长租公寓模式面临生死挑战

 

 

今年，漂泊在城市里的白领们，不少人最近可能有点头疼。

 

 

近日，数家长租公寓被曝出资金链吃紧，为了回血活命，一轮一轮神奇的操作轮番上阵。

 

 

最初是借由疫情，连哄带骗让房东免租，另一头照样收房客的租金，两头吃。

 

很多人签约的时候用的是贷款，半年，甚至一年的租金早就一次性给到平台了。

 

如今，房东却收不到房租，开始驱赶租客，甚至断水断电，扔行李赶人。很多租客，被赶出来之后，得不到任何赔偿，还得继续还租金贷款。

 

租金贷到底是怎么回事？

 

为什么平台会大规模驱赶租客？

 

长租公寓为何如此靠不住?

 

最终这场闹剧会如何演变？

 

是否会重蹈上一轮长租公寓的覆辙？

 

 

 

01

 

因为几个调研的案子，我一直在盘现存的几家长租公寓平台，尤其是他们的资金状况。

 

从17年开始，已经陆陆续续倒闭了20家以上的长租公寓平台了，倒闭的平台，大部分都是分散式长租公寓，玩的都是所谓的互联网模式：“租金贷”、“高进低出”、“高杠杆”。

 

在规模快速扩张的同时，也埋下不小的雷。

 

因为从本质上讲，这个模式就是，左手通过金融产品一次性从租客那里收来租金，右手再分期给房东，同时再把租约资产做证券化，打包对外募资，最终手里形成一个极大的资金流。

 

很多长租公寓的财务状况其实都是走钢丝，绷得很紧，因为资金流都拿来扩张了，所以一旦资产证券化不顺利或者租客骤降，就容易出问题。

 

而这次的特殊时期，导致了多米诺骨牌开始。

 

很多长租公寓的流动性很快就出了大问题。

 

前两年为了冲击上市，大家一直在扩张规模，于是高价收房，盲目扩张，高进低出，结果就是抗风险能力特别差。

 

刚过完年，返工潮推迟不过十几天的时间，平台就抗不住了。

 

为了还原整个暴雷过程的细节，我多方收集信息，拿到了很多内部资料，可以让大家充分的看清楚这些公司闪转腾挪的魔幻操作，也能够让大家理解资金盘完整的暴雷过程，便于以后的区分和避雷。

 

 

02

 

第一波：拿疫情不可抗力当幌子，两头吃

 

平台最初先对房东，单方面通知要求免租30天：

 

 

对于租客，却只字不提，照常收租：

 

 

欺瞒目的只有一个：希望把这次遭受的损失，彻底转嫁给房东和房客，回血救命。

 

至于房东的贷款和房客的经济损失，平台是不在乎的。

 

第二波：粗暴沟通，单方面强制扣款

 

但是实际执行中，平台在沟通不到位的情况下，直接单方面强制扣款，发法务函，截留租客租金，先斩后奏，而且不同业主，区别对待，按闹分配：

 

平台非常清楚钱在谁手里，主动权就在谁手里，开始也没打算商量，所以，就直接把租金截留了。

 

要是诉讼怎么办呢？

 

平台吃准了“不可抗力”这一点，不听话的房东，就直接走诉讼，赢不赢不重要，重要的是用诉讼成本逼退对方。

 

打官司赢不是目的，官司本身就是目的。

 

第三波：媒体关注，引发质疑和挤兑

 

平台最初的如意算盘是闷声大发财，但是没想到，媒体这边炸了，大量的负面报道出现，接着，很多房东也开始在网上维权，监管也开始关注。

 

这个时候，大规模“挤兑”的风险出现， 事态开始有些失控了。

 

 

连锁反应出现，大量客户开始申请退租，抽款，房东也过来催款，雪上加霜。

 

 

挤兑是所有的资金盘的噩梦，纵然是强壮的猛男都受不了，更何况本身就是病秧子。

 

币圈祖师爷李哭去有句名言：傻B的共识，也是共识，媒体曝出的时候，很多人都拿到了一个信号：这个平台可能马上快完蛋了。

 

当一个粗糙的共识达成，所有人行动起来的时候，雪崩就发生了。

 

第四波：不可抗力反噬

 

原本“不可抗力”是平台的一个如意算盘，但是，没想到，反过来却被利用了。

 

疫情之下，有很多人滞留在老家，租的房子空置，这些人看到可以利用不可抗力和房东“无责任解约”。

 

平台可以“无责任解约”，我为什么不可以？毕竟一个月好几千呢，于是租客们大量的“不可抗力”退房出现。

 

租客们要求：无违约金退租，退押。这一下平台也慌了，因为这意味者原本装进口袋里的钱，可能也得掏出来。

 

