过去那套逻辑行不通了！读懂2021年楼市五大信号

不管你愿不愿意承认，房地产市场真的不一样了。

——大中小城市楼市普涨的状况已不复存在，取而代之的是不同城市间市场的剧烈分化。有深圳、上海、杭州等地“一房难求”、交易火爆，房价屡创新高；也有鹤岗、阜新等城市房子卖出“白菜价”，仍然乏人问津。

——房价真正打破了只涨不跌的魔咒，买房子不再是笔稳赚不赔的买卖。一旦在错误的时点买到了错误的房子，甚至可能出现大幅亏损。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近期发布的《中国住房大数据分析报告（2020）》显示，与历史高点相比，廊坊房价已接近腰斩，跌46.9%，青岛跌22.8%，天津跌21.8%，北京跌15.8%。

而这一切变化的发生不过短短2-3年时间。廊坊、天津、石家庄、北京、郑州等地房价最高点为2017年，而青岛、肇庆、海口、西双版纳等地由于“版块轮动”“棚改退潮”等因素，房价最高点推迟到2018年。

——过去走势基本同向的租金和房价，今年出现持续背离。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华认为，租金与房价走势的持续背离表明，经济基本面不支持房价的持续或全面上涨。他预测，2021年的市场表现以总体下跌、局部上涨为主要格局。

各种变化无不说明同一个问题：过去那套买房逻辑真的行不通了。今后，买房也与炒股一样，考验投资智慧。

2021年，房地产市场会怎么走？房子还能不能买？这五大信号你需要知道。

中国楼市是典型的政策市。房地产政策取向往往决定了未来一段时间的楼市走向。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，明年的重点任务包括：

稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

100多个字当中至少能看出三个关键信息：

其一，明年乃至未来数年，房地产调控不仅会持续，还会以长效机制的方式确定下来。

其二，房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实，明年将全面落实。

其三，房地产长效机制的内容包括政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。

简单分析，从今年各地出台的调控措施来看，限购、限贷、限价、限商、土地出让、税收、监管等房地产相关政策安排，仍然是房地产长效机制“工具箱”当中的选项，未来各地可根据实际情况选择实施。

据克而瑞研究中心统计，2020年下半年，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。

未来的调控政策大致仍将以此为主。新的趋势可能是各项调控政策之间的协同、各区域间的调控联动将会进一步加强。针对重点城市的监测预警将会更加灵敏，一旦出现异动，相应措施将会迅速出台。

2020年，房地产金融风险受到高度重视，被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为，这或许意味着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。

中国首席经济学家论坛理事长连平认为，房地产融资政策趋向于收紧，其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前，银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄，房企现金流将更多依赖销售回款。

连平分析称，2021年底“三道红线”隐含的要求，发债房企有息负债增速不能超过6.9%，大致是有可能会实现的。这意味着相比今年，房企负债增速仍将有小幅下降。

除房地产开发端外，克而瑞研究中心认为，居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。

与此同时，今年的一些新监管方向仍将持续。如：强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”“首付分期”等市场乱象。

加强房地产金融调控实际上是与国家大战略的变化一脉相承的。未来中国经济的发展将主要通过消费来拉动，房地产业必须让出以往过度挤占的各种社会资源，其中就包括企业和居民部门的大量信贷资源。

今年的中央经济工作会议罕见地以较大篇幅提及房地产领域，而其中“主角”便是住房租赁。

在高房价背景下，发展租赁住房成为解决大城市住房突出问题的有效思路。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也指出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。会议称，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。此外，会议还明确提出，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。

财政部长刘昆日前在《人民日报》撰文提出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。文章内容是解析“十四五”期间（2021-2025）财税体制改革。

业内认为，这或许意味着未来5年，房地产税会有实质性进展。

日前社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

不过，业内认为，明年房地产税立即出台的可能性不大。日前，全国人大常委会法工委发言人举行新闻发布会，透露了2021年预安排的重点立法工作，其中并没有提到房地产税法。

“房住不炒”“降杠杆”是否意味着房地产业已失去发展机会？

专家认为并非如此。无论是在继续城镇化、旧改还是在城市群、都市圈等重点区域，房地产仍有全新的发展机会。

上述社科院报告认为，未来还有四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。