房产投资变理财，“0元买商铺”值不？

01. 买商铺返房款？

最近恒大0元购商铺的活动，引起了米米的注意。

恒大0元购商铺活动规则上是这样写的，从2021年1月1日-2021年1月31日如果全款买商铺，就可享受10年购房款全部返还的优惠政策。

返还规则：2021年1月31日前付清全款，于2022年开始每年返还购房总金额的10%。

据澎湃新闻从恒大集团方面获悉，恒大全国1300个楼盘中有极少数楼盘为了实现商业的整体开业，对剩余商铺进行了10年返租的清尾处理。目前该清尾活动已结束。

也就是说恒大0元购商铺活动5天就结束了。

02. 恒大怎么了？

看到这个活动，米米第一反应是难道恒大要回收资金么？

据中国恒大1月5日公告显示，2020年实现销售7232.5亿，同比增长20%，完成全年销售目标111%；销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%；销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%，全年回款率90.3%。

恒大截至2020年底的有息负债余额7165亿，自去年3月宣布实施新战略以来，9个月下降1578亿元。公告还显示，恒大2021年销售目标为7500亿元，有息负债将再下降1500亿元。

从数据上看，“降有息负债”是战略重中之重。这反应的问题是房地产收益逐年下降，未来很可能不如有息负债成本高。所以恒大公告里，无论提到销售还是回款，目的都是保障降低有息负债。

03. 0元买房值么？

说完恒大，说说这种活动值不值得参与吧。

米米觉得，恒大这波活动传递出了一个概念，房地产超额回报在消失，未来房产回报或将逐渐变为稳定5%-10%的涨幅。也就是说，投资房产未来可能跑不赢通胀。

拿恒大这波活动来看，如果拿100万投资商铺，每年恒大返还10万，10年返还100万本金。10年利息就是白得一个商铺，值不值呢？

从理财看，我们来算下：

安利大家一个终值折现公式：终值/现值 开10次方再减1，就可以算出100万10年后变到200万的年化收益率了。

恒大价值100万的商铺，10年后返还100万。终值就是200万，而现值投资是100万。

200/100^10-1=0.0718=7.18%

也就是说，这个理财的年化收益在7.18%。

对于我们之前说的银行理财来说，这个收益不低了。但实际上，这个理财是恒大托底，也就是说要承担恒大资金链的风险，相当于买了恒大10年期债券。如果恒大资金链断裂，10年返还就是一场空了。

还有最重要的一点，据澎湃新闻1月5日报道，此次推出的项目都在较偏远的地方。

数据来自新浪财经

所以叠加承担恒大企业风险，7.18%的收益率真心不算高。基本和恒大在深交所公开发行票面利息在5.8%-6.98%的债券差不多。要知道恒大2020年发行的海外债券，利率高达12%。

随着国家对房产政策收紧，房企借款成本会越来越高。所以这个活动可以看作是恒大即去了商铺房的库存，又借到便宜的资金。这波金融算盘打的是真溜。

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