第五波：诉讼成本和运维成本陡升

 

随着问题不断升级，房东租金纠纷，房客退款维权的客诉事件越来越多，客服也变得鸡贼起来。

 

我之前讲过，客服的目的从来都不是提供服务，而是低成本的解决客户。

 

我拿到了一份客诉环节的操作手册，我们来看看平台多么的鸡贼：

 

 

沟通的时候，教唆客服，连哄带骗，甚至根据“好骗”程度，划分层级，采用不同的处理方法，分人下菜碟：

这是对付房主，那怎么对付房客呢？一样连蒙带骗：

这个老江湖从来都是欺负老实人，对租客好的政策一律不主动告知，到这里，平台就有些凶相毕露了。

 

对于那些不配合的客户，手册当中也写得非常清楚：法务兜底，一手劝，一手打，恩威并重。

 

 

单纯从商业上讲，其实并没有那么多对错，打官司目的也很简单，不是为了赢，哪怕明知道输也要打，就是用时间成本和维权成本逼死对方为止。

 

毕竟平台的律师团是靠打官司吃饭的，普通人为了一个月的房租，不愿意纠缠太多。

 

第六波：高层督战，重赏重罚

 

这个时候，公司也是内忧外患，人心散了，组织员工干这些事情也不容易，大家都知道不对，不愿意去做。

 

于是，领导们就开始亲自督战了。

 

那些鸡贼的套路其实并不是客服们自己想出来的，而是背后这些领导出的高招：

 

平台内部沟通截图

 

组织人手做这样的事情，成本是很高的，执行起来大家心理成本都很高，必须提供额外的奖励，所谓重赏之下必有勇夫。

 

但是，维持这样应诉系统的成本是非常高的，很多平台在出现问题后，现金流都花在内部消耗上了。

 

 

第七波：分化处理，欺软怕硬

 

事情的发酵进一步失控：监管介入，媒体报道，客诉增加，危机加重。

 

似乎领导层感觉难以收场了，各方压力增加，于是开始转变策略，开始平息安抚矛盾。

 

当然，资源有限，但是平台采用策略更是鸡贼无比：

 

 

我们看看这些处理手段，优先解决的都是那些会哭的孩子，这个时候谁听话，谁轻信，谁吃亏。

 

简直就是因地制宜，按闹分配。

 

与此同时，Pr部门也在行动，为了降低负面舆论影响，开始调整对外的说辞，进行“常规辟谣”，附送“律师函警告”，开始对负面的舆论进行压制。

 

这也是非常常规的操作：混淆视听，浑水摸鱼。

 

第八波：内部危机

 

外部危机严重的时候，内部压力一定更大，员工不可能跟公司动作永远保持一致的，于是新问题来了：

 

年前为了上市，优化财务结构，早就清理过一拨人了，年底为了节约成本，还停发了年终奖，推迟工资发放，变相裁员，该来的都来了，谁也跑不掉。

 

 

虽然，这些员工，昧着良心，仍旧在前线打仗，帮着公司干坏事，处理房东和租客。

 

公司也承诺了高工资，高奖励，但是最后能不能拿到这个钱，真不一定：

 

 

第九波：失控来临

 

员工消极怠工，导致沟通不畅，大量的问题得不到解决，客诉完全超过平台处理能力，诉求堆积，于是大量的业主成立了维权群，甚至驱赶房客，矛盾进一步激化，事情越来越不受控制。

 

 

危机再这样传导下去，盘子马上就要碎了，于是另一个奇招来了，学习OFO搞排队，这家平台每天只在线上开放处理400个退租名额，超过的只能排队。这些行为让平台信誉进一步破产，可预见的，挤兑潮，退租潮会愈演愈烈。

 

 

哪怕是最后真的推到了，也是不能提现的，只能继续在我这里消费。

 

这其实也是一种缓兵之计，说到底，所谓的退款，不过是APP上的一串数字罢了，平台并没有为此付出真金白银。

 

 

我真的很怀疑骗子们用的是同一本教科书。

 

最终，愈演愈烈，甚至出现了，平台以房东为借口，强制租户退租，换租，侵吞服务费，押金和房租的“弃疗”操作。

 

第九波：一个信号

 

判断一家公司还有没有救的一个标准是，看它是否还在乎负面和监管，如果彻底放任负面，忽视监管，那么很可能意味着黔驴技穷，要彻底放弃了。

 

往往这就是一个内部彻底塌方的信号，这一点可以参考某共享单车。

 

相关的责任人此时往往是回天乏术，心一横，眼一闭，舍得一身剐了。

 

