机构：深圳2020年甲级写字楼空置率攀升，租金降至2014年水平

31 Dec 2020, 04:52 · Views 109

文 | 财联社杨依依

时至年底，深圳写字楼市场即将走过疫情影响下的2020年。

戴德梁行发布的最新报告显示，2020年深圳甲级写字楼空置率上升3个百分点至25.1%。不过，在空置率居高不下的同时，还有一个增幅数据反映着真实的复苏。据戴德梁行数据，深圳甲级写字楼全年累计吸纳量达40.33万平方米，同比去年增加296.4%，增幅近3倍。

“空置率指标不等于市场需求，它与供应相关，而且不是一年的供应，供应会持续影响租户的选择。真正的市场需求应该参考吸纳指标，它反映的是市场新增需求量。在2006年-2020年的区间内，深圳今年的吸纳表现能挤进前三。”戴德梁行研究院副院长张晓端表示。

“分区域来看，超40万平方米的吸纳量大部分集中在南山，其中前海片区20.79万平方米、科技园7.16万平方米、后海片区1.97万平方米。福田区虽然吸纳量仅4.9万平方米，但租赁成交面积占全市成交面积的35.7%，说明福田区换租很快。”张晓端补充道。

分行业看，TMT行业的甲级写字楼需求有60%以上在前海得到释放，金融行业有60%左右、专业服务业有60%左右的需求在福田CBD得到释放。

租金方面，戴德梁行数据显示，今年，北上广深四座一线城市甲级写字楼均出现租金下滑的情况，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。

“新物业的业主会把租金调得比较低，提前锁定优质客户。今年对企业换租来说，是一个比较好的时机。”张晓端说。

此外，疫情对大宗交易市场产生较大影响，戴德梁行统计，截至2020年12月25日，全国大宗交易规模达1942亿元，较2019年下降32%，累计成交181宗。其中上海仍稳居全国大宗成交第一，总成交额达670亿元，占全国总成交额的35%；深圳则排名第三，总成交额278亿元，累计完成25宗。

“深圳下半年大宗交易成交占全年成交额的73%，显示疫情后的交易活跃度恢复迅速；虽然相较2010年缺少如华侨城大厦、华润前海大厦那样的超大型成交，导致成交总额下降明显，但全年总成交额仍接近300亿元的平均规模。”戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒指出。

其还表示，疫情催生另类资产投资、社交距离及居家办公，推动网上购物的发展，社区型购物中心、物流仓储及数据中心是今年非常热门的资产选项。

对于现阶段写字楼投资，陈俊儒说：“短期之内我不是很推荐个人投资者现在来投写字楼，目前可以预见的是，深圳甲级写字楼市场未来几年都是有压力的。过去个别区比如前海，有些业主以7-8万元/平方米的价格买来的，现在正在降价出售。”

据戴德梁行介绍，2021年深圳有望投入使用的甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，但考虑到项目延期因素，预计实际供应将在100万平方米以内。

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