个接着一个，开始扎堆。

别急，上海的两集中已经上路了。