调转车头回归一二线，中国奥园主动求变

“粤系”房企中国奥园(03883.HK,下称“奥园”)最近动作颇多。

继此前调整组织架构、将地产与非房业务分开管理后，奥园在2020年度业绩会上再次释放新信息，包括谨慎制定销售目标、拿地回归一二线、发力产业勾地和城市更新、打造百亿级城市公司等。

从去年成绩单看，奥园的业绩增幅并不算低。报告期内，集团营业额同比增长34%至677.9亿元；净利润同比增长35%至70.5亿元；归母净利润同比增长41%至59.1亿元；每股基本盈利为218.8分，同比增长40%。

当下，地产行业整体降速，三四成的盈利增幅并非多数。为此，董事会建议派发末期股息，合共每股派息人民币77分。上市至今，奥园累计派息88.7亿港元，大股东与高管增持及公司回购股票约10.2亿港元。

虽然集团收益同比增长，但奥园也如多数房企一样，面临盈利空间收窄的趋势。截至报告期末，奥园毛利率约25.1%，同比下降4个百分点；归母核心净利润率7.2%，同比下降1个百分点。

管理层解释称，2020年奥园在一二线城市的占比持续提升，在此过程中，加大了三四线和五线城市的去化，价格也有一定让利，短期对毛利产生影响。长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到较高的位置。

数据显示，2020年奥园新增可开发建筑面积约2015万平方米，新增可售货值逾2426亿元，其中一二线城市占比增至70%。期内，奥园购地支出总额约454亿元，较2019年的339亿元有大幅提升。

同时，奥园加大了在招拍挂市场的动作，期内通过收并购方式获取的货值约57%，较2019年的79%有所下降。“在全国性布局发展过程中，需要适度招拍挂进行定向投放，以此在某些城市积极地获取联动机会。”

从拿地动作可看出，奥园对规模增长仍有一定追求。只不过在“三道红线”限制下，房企必须在规模与安全之间做好平衡，奥园也不例外。为此，奥园将2021年的销售目标定为1500亿元，同比增幅约12.78%。

谨慎制定销售目标之余，奥园还要把控好拿地成本。管理层表示，预计今年购地支出不超过合同销售额的25%，即375亿元，较2020年减少近两成；拿地方式上，奥园将向产业勾地和城市更新倾斜。

奥园是城市更新的老玩家，从管理层言论中也可见，为何房企如此钟情这一领域、并纷纷探索多元化。“现在实施城市更新三旧改造的过程中，政府与村民都很期待导入优质的产业，来推动地方以及乡村振兴。”

由此可知，打造多元产业，不仅可探索盈利增长点，还能在旧改拿地中增加谈判筹码。奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁称，奥园之所以在城市更新上获得很多优质项目，与其“一业为主，纵向发展”的战略有关。

截至2020年底，奥园有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97%。计入城市更新项目后，集团总货值约12938亿元，一二线城市占比82%。

为更好地强抓回款、探索多元业务，年初奥园成立悦康控股，全面统筹非房产业；地产开发板块统一至集团总部管理。此次架构调整的目的是，增利、增效、降费用。奥园表示，调整后各项指标得到优化，对比原来提高了5%以上。

在地产业务层面，奥园设立了20多个区域城市公司，要求其每年销售额不低于50亿元，并力争打造百亿级核心城市公司。执行董事马军和执行董事陈志斌被任命为中国奥园集团联席总裁，负责该板块开发及运营管理。

非房业务板块则被称为“悦康生活板块”，包括大健康、医美、科技、文旅、商业运营、物业管理，主要目的是推动对主业的反哺和服务，赋能城市更新。该板块由中国奥园执行董事、高级副总裁张俊分管。

据管理层透露，奥园每年在非房业务板块投入的资金不及销售额的1.5%，但对主业帮助非常明显。后续将逐步增加投资性物业及其他资产业态，提高多元化收入，预计2020至2023年年复合增长率约50%。

实际上，奥园一系列动作，都是为了适应地产下半场的竞争。通过稳增长、促回款、降低拿地成本、提高管理效益，以开辟新的盈利空间、降低负债水平。

截至2020年末，奥园剔除预收款项后资产负债率为78%，同比减少3个百分点；净负债率为82.7%，现金短债比率为1.3倍。以“三道红线”衡量，奥园剔除预收款项后的资产负债率未能达标，属于“黄档”房企。

管理层称，目前奥园的绩效考核以回款为导向，要积极盘活库存，促进去化实现现金流入，有信心在2023年前甚至明年降低债务。“2021年3月底，集团已偿还及续期约153亿元的短期借贷，短期债务占比下降到40%。”