又或者转嫁责任，打时间差，留下一线人员背锅，拖延战术，死猪不怕开水烫，最后闪转腾挪，金蝉脱壳。

 

一线员工耗着，消极怠工，随时准备撤离。

 

到此为止，一个典型的资金盘事件演变就差不多结束了，剩下的或许就是一地鸡毛。

 

因为信心没有了，这个资金模式就没有了。

 

 

03

 

为什么长租公寓如此靠不住呢？

 

 

17年行业火热的不行的时候，我就曾经研究过这个行业，问题的根源还是始于最初的盲目扩张。

 

 

传统的租房中介，赢利点很清楚：

 

1、N+1打隔断，成本摊下来，基本上隔断的租金是纯赚

2、一个月免租期，也就是说，平台一年只需付给房东11个月的租金

3、然后就是，服务费，一年算下来，差不多也是一个月的租金。

4、垄断房源，签长租周期，挣以后的差价

 

但是这种两头吃，挣差价的中介生意，几千年前就有人做了，根本玩不出什么花样来。

 

too傻，too累，too辛苦；too慢，too小，too传统

 

总之一句话，非常不性感。

 

 

04

 

 

他们玩起了新花样：抢房源+垄断+涨价

 

一套原本租金8K的房子，长租公寓冲进来，直接给到9k ,为的就是短时间快速抢占房源，在局部造成垄断，以便抬高价格。

 

 

很多人觉得垄断是困难的，但其实也没那么困难，垄断一个城市的房源当然困难，但是垄断一个商圈的特定价位的房源，还是完全有可能的。

 

毕竟在公司上班，周围可选的房源就那么多，很容易控盘，用3-5年的长租期合同垄断房源之后，第一年可能不赚钱，第二年涨价之后就赚钱了。

 

为什么另一家大平台，趁疫情期间，能一下子涨价30%多？底气就在这里。

 

 

05

 

更骚的还是资产证券化，玩资金盘。

 

平台在盲目扩张，饥不择食的情况下，往往收到很多品质差的房子，只能低价抛售。

 

整天高买低卖，谁也受不了，就打起了租金的主意，开始诱导租客签约“租金贷”，租客按月还贷，平台却能一次拿到全额的租金，房东那边，还是月付或者季付。

 

这样，一间房子他们手里就能套出数万元的低成本资金，然后攒出一个资金盘，这就是收割新房源的弹药库，只要不断有房源，有租客进来，就可以一直扩大规模。

 

亏钱是不要紧的，这要扩张速度够快，这个击鼓传花的游戏就可以一直玩下去，有了规模可以找风投融资，套大佬们的钱，暂时续命，

 

相对于传统的中介生意，这个模式看起来就性感多了：

 

 

抢房源--扩张信贷--讲故事--2ＶＣ融资--上市割韭菜--资金盘

 

哪个中介不想脱下小西服，化身华尔街之狼呢？

 

土掉渣的二房东生意，搭配上资金盘，是不是看起来一下子就迅猛伟大多了。

 

 

但是，所有平台头顶上都有一把达摩克里斯之剑，那就是上市，只有吃到二级市场的融资，才能进一步扩张规模，打垮竞争对手，垄断提价，才有机会优化利润结构。

 

最终才可以逃出生天。

 

这种走钢丝的业务模式，抻断几乎是必然。

 

东墙补西墙最大的问题在于，害怕黑天鹅。

 

而且平台依赖着巨大的杠杆在扩张，过度的金融化，一点风吹草动，都会引发连锁反应。

 

如今，这些长租平台恰恰就是在为当初不计后果的盲目扩张买单。

 

06

 

最后给读者们提个醒，如果你尚未进场，近期要谨慎长租公寓了，尤其是，尤其是不能使用租金贷，这个行业当下存在巨大的变数，即使是大平台，也不好过。

 

租房子，最好可以直接面对房东，签双方合同。

 

如果你已是局内人，一定要尽早维权，采用正当的，合法的手段维权，尽快争取回自己的权利。

 

毕竟小黄车血淋淋的例子还摆在眼前。

 

当下，各行各业都有自己的难处，但是像长租平台行业这样，趁着大家换房不便，大搞涨价，或者干脆截留租金，欺瞒房东租客，甚至直接驱赶租客，私扣押金，大发国难财的做法，和生产假口罩的黑心商人没有什么本质区别。

 

多方合同出现纠纷，最弱势的是租客，损失最大的是租客，最终买单的却还是租客，确实有点欺负人了。

 

疫情之下，帮不上忙就算了，反倒趁人之危，贪墨租金，涨价敛财，驱赶租客，甚至让无数人冒着感染的危险，流离失所，这就是当下最大的恶。