今天降准了，2020市场预测

前言

 

2019年的最后一天，早上6点赶去上海参加易居CEO丁祖昱看楼市的年度发布会，赶回深圳已是晚上12点，所以也没得时间写文章了。

 

为什么这么步履匆匆一天来回，只为跨年之夜，能回家陪孩子，最主要担心他感冒没好，怕踢被子没人给他盖，天下的妈妈大概都是如此放心不下孩子吧，即使我自己这次也感冒发烧了。

 

回顾2019年，我在工作上的表现并不太好，很少外出调研，特别是一直答应成都的老铁们要过去调研，但一直拖延没去，很对不起大家。

 

这一年我总舍不得离开家里，想多花时间来陪伴孩子，所以在工作上也多了一些惰性。

 

2020年我会重新安排好工作和家庭的关系，希望像2018年那样，多抽一些时间去各地调研，更了解一线市场，给大家做出更有用的置业指导。

 

今天2020第一天，央行终于降息了，我上周说央行最快周五会降准，最迟也会在元旦公布，没有完全说准，因为央行最后还是选择在元旦才公布。

以往一般周五发布是不希望市场过度解读，周末两天时间给市场消化，而在新年第一天降准，应该说给市场传递的积极信号，就是今年货币政策是比较宽松的。

 

央行没有选择像2019年9月那样全面降准0.5个百分点+定向降准1个百分点，也没有选择像2019年1月份那样一次性降1个百分点。

 

这今年第一降准只是全面降准0.5个百分点。跟我们之前的预期比弱了一点，因为此前总理讲话说要定向降准，结果这次没有。

 

有可能是先看看效果，不想一次性下药太猛了，给后面多留点空间。

 

但是要注意的是，这次虽然只降了0.5个百分点，释放长期资金8000亿，但跟2019年一季度全面降准1个百分点的效果估计是差不了太多的。

 

为什么呢？

 

因为2019年当时规定一季度到期的MLF不续作，虽然1个百分点释放了1.5万亿资金，但因为MLF不续作的原因，所以实际上只释放了8000亿长期资金，跟这次实际上一样。

 

当然了，虽然是MLF不续作，抵消了七千亿资金，但降准1个百分点效果还是会比0.5的效果要好一些，毕竟降准的资金是0成本的，银行多了水可以随便用，而MLF银行用起来还需要付利息给央行。

 

大家都知道，2019年一季度因为降准1个百分点，全国楼市出现了小阳春，房价出现反弹，导致4月份又只能收紧。

 

所以从释放资金量对市场影响的角度看，这次降准，如果没有意外，我想小阳春行情同样也是可期的。

 

降准之后，银行感受会非常明显，有钱放了，放款加快了，利率也能降一点，所以也会促进整个市场的交易循环加快。

 

开发商也有体会，整个市场上钱多，融资更容易了，那也买买买，土地市场一火热，溢价率提高，地价上涨，大家的激情又带动起来，看涨的预期又回来了。

 

就像2019年春天那样，买涨不买跌的故事总是在重演。

 

今天先说说一线城市，2020年的市场预测。

 

北京我前天已经写过文章了，【北京房价到底跌了多少】今天就不多说了。

 

上海，跟北京相似，也是受政策调控太严，但比北京略微好一点，因为上海的调控比北京又松一点。

 

但上海2019年的成交要比北京好太多了。

 

今年1月至11月份，上海二手房成交量达到21.06万套，同比上涨30%，创下3年来新高。

 

从走势上看，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑。10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。

 

一个做房地产金融业务的人跟说，小阳春之后，7月到10月他们业务明显不太好做了，但11月12月业务量又起来了，估计年后市场还会继续回暖。

 

市场很明显就是冷暖交替，需求释放一波后，又观望一段时间，等不及了又入市。

 

而二手房的成交价格在三四月份有点小反弹，之后随着成交量的下滑仍是处于波动之中。

 

新房上，2019年，上海商品住宅新增供应面积为739.8万方，成交751.5万方，销供比为1.02，相比于18年同期的0.82提高了23.7%，成交增长使供需关系从供大于求逐渐调整到供需均衡。

 

截至2019年12月22日，上海商品住宅可售面积为806.21万平方米，较去年同期涨15.7%，去化周期大概是11.7个月，不长不短，所以也不像北京一样有太多降价的压力。

 

商品住宅库存主要集中于奉贤、青浦、松江等区。其中，奉贤存量最多，以98.8万方居各区域之首，占全市存量的13.1%；青浦以93.4万方紧随其后，松江以73.8万方居各区域第三，三个区合计占全市存量的35.1%，长宁、卢湾等中心区域存量较少，卢湾存量仅为3.3万方。

 

但还算均衡，不会像广州那样分化明显，所以我觉得奉贤、青浦的新盘降价压力也不大，顶多是打点小折，因为新房本身就限价了，比二手房便宜。

 

 

因为新房供给量相对多，所以这些郊区的房价也是过去调整最多的地方，而市区因为新房供给量少，二手房房价也会较为稳定。

 

上海2019年的市场相比前两年大幅反弹，跟2019年3月份限购到期三年，很多人获得购房资格密切相关，市场释放出了大量的需求，加上一季度的降准，因此出现了小阳春。之后因为政策收紧预期，市场上冲一波后，又回归常态。

 

而上海放松临港限购的利好也比较有限，毕竟距离上海市区太远了。

2020年的市场，我预计上海成交量还会有一个较大的增长，二手房的成交量可能在25-30万套。

 

为什么呢，因为越到后面，还会有更多人的限购解禁，而且距离调控期越长，市场的需求越憋不住。

 

 

上海平均每5年一个低迷周期之后，就会迎来超过30万套的大牛市。过去2010-到2014年，平均每年大概是20万套，前面三年成交低迷期后，2013年迎来了量价齐升的小牛市，超过30万套。

 

2017、2018、2019年三年时间，成交走势跟2010-2013年非常相似，已经有很多刚需观望太久了，估计憋了三年的刚需和改善需求，会在2020年集中释放一波，因此成交量很可能会大增。

 

明年货币政策上又会比较宽松，政策面上也会比今年要宽松一点，因为政府需要好的成交量来提振经济。

 

至于价格，2020年的小阳春，可能会有点小抬头迹象，全年来说，还是以稳为主，政府需要的是成交量的活跃，而不是成交价的上涨，价格最好能稳住，涨了反而麻烦。但恐怕捡笋的机会不如2019年了，因为市场一旦回暖，业主的心态就不一样了。

 

我昨晚听丁祖昱演讲的时候，看到他发的一个数据，不论是总价1000万到2000万、2000万到3000万、3000万5000万，还是单价10万、20万以上的，任何一个指标，上海都是独占鳌头，只有5000万以上这个指标2019年北京排了第一，但如果结合2018年、2019年两年成交来看，上海还是老大。

 

 

这还是在上海房地产调控严控的背景下啊，深圳依然差上海一大截。

 

上海还是全国有钱人聚集最多的地方，长三角城市群太富裕了。可见上海潜在的购买力有多强劲！幸好现在调控不放松，房价不涨，刚需才有那么多机会去挑选。

 

刚需赶快买吧，别等了，降准之后，上海估计又要来一波成交量的高潮了。